아파트 분양가상한제 및 채권입찰제 도입을 골자로 한 새 주택·택지공급제도가 9일부터 본격 시행됨에 따라 분양가자율화시대가 막을 내리고 다시 직접 규제시대를 맞게 됐다. 아파트 분양가격의 완전 자율화가 단행된 지난 99년 이후 6년만이다.
비록 공공택지지구에 한해 분양가 규제가 적용되지만 시장에 대한 파급영향이 지대할 것으로 전망된다. 이번 분양가 규제조치는 일단 주택시장 불안의 주요인인 분양가 급등현상을 해소해 단기적으로는 아파트 가격안정이 기대된다. 하지만 공공택지지구내 분양가규제로 민간차원의 택지개발을 통해 공급되는 아파트 분양가격도 채산성이 없어지게 되고 이로인해 민간택지개발 및 아파트건설이 크게 위축될 것으로 예상된다. 이로인해 장기적으로는 수급불안을 몰고올 수 있다는 우려도 만만찮게 제기되고 있다.
다음은 새 주택·택지공급제도 주요 내용에 대한 일문일답.
―기본형 건축비(표준건축비)가 적용되는 주택은.
▲3월9일 이후 공공택지에서 사업계획 승인을 신청하는 25.7평 이하 주택은 국민주택기금 지원 여부에 관계없이 모두 적용을 받는다.
―기본형건축비가 높게 책정됐다는 지적이 있는 데.
▲기본형건축비 평당 339만원은 정부가 임의로 책정한 것이 아니다. 부실시공, 품질저하 등의 부작용을 방지하기 위해서는 공사비에 이를 반영했다. 임대주택 표준건축비에 비해 기본형건축비가 높은 것은 고급마감재를 반영하는 등 최상급의 마감자재를 사용하는 것을 전제로 했기 때문이다.
―이번 기본형건축비를 적용할 경우 경기 성남 판교신도시 분양가 상한제 적용아파트의 분양가 산정은.
▲우선 판교신도시의 25.7평 이하 아파트용지의 공급가격이 평당 900만원,아파트의 용적률은 200%로 적용할 경우 기본형건축비 339만원에 지하주차장 건축비와 친환경예비인증 인센티브 등 추가비용(50만2000원),주택건설에 소요되는 평당 땅값(900만원*2(용적률)) 450만원을 더하면 평당 분양가격은 918만원이 나온다.
―채권입찰제를 적용받는 택지는.
▲3월9일 이후 분양되는 공공택지부터 적용을 받는다.오는 5월께 분양되는 경기 용인시 흥덕지구부터 적용대상이 될 것으로 본다. 6∼7월께 택지가 분양되는 판교신도시도 당연히 적용대상이다.
―기본형건축비를 산정하고 제3종 국민주택채권을 발행하는 이유는
▲기본형건축비는 분양가 상한제, 제3종 국민주택채권은 채권입찰제 실시를 위한 필수적인 요소다. 원가연동제는 공공택지내 25.7평 이하 공영?민영아파트에 대해 지금처럼 택지를 감정가격으로 공급하되 분양가를 적정한 선에서 규제하는 것이며 채권입찰제는 공공택지내 25.7평 초과 아파트에 대해 채권을 가장 많이 사겠다고 하는 업체에 택지를 공급하는 제도다.
―기본형건축비 이외에 가산항목을 모두 인정받을 경우 건축비 총액은.
▲주차장을 모두 지하화하고 친환경 건축물 등에 대한 인센티브를 모두 적용받을 경우 기본형 건축비는 최저 339만원에서 최고 423만원까지 책정될 수 있다. 하지만 현실적으로 평당 400만원 선에서 책정될 것으로 본다.
―제3종 국민주택채권을 0% 금리에 10년 만기로 발행하는 이유는
▲발행금리가 낮을 수록 환수율이 높아져 업체의 자금조달 부담이 완화되기 때문이다. 금융시장에서도 절세효과가 있기 때문에 이 조건을 선호하고 있다. 주택기금 운용측면에서도 금리부담이 없어 재원확보가 훨씬 유리하다. 금리가 0%이기 때문에 일명 ‘제로 쿠폰’으로 부른다.
―제3종 국민주택채권 매입방법은.
▲택지공급자로 선정된 건설업체는 국민주택채권 취급기관인 국민은행에서 공급계약 체결 이전까지 입찰시 제시한 금액만큼의 채권을 매입하면 된다. 한국토지공사 등 사업시행자는 국민은행 홈페이지에서 채권매입 사실을 확인한 후 공급계약을 체결하면 된다.
―이밖에 새 주택·택지공급제도에는 어떤 내용이 담겨 있나.
▲분양가상한제 아파트 3∼5년간 전매금지, 분양가상한제 아파트 40세 이상 10년 이상 무주택자에게 40% 공급, 수도권 과밀억제권역 및 성장관리권역 당첨자 10년간 재당첨 제한 등이 포함돼 있다.
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