1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하고 있는 경우로 당해주택(미등기 주택 및 고가 주택은 제외)의 보유기간이 3년 이상(서울ㆍ과천ㆍ분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 지역에 소재하는 주택의 경우는 3년 이상 보유하고 보유기간 중 2년 이상 거주하는 경우에 한함)인 것과 그에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적의 5배(도시지역 밖은 10배)이내의 토지를 양도하는 것은 양도소득세를 비과세 하고 있습니다. (다만, 실지거래 양도가액이 9억원을 초과하는 고가주택은 일부 과세)
이때 양도하는 건물이 주택인지, 3년이상 보유하였는지 등의 판정은 양도일 현재를 기준으로 하며, ‘3년 이상 보유’라 함은 보유기간 중에 주택으로 사용한 기간이 통산해 3년 이상인 경우를 말합니다.
절세방안
위 사례의 경우 김성실씨는 주택을 음식점으로 용도변경 했으므로 그 상태대로 양도한다면 양도소득세를 내야합니다. 따라서 김성실씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 위 건물을 주택으로 사용해야 합니다.
3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주했으므로 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용을 받을 수 있습니다. 만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서의 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있습니다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점 폐업신고를 하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것입니다. 물론 이렇게 하기 위해서는 용도 변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있습니다.
공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 합니다.
갖춰야 할 증빙서류는 각각의 경우마다 다르지만 이 건의 경우는 대체로 다음과 같은 서류를 갖춰 놓아야 합니다.
◎ 매매물건의 용도가 ‘주택’인 매매계약서 ◎ 전기요금 납부영수증(가정용) ◎ 날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부) ◎ 다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본 ◎ 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류
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