재정경제부가 15일 발표한 세법시행령 개정안은 ‘10·29 주택시장 안정대책’의 후속조치로 다(多)주택자 판정 기준과 세율 등을 구체화한 것이다. 다주택자 양도세 중과를 위한 세율 조정은 내년부터 이뤄지지만, 내년 1년간은 유예돼 실제로 중과되는 것은 2005년 1월 이후 거래분부터다. 개정안 주요 내용을 문답으로 정리한다.
－ 다주택 판정기준은.
“서울과 인천·경기 등 수도권, 부산·대구·대전·광주·울산 등 광역시는 집값에 관계없이 대상이 된다. 광역시가 아닌 지방은 국세청 기준시가가 3억원 이상(시가 4억원 안팎)이면 포함되나 대상 가구수가 1,000가구에 불과해 사실상 제외됐다고 할 수 있다. 또 수도권과 광역시 중에도 경기 양평·여주, 부산 기장군과 같은 군지역도 제외된다. 예컨대 서울 강남구 1채, 노원구 1채, 경남 진해에 1채를 가진 ㄱ씨가 있다고 하자. ㄱ씨는 진해 집이 포함되지 않아 3주택자가 아닌 2주택자로 분류된다. ㄱ씨는 강남(투기지역) 집을 팔 때는 탄력세율이 적용돼 최고세율 51%, 노원구(비투기지역) 집은 최고세율 36%가 각각 적용된다. 다주택자에게 탄력세율을 부과하는 것은 내년 1월 이후 재경부의 판단에 따라 언제든지 시행될 수 있다. 서울 강남구 1채, 서초구 1채, 대구에 1채가 있는 ㄴ씨는 3주택자이다. 이중 강남 집을 팔면 세율이 75% 적용되고, 대구 집은 60%가 적용된다. 강남 집을 팔아 2주택자가 되고, 그 다음에 서초구(투기지역) 집을 팔 때의 세율은 51%이다.”
－ 언제부터 시행하나.
“법은 내년 1월1일부터 시행된다. 그러나 2003년 12월31일 현재 3주택 이상자가 내년 12월까지 주택을 양도할 때는 중과세하지 않고 일반세율을 적용한다. 내년 중 다주택자들이 매도 물량을 많이 내놓아 주택시장이 안정되었으면 하는 것이 정부의 바람이다. 그렇지만 3주택자가 내년에 1채를 팔고, 다른 주택 1채를 취득했을 때처럼 2004년에 주택을 한 채라도 사면 유예없이 곧바로 양도세가 중과된다.”
－ 10개가구로 구분된 다가구주택 1채는 중과 대상인가.
“그렇다. 건축법상 단독주택이라도 한 가구가 독립 거주할 수 있게 나눠진 경우는 다가구주택으로 본다. 또 오피스텔이라도 주거용으로 쓰면 중과대상이다.”
－ 10·29 대책 이후 집 2채를 구입, 임대사업자로 등록한 경우는 어떻게 되나.
“중과세 대상이다. 10·29 현재 주택임대사업자는 기존 제도를 적용받지만, 그 이후 임대사업자는 5가구 이상을 10년 이상 임대해야 한다. 또 임대주택은 같은 시(市)에 있어야 한다.”
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