저는 성남시 다가구 주택에 살고 있는데요, 집주인이 이 집을 2003년 3월에 구입하고 바로 대출을 받았어요. 집 싯가는 1억 5천정도 된다고 합니다. 제가 사정상 작년부터 방을 내놓았는데 아직 나가지 않은 상태에서 일은 터지고 말았습니다.
1순위 1층 전세 39,000,000 - 2000년 정도에 전 주인과 계약 2순위 2층 전세 40,000,000 - 2000년 정도에 전 주인과 계약 3순위 근저당권자 신협 채권최고액 39,000,000(대출금30,000,000)- 2003년 3월 25일 4순위 지하 전세 23,000,000- 2003년 6월 5순위 3층 전세 40,000,000(미등기) - 2003년 9월 6순위(본인) 지하 전세 13,000,000 - 2004년 2월 총 1억 8천 5백만원
신협에서 경매신청을 해서 2005년 2월 24일 임의경매개시결정이 내려졌고 등기부 등본에도 나타나 있습니다. 위와 같이 대출금을 제외한 총전세금이 싯가보다 높은 1억 5천5백만이고 그 중에서 근저당권자 보다 앞선 전세금이 7천 9백만원입니다.
이런경우 1. 근저당권자보다 후순위인 3집이 우선순위 배당을 받을 수 있을까요? 그리고 이렇게 복잡한 집을 누가 사려고 할까요? 2. 피해를 최소화 할 수 있는 어떤 방법이 있을까요? 또한 낙찰자가 후순위 전세금을 책임지나요? 3. 집주인이 개인 회생을 신청했다고 하는데 이것이 받아들여지면 경매는 어떻게 되는 건가요? 집주인은 집 담보대출 이외에도 여러군데 빚이 많은 것 같아요. 개인회생이 받아들여지면 등기부에 나와 있는 "경매개시"문구가 삭제되는지요.. 삭제되지 않는다면 다른 세입자가 들어오려고 하지 않을텐데요.. 그럼 여기서 계속 살아야 하나요? 4. 제가 9월경 해외에 1년정도 다녀올 예정인데 이 일이 마무리되지 않은 상태에서 해외에 나가는 것이 무리일까요?(현재 저는 미혼이고 부모님은 고향집에 계십니다.)
답변 기다릴께요..
1. 시세대비하여 수익률이 된다고 하였을 경우에는 낙찰이 될 수도 있겠습니다. 하지만 얼마정도에 낙찰이 될지는 알수가 없겠습니다.
2. 낙찰자는 선순위 대항력이 있는 임차인의 보증금만을 책임지게 됩니다.
3. 개인 희생을 신청하여 받아들여지고, 이로 인하여 소유자가 지고 있는 채무와 관련한 사항에 변동 사항이 생길경우 경매 개시 기입등기가 말소될 수도 있지 않을까 사려됩니다.
4. 임차인이 임차보증금을 받지 못하고 부득이 이사를 가야할 상황이라면 주인의 동의를 얻어 전세권 설정을 하던가 아니면, 임차권 등기를 하시면 현재의 임차인으로서의 권리를 유지할 수가 있겠습니다. 다만, 임차권등기가 완료된 것을 확인하셔야 하며, 다른 임차인들에게 변동사항이 있을 경우 연락을 해달라는 말은 잊으시면 안되시겠죠..
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