신축건물다세대의 미등기시 임차인은 보호를 받을수 있나요? 임차인들은 일찌감치 전입해있었지만 집주인이 아직 등기를 안한상태입니다. 임차인 전입신고는 한거 같은데 경매개시된지가 얼마 안되서 확정은 확인이 안됩니다. 확정일자가 있는경우 임차인들은 임대차보호로 최우선변제가 가능한지요?
먼저 간략히 말씀드리면 최우선변제및 임대차보호법 적용이가능하십니다. 주택임대차보호법은 주거용건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용됩니다. 주거용건물이란 사회통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 시청이나 구청 등에 구비되어 있는 건축물대장의 용도란에 [주거용]으로 기재되어 있지 않더라도 이 법의 적용을 받게 됩니다. 따라서 공부상 공장용건물이나 창고용건물이라도 건물의 내부구조를 주거용으로 사실상 변경한 경우에는 주택이라고 보아야 할 것입니다.
또한, 관할관청으로부터 허가를 받지 아니하고 건축한 무허가건물이나, 건축허가를 받았으나 사용승인을 받지 못한 건물도 역시 이 법의 적용을 받는 것이므로, 무허가나 사용승인을 받지 못한 주택에 관하여 임대차계약을 체결하여도 이 법의 보호를 받게 됩니다.
판례도 주택임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상 소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다고 하였습니다(대법원 1987.3.24.선고, 86다카164 판결).
따라서 위 사안의 경우와 같은 미등기건물의 경우에도 주택임대차보호법에 의한 보호를 받게 될 것이므로 임대차계약을 체결하기 전에 임대차계약을 체결하려는 자가 실제소유자이거나 그로부터 임대권한을 부여받은 사람인지 여부를 확인하여 계약을 체결하면 될 것입니다.
그러나 무허가건물이 철거당하거나, 사용승인을 받지 못한 건물이 계속 사용승인을 받지 못하는 경우에는 불이익을 당할 염려는 있습니다.
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