제가 보고 있는 물건은 6년 정도 된 아파트 입니다. 강제와 임의, 중복으로 진행되고 있는 사건입니다.
증여를 통해서(등기부 확인 결과) 2002년 9월 17일 박성준에서 고경복으로 소유권이 이전했는데, 고경복은 소유권 이전되기 전인 2001년 3월 20일 전입하여 계속 거주한 것으로 나옵니다. 아마 친인척 관계인 것이 아닌가 생각 됩니다
그런데 여기서 문제의 박종황이라는 사람이 등장합니다. 고경복 전입후 3달후인 2001년 6월 30일에 전입 신고 되어 있는데, 경매지 임대차관계에는 나오지 않으나, 세대주 열람이나 법원 점유 관계 조사란에는 이름이 나옵니다.
세대 열람서상에 이름이 나오니, 법원에서 현 소유자겸 채무자인 고경진에게 물은 것 같은데, 고경진은 "아는 사람인데 지금은 거주하지 않음"이라고 대답했다 점유 관계 조사란에 나옵니다.
설령 임대차 계약을 맺어다고 할지라도 소유자 고경진의 말대로 라면 현재 살지 않으므로 점유를 상실했으니 선순위 임차인으로써 대항력을 이유로 보증금을 요구하지는 못할 것으로 보입니다.
혹시 고경진과 박종황이 짜고 임대차 관계를 주장하는 일이 생긴다면, 현재 거주하지 않고 있다는 고경진의 법원 조사관에의 진술이 박종황의 대항력을 상실케하는 결정적인 증거가 될 수 있을까요?
통상 은행에서 근저당을 설정하기 전에 임대차 관계를 설정하는 것이 일반적인 것으로 알고 있습니다. 본 사건에서는 제일 은행에서 8000만원이 넘는 금액의 근저당을 설정해 준걸로 봐서 임대차 관계가 없는 것으로 판단을 하고, 즉 먼저 전입한 박종화을 무상 임차인 내지는 전입자로 보고 임차 관계없는 보통의 주택과 다름없이 감정가의 60 ~ 70% 선에서 대출을 해준 것이 아닌가 생각하고 있습니다.
전 소유자인 박성준과 박종황이 성이 같은 점도 친인척 관계일 가능성을 높여 주는 거 같구요. 제 생각에는 증여를 통해서 소유권이 변동된 점도 그렇고 소유권 이전후 보증을 서준 점도 그렇고 무상으로 살게 해준 점도 그렇고, 위 3명이 모두 가까운 친인척 관계로 보입니다.
제가 지금 하고 있는 짐작들이 맞는지 아직 확신이 서질 않네요. 이런 사건을 다루는 데 특히 어떤 점을 조심해야 할지 제가 지금 보고 있지 못한 점은 없는지요. 입찰해도 좋을까요.
먼저 고경진의 진술(박종황은 현재 살고 있지 않음)의 법적인 효력의 유무가 제일 궁금하구요,
일단 긴 글 읽어 주셔서 감사드리구요. 그럼 간절히 답변 기다리겠습니다
입찰에 참여 가능의 여부는 지금 상태에서는 섣불리 답변을 드리기가 어렵겠습니다. 정확한 현황 조사가 이루어지지 않았기에 그러합니다. 다만, 점유자라고 한다면 계약서를 가지고 언제든지 올 수 있는 상황을 고려해야 하지 않을까 사려됩니다. 그렇게 했을 경우 위장 임차인이라는 부분을 증빙을 할 수가 있어야 하겠습니다. 심증은 있을 수 있겠으나 중요한 것은 증빙 자료입니다. 현황 조사를 좀 더 세밀하게 하시고 자료 준비를 철저히 하시어 입찰 준비를 하시기 바랍니다.
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