안녕하세요 경매에 관심많은데요 토지를 경매로구입하려고하는데 경매물건을 보면 법정지상권성립요지 있음이라고 나오는데 법정지상권에대해서 알고싶습니다.
예를들자면 토지가경매로나왔고 경매로나온토지위에 건물이 있을경 우 토지를 경매로 낙찰받을시 건물소유자에게 소유권을 인정받을수있는 그리고 건물의 처리는 어떡해되는지 알고싶습니다.
감사합니다. 먼저희 한국경매를 이용해주셔서 감사합니다. 요청하신빌문내용의 답입니다.
법정지상권이 인정되는 경우 토지의 낙찰자는 건물소유자에 대하여 지 료의 지급을 받을 수 있고, 협의하여 건물을 매입하거나 토지를 건물 소유자에게 매각하는 방법도 있을 것입니다. 지료를 받을 경우 협으 에 의하여 결정하고 협의가 성립되지 않을 경우 법원의 재판에 의해 결정되는데, 대부분 공시지가의 5 - 8% 정도의 지료가 인정되고 있습 니다. 그러므로 이러한 물건은 낙찰가가 상당히 떨어지는 경향을 보이 고 있습니다.
법정지상권이 성립되지 않는 경우 건물의 소유자는 보호되지 않으므 로 철거명령을 통해 철거되거나 토지의 소유자에게 매각되는 경우가 많습니다. 물론 명도에 상당한 문제가 발생할 것입니다.
♣ 법정지상권
토지와 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 경매로인하여 그 소유자 가 달라진 경우 건물소유자의 권리를 위하여 법률상 당연이 인정되 는 지상권을 말한다. 이것은 저당권설정당시에 건물이 존재해야하 고, 소유자가 동일인이야하며 경매로 인하여 소유자가 달라지는 경우 에 한하여 인정된다.
지료는 당사자가 협의로 결정하나 협의가 안되는 경우 당사자의 청구 에 의해 법원이 결정한다.
♣ 저당된 토지위의 건물에대한 일괄경매권
법정지상권은 저당권 설정당시에 건물(주택)이 이미 존재하고있는 경 우에 인정하고, 일괄경매권은 토지를 목적으로 저당권을 설정한후 그 설정자(소유자)가 그 토지에 건물을 축조한때에 저당권자는 토지와함 께 그 건물에대해서도 경매를 청구할 수 있다. 즉, 토지위에 저당권 을 설정한후에 그 저당 토지위에 건물을 지었으나 경매의 결과 토지와 건물의 소유자가 다르게 되었을때는 법정지상권이 인정되지 않는다.
이 경우 토지를 경락받은 사람은 건물소유자에게 건물의 소유자에게 건물의 철거를 요구할 수 있다. 그럴 경우 건물의 철거는 막대한 손실 을 초래함으로 이를 막고자 토지의 저당권자가 토지와함께 건물도 일 괄해서 경매를 신청할수 있게하였다.
이때 주의할 것은 토지 저당권자가 일괄경매를 청구할수 있는 경우는 저당권 설정자인 토지소유자가 해당토지위에 건물을 지은 경우에만 가 능하고 다른사람, 즉 저당권을 설정한 후에 토지 소유권을 취득한사람 이나 저당권 설정자로부터 용익권(지상권등)을 취득하여 건물을 지은 경우에는 일괄경매권이 인정되지 않는다. 또한 토지 저당권자에게 일 괄경매의 의무가 부담되는것이 아니고 토지만이 경매를 신청하고 건물 에는 경매신청을 하지않아도 관계가없다.
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