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제 목

부동산 서류 정리는 미리미리 해두세요.

내 용

아파트 한 채와 상가건물을 소유하고 있는 홍길동은 거주하던 아파트를 팔고 단독으로 이사했으나 1세대 1주택 비과세 대상으로 보고 양도소득세 신고를 하지 않았다.

그런데 몇달 후 세무서에서 양도소득세 4천5백만원을 납부하라는 고지서가 나와 알아보니 상가건물 중 일부가 주택으로 돼있어 1세대 2주택 소유자에 해당된다는 것이었다.

건축물관리대장에는 일부가 주택으로 되어있지만 아파트를 양도할 때는 점포로 임대하고 있어서 사실상 주택이 아니었다.

이런 경우 구제받을 수 없는 걸까?

>>주택의 판정
1세대 1주택에서 ‘주택’이란 함은 사실상 주거용으로 사용하는 건물을 말하며, 건축허가서상의 내용 또는 등기 내용에 관계없이 거주의 목적을 위해 사용되는 건축물은 주택으로 본다.

거주용으로 사용하는지 여부는 공부(등기부등본, 건축물관리대장 등)상의 용도에 관계없이 사실상의 용도에 따라 판단하지만, 사실상 용도구분이 불분명한 경우에는 공부상 용도에 따라 판단한다.

따라서 사례의 경우 사실상 점포 또는 사무실 등으로 사용했다면 주택이 아니므로 양도소득세를 내지 않아도 된다.

>>사실의 입증
세무서에서는 객관적인 공부상의 용도에 의해 과세대상 여부를 판단하므로 사실상의 용도가 공부상의 용도와 다른 경우는 납세자가 입증해야 하는데 다음 증빙서류에 의해 객관적으로 인정돼야 한다.

<증빙서류 예>
▲ 임대차계약서 사본
▲ 임차인의 주민등록등본
▲ 임차인의 사업자등록증 및 부가가치세 신고서 사본
▲ 임차인 및 인근주민의 인우보증서
▲ 임대인의 부가가치세신고서 및 부동산임대공급가액 명세서
▲ 기타 점포로 임대했음을 증명할 수 있는 서류

>>절세방안
양도소득세는 통상 양도일부터 4~5개월 이상 지나서 고지서가 발부되는데, 미리 서류를 준비해 두지 않으면 증빙서류를 갖추기가 어렵고 또, 임차인이 협조해 주지 않으면 더욱 어려움을 겪게 된다.

또한, 증빙서류는 공부상 내용을 부인하고 새로운 사실을 입증해야 하는 것이기 때문에 누구나 인정할 수 있는 객관적인 증빙을 제시해야하는 어려움이 있다.

그러므로 위 사례와 같은 경우라면 상가의 공부를 미리 확인해서 용도를 변경하고 공부를 정리해 놓는 것이 좋다.

▣ 공부(公簿)
‘공부’란 관공서에서 작성ㆍ비치하고 있는 장부로서, 등기부등본ㆍ토지대장ㆍ건축물관리대장ㆍ주민등록표 등을 말함.

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