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c0ffee69 |
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경매고충
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2005-02-11 |
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전세금 보전방법-임대차 보호 가능한가요? |
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안녕하세요..이 일을 어떻게 해야할지 모르겠네요
가슴이 답답해서, 속이 터질것만 같습니다. 상황을 설명드리겠습니다
현재 가압류 상태(B02호, 101호, 301호)이며, 곧 경매(B02호, 101호, 301호)가 들어온다고 합니다.
문의 드릴 점은....
1. 제가 살고 있는 층은 옥탑층(4층)으로 등기부등본상에 없습니다......미등기(무허가)인 경우입니다(옥탑층만) 지하1층, 지상 3층건물에 옥탑층을 증축한 경우입니다
현재 집주인은 301호에 살고,,,,,,옥탑층에 증축한 401호, 402호가 전세로 살고 있는
경우입니 다,,,,저는 401호에 전세이죠
전세로 살고 있는 층은 지하1층에 2가구(B01호 , B02호), 지상1층에 1가구(101호), 옥탑층
에 2가구(401호, 402호)로 총 5가구인 셈입니다. 201호만이 따로 본인이 주인이구요..
다세대주택으로 각호수별로 등기가 되어 있습니다
301호가 집주인인데 B02호, 101호, 301호가 국민은행에서 가압류되어 경매로 넘겨진다고 합니다.
미등기,무허가 상태인 옥탑층인 401호,402호는 등기부등본상에 없는거죠..같은 주인이라도... B02호에 채권최고액 3200만원과 101호에 1억8백만원 . 301호에 1억3천2백만원의 국민은행 근저당권이 설정되어 있습니다
그리고 최근에 (2005.2.7) 국민은행 가압류가 301호로 2천만원 설정되어 있습니다
국민은행의 근저당권과 가압류가 어떻게 다른가요? 따로따로 별개의 것인가요?
2. 전세계약할때 (2002년 6월) 등기부등본에 등기하는 것을 특약사항으로 해서 1,000만원을
주지 않고 6,000만원 전세금인데 5,000만원에 2년간 거주했습니다
즉, 등기가 되면 1,000만원을 주기로 햇는데....등기하지 않은거죠
등기하는데 많은 돈이 들어간다고 합니다..일부러 안하는거 같습니다
그리고, 2년이 만료되어.... 2004년 10월에 5,500만원에 재계약 상태입니다
게약서를 다시 썼는데 등기상태를 지적하는 특약을 하지 않았습니다
3. 등기부등본상의 집주인의 집(서울시 동작구 상도동 7-20 우전빌라 301호)은 1억3천2백만원의 국민은행의 근저당권(2000년)과 2600만원의 새마을금고(2003년)의 근저당권이 설정되어 있습니다. 그리고 최근에 (2005.2.7) 국민은행 가압류가 301호로 2천만원 설정되어 있습니다. 명의는 부인명의로 되어 있구요...
4. 각층별로 전세금을 보면 1층이 1억8천만원, 지하층이 각각 7500만원, 옥탑층인 제가 5500만원, 옥탑층인 옆집이 3000만원입니다...4억이 넘습니다
5. 급한 마음에 인터넷에서 알아보니, 미등기 상태라도 전입신고, 확정일자를 받아두면 우선변제권이 있다고는 하는데, 근저당권이나 기타 가압류 설정 시점에 따라 순위가 결정된다고 하는데요. 제 경우, 2002년 6월에 전세계약을 하고, 2004년 10월에 다시 계약을 한 것인데요.... 우선변제권이 있다는 시점이 2002년 6월인가요,,2004년 10월이 되는 건가요?
미등기,무허가 층이라 경매와는 무관한 것인지요? 경매가 되면 301호의 집주인도 집을 비워야 하는데,,옥탑층의 미등기 건물은 누구의 소유가 되나요? 혹시라도 집주인이 나몰라라 딴곳으로 가버리면 제가 살고 있는 집은 어떻게 되나요?
제가 이 집에 들어오게 된것은 부동산에서 ..등기부등본상에 등기가 없다고해서 전세 세입자의 권한이 없어지는 것이 아니라고 들었구요 문제 없다고 하더군요
결론적으로 주민등록상 전입신고와 확정일자(1차는 동사무소에서, 2차는 해당등기소에서)를 받아두긴 했습니다. 그리고, 현 집주인의 집인 301호에 가압류등의 문제가 있어도,,,등기부등본상에 없는 증축된( 제가 지금 살고 있는 ) 401호,402호를 담보로 할 수 없기 때문에 차라리 낫다고 하더군요. 아무 문제 없다는거죠
그래서, 이사하는것도 쉬운일이 아니고, 집 알아보는 것도 무지 고생되서 재계약 한건데요
1년 계약을 해서 2005년 10월이 만기입니다
미등기 상태인 옥탑층과 등기되어 있는 1층, 지하1층의 경우가 경매로 넘어갔을때, 전세금 반환 방법이 다른가요? 각호수별로 경매가 이루어지는 거라고 하는데요
경매로 넘어가서 새로운 주인에게 집이 양도되면, 미등기 상태인 옥탑층의 주인은 누구인가요? 신용대출을 해준 은행에서는, 등기부등본상에 옥탑층이 표기되어 있지 않으니까....옥탑층에 2가구가 살고 있는 줄은 모를텐데요...
현재 할수 있는 ...
1. 전세금을 지킬 수 있는 방법은 무엇이 있을까요?
2. 미등기,무허가로 증축된 등기부등본에 없고, 집주인(301호)이 가압류 등의 문제가 있어, 경매로 넘어갈 경우 대처할 방안이 무엇이 있는지요? 자세하게 알려 주시면 좋겠습니다
.....1. 미등기 옥탑층의 경매의 포함 유무
.....2. 같이 경매될 경우 구분등기되어 있는 어느 호수에 포함되는지.....세입자의 권리 유무(대항력과 우선변제권, 경매시 배당받을 수 있는지)...이경우 옥탑층의 소유권은 누구?.....양수인에게 권리주장 할 수 있는지...전세금 보존방안
3. 경매되었을때의 각 순위는 어떻게 되는지...저는 어느정도 배당받을 수 있을까요?
(301호만 나열하면)
2000.9 근저당권(국민은행) 1억3200만원
2002.6 세입자A(401호(미등기) 거주-301호가 주인) 5500만원
2003.8 세입자B(402호(미등기) 거주-301호가 주인) 3000만원
2003.9 근저당권(새마을금고) 2600만원
2004.6 압류(동작구청) 800만원
2005.2 가압류 (국민은행) 2000만원
4. 경매에서 원래의 전세보증금 중 일부만 배당받앗을 때 전주인에게 보증금을 받을수 있는 법적인 청구소송을 할수 있나요?
5. 경매에서 제외됐을때의 세입자의 권리유무(대항력과 우선변제권).....이 경우 옥탑층의 소유권은 누구?....전세금 보존방안
부탁드립니다. 고맙습니다...
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