친지 또는 이웃들과 양도소득세 관련 세금상담을 하다 보면 재건축한 주택이나 상속 주택같은 경우 1세대 1주택 비과세 요건을 충족했음에도 이를 잘 알지 못해 필요한 때 집을 팔지 못하고 재건축일 또는 상속일로부터 다시 3년을 채우느라 기다리고 있는 경우를 종종 보게 됩니다. 1세대 1주택 비과세 요건 중 보유기간 3년은 다음과 같이 계산되니 이를 잘 활용하면 주택을 양도하기 위한 의사결정을 하는데 도움이 될 것입니다.
1)일반적인 경우(원칙) 취득일부터 양도일까지로 합니다. ♣ 취득일 및 양도일의 판정 * 원칙 : 당해 주택의 대금을 청산한 날 * 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일 * 대금을 청산한 날이 분명하지 않은 경우에는 등기접수일 2)본등기를 하기 전 가등기한 기간이 있는 경우 가등기한 기간은 보유기간으로 보지 않습니다. 3)동일 세대원 간에 소유권변동이 있는 경우 세대 전체를 기준으로 3년 이상 보유여부를 판정합니다. 4)주택을 배우자에게 증여한 후 배우자가 양도하는 경우 증여자의 보유기간과 수증자의 보유기간을 합해 계산합니다. 5)이혼위자료로 주택을 받은 아내가 그 주택을 양도하는 경우 아내의 보유기간만 가지고 판단합니다. 6)재산분할청구권으로 취득한 주택의 보유기간 소유권을 이전해 준 다른 이혼자의 당초 부동산 취득일부터 양도일까지의 기간을 합해 계산합니다. 7) 증여받은 주택을 이혼 후 양도하는 경우 증여 받은 날(증여등기 접수일)부터 보유기간을 계산합니다. 8) 주택을 상속받은 경우 피상속인의 사망일부터 계산합니다. 다만, 동일 세대원이던 피상속인으로부터 상속받은 주택은 피상속인의 취득일부터 계산합니다. 9)동일세대원이 경매를 통해 취득한 후 양도하는 경우 경락대금을 완납한 날부터 양도일까지로 합니다. 10)거주 또는 보유 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인해 멸실돼 재건축한 경우(도시 및 주거환경 정비법에 의한 재건축은 제외) 멸실된 주택과 재건축한 주택의 보유기간을 통산합니다.(재건축 공사기간은 포함하지 않음) 주택면적이 증가한 경우는 보유기간 계산과는 무관합니다. 부수토지 면적이 증 가한 경우 종전 주택의 부수토지 면적을 초과하는 부분은 신축일로부터 3년이 경과해야 비과세 받을 수 있습니다. 11)보유하던 주택이「도시 및 주거환경 정비법」에 의한 재개발ㆍ재건축으로 완공된 경우 종전주택의 보유기간, 공사기간, 재개발ㆍ재건축 후의 보유기간을 통산합니다.(재개발ㆍ재건축 공사기간을 포함함) 12)재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 자가 사업기간 중에 다른주택(대체주택)을 취득해 거주하다가 재개발ㆍ재건축된 주택으로 이사해 대체주택을 양도하는 경우 보유기간의 제한을 받지는 않지만 아래 요건을 모두 충족하는 경우 양도소득세를 비과세 받을 수 있습니다. ＊ 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하고 1년 이상 거주 ＊ 재개발ㆍ재건축 주택 완공전 또는 완공후 1년 이내에 대체주택 양도 ＊ 완공 후 1년 이내 재개발ㆍ재건축 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주
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