상담실에 올라와 있는 비슷한 글들을 다 읽어보기는 했지만 답안이 정확하게 나오지가 않는것 같아서 질문을 올립니다.
02.08.23 국민은행 최초 근저당 설정: 1억 3천 04.10.12 세입자 a 전입/확정/배당요구 , 보증금 2,000(소액임차인으로 1,600 우선 배당) 04.10.18 세입자 b 전입/확정/배당요구, 보증금 900(역시 900 우선 배당) 04.12.31 하나은행 가압류: 5백 05.01.07 삼성생명 가압류: 9백 05.02.07 국민은행 가압류: 2천 05.02.15 국민은행 임의경매: 1억 2천 4백 청구
1회 유찰되어 다음번 진행시 최저가는 88,000,000이 될 것 같아요. 얼마에 낙찰이 되던, 국민은행은 소액임차인들이 가져갈 2천9백을 못 받게 되잖아요. 그런데 전입 날짜가 의심스러운데요.. 두 가지 가정이 섭니다.
1) 압류 날짜가 다가오니 급박한 맘에, 시세 1억 정도 가는 방 3칸을 보증금 2천 9백에 임차. ->그래도 시세대비 너무 낮은 가격이 의심스럽습니다. 월세일까요? 그래도.. 6ㅡㅡ
2) 소유주가 소액임차인의 보증금 만이라도 건져보려, 가장 임차인을 설정. -> 가압류 2달여 전에 임대를 하였다는 것이 걸립니다. 채권자들이 같은 상황을 의심한다면, 배당배제를 신청하지 않을까요. 이러면 기간이 길어지잖아요..
1회 유찰되었다해도 그다지 낮은 가격이 아니지만(신축 3년된 실평수 19.2평의 빌라인데, 시세는 1억~1억1천 정도 되는 것 같아요), 현장 방문 결과 맘에 들어서 입찰해 볼까 싶은데요. 저런 비슷한 경우에 채권자측의 배당배제가 200%라는 글을 읽어서 조심스럽네요. 어떻게 생각하세요?
임의 경매 개시 결정 나기 6개월전에 임차인이 입주를 한 것 같습니다. 일반적으로 위장 임차인을 두는 경우는 경매 개시 결정이 되기 2~3개월 이전이라 할 수 있겠습니다. 아마도 전소유주가 이자라도 갚아 보기 위한 수단으로 방1씩 따로따로 임대차를 놓은 것일 수도 있을 것으로 사려됩니다. 물론, 고객님의 생각대로 위장임차인일 가능성도 다분히 있습니다. 배당 배제 신청을 한다고 하더라도 그건 임차인과 채권자와의 문제라 할 수 있겠습니다. 대항력을 가지고 있는 임차인도 아닌 관계로 낙찰 후에 법적인 절차에 따라서 진행을 하시면 될 것으로 사려됩니다. 정확한 현황 조사를 마친 후의 답변이 아니므로 참고용으로 활용을 하시기 바랍니다.
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