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	wyleem	경매고충	2005-04-26

	토지와 건물의 근저당권 설정 날짜가 틀린경우 권리분석



토지와 건물의 근저당권 설정 날짜가 틀린경우 권리분석에 대해 문의드립니다. 1. 관심있는 건물의 토지 근저당권 설정일자는 '02. 4월입니다. 120,000,000 -> 지상권설정(목적 :석조건물의 소유, 범위:토지의전부) 2. 그리고 세입자는 '03. 5-10월 전입신고 되어 있고요. (세입자 10명, 총 전세금 약 200,000,000) -> 확정일자 : '03. 7-10, 배당요구 : '04. 5 3. 다시 건물에 대해 '04. 5월 근저당권이 설정되어 있습니다. 260,000,000 -> 토지에 공동담보 추가 1. 이럴경우 세입자는 토지에 대해 대항력은 없지만 건물에 대해서는 대항력이 있는건가요? 2. 그렇다면 낙찰자가 세입자의 배당차액을 지불해야 하는것인가요? -> 토지와 건물의 감정가가 1:3이라면 낙찰가를 1:3으로 안분하여 토지 배당분은 토지 채권자에게 배분하고, 세입자는 건물 배당분을 건물 근저당권자와 안분하여 나누는 것이 맞는건가요? 예를들어 낙찰가가 4억이라면, 1억을 토지에 배분하고, 3억을 건물에 배분한후, 3억을 세입자와 근저당권자에 각각 1억4천, 1억6천 정도로 안분하고, 세입자의 전세금 차액인 6천만원은 낙찰자가 인수하는 건가요? 3. 그리고 건물 근저당설정일자보다 빠른 전세계약서는 있느나, 전입신고가 되지 않은 세입자의 경우는 권리가 어떻게 되는 건가요? 4. 근저당일자보다 빠른 전세계약서가 있으나('03.4-'05.4), 세입자가 '03.10 전출후 '04.1 동생이 전입한 경우에는 권리가 어떻게 되는 지요?

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