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	운영자	2006-11-30

	Re : 대항력은 언제,어떤 조건으로 발생하나요?

대항력은 언제, 어떤 조건으로 발생하나요? 또한 근저당권이 설정된 뒤에 소액 임차인(보증금 3천만원)이 있는데 주임법상 소액임차인의 최우선 변제 금액이 1600만원인데, 낙찰가가 1000만원이라면 최우선 변제 금액중 변제받지 못한 나머지 6백만원과 보증금중 변제받지 못한 나머지 1400만원을 낙차자가 인수해야 하나요? 임차인이 유치권을 행사하는 것은 어떤 경우인가요? 감사합니다.

1. 대항력은 임차인의 전입일자가 다른 근저당이나 가압류보다 제일 우선하여 되어 있을 경우입니다. 2. 소액우선변제금액은 낙찰가의 1/2 한도내에서 주어지게 됩니다. 가령, 낙찰가가 1000만원이라면 1/2인 500만원 한도내에서 이루어지게 됩니다. 3. 대항력이 없는 임차인의 경우 최우선변 받을 수 있는 금액중 일부를 못 받았다고 하여 낙찰자가 나머지 금액을 인수하는 것은 없겠다 하겠습니다. 4. 유치권은 건물과 관련하여 수리를 하여 비용이 발생하였을 경우 주장하게 되는 것이라 할 수가 있겠습니다. 항상 저희 한국경매를 이용하여 주셔서 감사합니다.

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