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	lkmi79	경매고충	2005-10-08

	재개발 아파트의 임차인



33평형 재건축아파트입니다 소유권보존등기 2002.1.9 재건축조합 임차인 전입 2002.02.16 이홍* 9000만 최종소유권이전일:2002.02.28(정기) (전소유자:화서1단지아파트재건축조합) 근저당 2002.02.28 한미은행미금역 156,000,000원 압류 2002.07.11 장안구 임의 2003.01.20 한미은행 청구액: 130,978,123원 임차인 내역 전입 2002.02.16 이홍 9000만 배당 2003.02.13 전부(2002.02.25일부터 2년 점유) 배당요구 종기일 2003.04.28 질문은 위의 임차인 이홍의 대항력 획득일자는 언제인가요? 전소유자 화서1단지아파트재건축조합하고는 임대차계약을 맺지 않았을거고 그럼 그다음 소유주인 정기와 임대차계약을 체결했다면 대항력을 획득하는 시기는 소유권이 이전되는 2002.02.28일 당일 일까요? 아니면 소유권 이전한 다음날은 2002.03.01일까요? 아니면 임차인 전입일 다음날인 2002.02.17 일까요? 그리고 한가지 더 궁금한것은 이홍*의 임차인이 정당한 유상임차인일까요? 정당한 선순위 임차인이라면 한미은행에서 왜 근저당을 1억5천6백이나 해줬을까요? 혹시 임차인이 대항력이 없다고 판단해서일까요? 또한 제견해로는 아파트의 급매가를 1억5천정도 보는데 선순위 임차인이 없더라도 설정금액이 너무 많지 않을까요? 은행이 전입세대주를 확인하는 주민등록 등본을 열람했다면 임차인이 존재할거라고 예상할수 있을것 같은데..... 그리고 마지막으로 정당한 임차인이라면 확정일자를 받았텐데.. 확정일자 받은것 같지 않고,확정일자도 없는데 왜 배당신청를 했는지 의문스럽고, 만약 임차인이 전입과 동시에 확정일자를 받았다고 가정한다면, 확정일자부 우선변제권의 기준은 또한 언제일까요? 만약 근저당 설정일과 우선변제권 기준이 같다면 은행과 안분배당을 해야 할까요? 안분배당후 부족한 보증금은 낙찰자가 인수해야 하나요? 아파트를 한번도 분양 받아본적이 없어서 그림을 그리기가 힘들군요... 그리 아직 아는게 별로 없어서리.... 쓰고나니 너무 많은 질문이 되버렸네요 좋은 답변 부탁드립니다.

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