도시 근교에 10년 이상 거주한 단독주택을 소유하던 김성실씨는 주택을 음식점으로 용도변경하고 사업을 시작하였으나 당초 기대만큼 사업이 되지 않아 1년만에 사업을 폐지하고 집도 팔려고 내 놓았다.
그런데 집을 팔면 5천만원 가량의 양도소득세를 내야한다는데 좋은 방법이 없을까?
위 경우 김성실씨는 음식점으로 용도변경 했기 때문에 그 상태대로 양도하면 양도소득세를 내야한다. 그러므로 김성실 씨가 비과세 적용을 받기 위해서는 양도당시 건물을 주택으로 사용해야한다.
3년 이상 보유 요건은 음식점으로 용도변경하기 전에 주택으로 3년 이상 보유 및 거주했기 때문에 용도변경 후 바로 양도해도 비과세 적용이 가능하다. 만약 용도변경 전 보유기간이 3년 미만이라면 주택으로서 보유기간이 통산해 3년 이상이 된 후에 양도해야 비과세 적용을 받을 수 있다.
문제는 양도당시 주택으로 사용한 사실을 인정받는 것인데, 가장 확실한 방법은 건물을 양도하기 전에 음식점을 폐업신고하고 용도를 다시 주택으로 변경해 실제로 주택으로 사용하면서 건축물대장 등 공부를 정리해 놓는 것이다. 물론 이렇게 하기 위해서 용도변경을 하기 위한 의무사항 이행, 매수자의 음식점 개업 여부 등 여러 가지 제약이 따를 수 있다.
만약, 공부정리가 어렵다면 양도당시 사실상 주택으로 사용했음을 입증할 수 있는 증빙서류를 철저히 갖춰 놓아야 한다. 증빙서류는 경우마다 다르나 대체로 다음과 같은 서류를 준비해 놓는 것이 좋다.
▲ 매매물건의 용도가 “주택”인 매매계약서 ▲ 전기 요금 납부 영수증(가정용) ▲ 날짜가 찍힌 주택사진(내부 및 외부) ▲ 다른 사람에게 임대한 경우에는 주택임이 명시된 임대차계약서 사본 및 임차인의 주민등록표 등(초)본 ▲ 기타 당해건물이 주택임을 증명할 수 있는 서류
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