시장과열시 도입된 과도한 규제 완화, 서민 주거지원 강화

- 정부, ｢주택시장 정상화 및 서민주거안정 지원방안｣ 발표 -

◈다주택자 양도세 중과제도 폐지, 재건축 초과이익 부담금 2년 부과 중지, 투기과열지구 해제 등 과도한 시장규제 철폐 ◈대학생 전세임대 1만호, 저소득 세입자 전세임대 1.5만호 등 저소득․서민층을 위한 맞춤형 주거지원 확대 ◈생애최초 구입자금 지원대상 확대(연소득 4→5천만원 이하), 금리인하(4.7→4.2%) 등으로 실수요자의 내집마련을 지원하고, 전세수요도 완화 ◈지방 아파트 청약가능지역을 도단위(인접 광역시 포함)로 확대하고, 장기 미사용 공공시설용지를 실수요에 맞게 용도 변경 ◈최저가낙찰제 확대시행 2년 유예, P-CBO 추가발행, 공모형 PF 정상화 등 건설업계 경영정상화 및 구조조정 지원

정부는 각계각층의 다양한 의견수렴을 토대로 위기관리대책회의를 거쳐 12.7일 ｢주택시장 정상화 및 서민 주거안정 지원방안｣을 확정․발표하였다.

이번 대책은 대내외 경제 불확실성 등에 따른 주택시장의 어려움을 완화하고, 전월세 등 서민 주거안정을 도모하기 위해 마련된 것이다.

최근 유럽 재정위기 등 세계경제 불확실성 증가, 주택 구매심리위축, SOC 예산 축소 등으로 주택․건설시장의 어려움이 장기화될 가능성이 있고, 이에 따라 서민 주거안정도 저해될 우려가 있어 이를 사전에 예방하기 위한 취지이다.

전월세시장의 경우, 내년초 봄 이사철 수요 등으로 전세가격이 상승할 우려가 있어 선제적으로 대응방안을 마련할 필요가 있다는 점도 고려하였다.

특히, 이번 대책은 시장 전문가, 관련업계, 대학생 등 일반국민들의 의견수렴 결과와 쪽방․재건축 단지․대학가 등 다양한 현장 점검결과 등을 반영한 것이다.

【 대책 주요내용 】

이번 대책의 주요내용은 주택시장을 정상화하고, 서민 주거안정 지원을 확대하는 것이다.

주택시장 정상화를 위해 시장 과열시기에 도입된 과도한 규제 완화, 건설업계 유동성 지원 등을 통한 원활한 주택건설․공급 기반을 마련하고,

서민 주거안정을 위해 실수요 주택구입자의 내집 마련 지원을 확대하는 한편, 전월세가구와 대학생 등 주거취약계층에 대한 다양한 주거비부담 완화방안을 강구하였다.

< 주택시장 정상화 방안 >

① 주택시장 정상화를 위해 우선 시장과열시 도입된 과도한 규제를 완화하여 주택거래․공급에 애로가 없도록 해 나갈 예정이다.

부동산시장 과열시 투기방지를 위해 주택소유와 거래를 제한하는 제도가 도입되었으나, 현재 시장상황에서는 이러한 규제가 어려움을 가중시킬 우려가 있으므로 제도개선이 필요하다.

현재 국회에 계류중인 분양가상한제 폐지 법안 개정을 지속 추진하되, 우선 주택법 하위법령을 대폭 정비하여 주택건설에 사용된 비용이 분양가에 합리적으로 반영될 수 있도록 하고 분양가 공시항목(공공 61개, 민간 7개)도 축소하여 다양한 주택이 공급될 수 있는 여건을 마련할 계획이다.

*진입도로․도시공원 등 설치비를 택지가산비에 인정, 빌트인 가전․시스템에어컨을 추가선택품목에 포함하는 방안은 기조치(11.14, 분양가산정규칙 개정)

또한, 재건축 아파트 등에 대한 과도한 거래제한을 완화할 수 있도록 투기과열지구를 해제하기로 하였다.

이번 조치로 인해 조합설립 인가된 26개단지 1.9만명의 조합원 지위양도가 가능해지고, 조합설립을 추진중인 22개단지 2.2만명도 향후 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대된다.

12월중 국토부 주택정책심의위원회(위원장 : 국토부장관, 위원 : 관계부처 차관 및 전문가)의 심의․의결을 거쳐 해제할 예정이다.

※투기지역(주택담보대출규제 강화, 1세대3주택이상자 양도세 가산적용)은 현행유지

투기수요 억제를 위해 ‘05년부터 시행중인 다주택자 양도세 중과제도*폐지를 추진할 계획이다(소득세법 개정, ’12년중 정부안 마련․국회제출).

*중과세율 : 3주택자 이상(60%세율, ‘05년 시행), 2주택자(50%세율, ’07년 시행)

․현재는 ‘12년말까지 취득․양도한 주택에 대해 한시적으로 기본세율(6～35%)로 과세

재건축 초과이익 부담금은 개발이익 환수라는 제도 도입취지를 감안하여 제도자체는 유지하되, 현재의 재건축 위축상황을 고려하여 2년간 부과중지할 계획이다(재건축 초과이익 환수에 관한 법률 부칙 개정).

*개발부담금도 부동산 경기상황을 감안, ‘98년 등 2차례 부과를 중지한 사례 있음

주택 청약제도도 과거 주택이 절대적으로 부족하던 시기에 마련된 무주택자 위주의 규정이 시장상황에 맞게 탄력적으로 운용될 수 있도록 개선하기로 하였다(주택공급규칙 개정).

비수도권의 경우 청약가능지역이 시․군단위로 제한되어 있으나, 앞으로 청약가능지역을 도단위(인접 광역시 포함)로 확대하여 교통여건 개선으로 확대된 생활권역을 반영할 수 있도록 하되, 당첨기회는 당해 시․군 거주자에게 우선 부여할 계획이다.

또한, 현재 1순위, 2순위 순차적으로 분양하도록 되어 있는 청약제도를 미분양이 우려되는 지역에 대해서는 1～2순위를 동시 분양할 수 있도록 개선하여 미분양이 최소화되도록 할 예정이다(당첨은 현행대로 1순위 우선).

② 장기간 미사용되는 용지 등을 지역수요에 부응하는 시설부지로 활용하는 등 토지이용도를 제고하고, 뉴타운사업에 대한 지원도 확대해 나가기로 하였다.

택지지구 등에 학교용지․관공서 부지 등으로 계획되었으나 여건변화로 불필요해져 장기간 미사용상태인 용지나, 대도시 주변의 개발가능지를 지역수요에 부응하는 시설부지*로 활용할 계획이다.

*주민편의시설, 업무시설, 외국인 관광객 등을 위한 비즈니스호텔 등

이를 위해 국토부, 교과부, 지자체 등 관계기관 TF를 구성하여 실태조사와 부지 사용가능성․특성․수요․지역여건 등을 면밀히 점검하여 추진방안을 마련할 예정이다.

주민들과 업계의 토지거래․택지확보와 관련된 애로와 불편을 해소하기 위하여 지가가 안정되고 투기우려가 낮음에도 불구하고 토지거래허가구역으로 묶여 장기간 토지이용이 제한되고 있는 지역(수도권 녹지․비도시지역 등)에 대해서는 토지거래허가구역을 해제하고(중앙도시계획위원회 심의),

과거 후분양 조건(40% 이상 공정시 주택분양)으로 공급받았으나 자금부담 등으로 활용되지 못하고 있는 택지도 경기상황을 감안하여 선분양할 수 있도록 허용할 계획이다(별도 법령개정 불필요).

뉴타운 사업이 원활히 추진될 수 있도록 뉴타운 지구에 대한 기반시설 설치비 국고지원을 ‘12년에 대폭 확대(’11년 500억원)하고, 향후에도 수요를 보아가며 지속 확대해 나가기로 하였다.

③ 건설업계 경영난 완화와 구조조정 지원을 위해 PF 정상화, 유동성 지원 등을 추진할 방침이다.

사업추진이 부진한 공모형 PF 정상화를 위해 정부내 조정위원회를 설치하여 사업조건 조정(사업계획 변경, 토지대금 납부조건 완화 등) 등 추진방안을 마련하기로 하였다.

대한주택보증에서 시행중인 PF대출 보증도 지속 시행(‘12년 1.5조원)하되, 사업성 있는 중소업체의 사업위주로 지원할 계획이다.

사업성이 있는 부실 PF 사업장은 PF 정상화뱅크 등에서 인수하여 최대한 정상화될 수 있도록 할 방침이다.

PF 정상화 뱅크를 통해 금년 6월 19개 사업장 1.2조원 규모의 부실채권을 매입한 바 있으며, 금년말까지 2차 부실채권을 매입할 예정이다. 은행권 부실 PF사업장 증가 등 수요발생시 ‘12년에 제2차 PF 정상화뱅크를 설립할 계획이다.

자산관리공사가 매입한 저축은행 PF사업장중 사업성이 높은 사업장은 민간사업자를 유치하여 정상화할 계획이다.

건설업계 유동성 지원을 위해 건설사 P-CBO 추가발행과 대주단 협약 운영기간 연장을 유도해 나가기로 하였다.

P-CBO*(Primary Collateralized Bond․Loan Obligations)는 10.12월 이후 4차례 총 1.1조원을 발행하였으며, 발행수요 등을 보아가며 2조원 규모내에서 추가발행할 계획이다.

*건설사 및 기타 업종의 회사채 또는 대출채권을 기초로 유동화자산을 구성하여 신용보증기금의 보증을 통해 최우량등급으로 상향된 증권을 시장에 매각

대주단 협약은 채권단 자율협약으로 운영기간 연장을 위해서는 협약에 가입한 채권금융회사의 2/3(117개사) 이상의 동의가 필요하다.

최저가낙찰제는 지역․중소업체의 어려움 등을 감안하여 확대 시행 시기를 2년간 유예하기로 하되, 유예기간 동안 건설산업 선진화 기반을 적극 조성해 나갈 계획이다.

*당초 ’12.1월부터 300→100억원 이상 공사로 확대 시행 예정

*현재 국토부 등 ｢건설산업 공생발전위원회｣ 구성(‘11.10)․운영중

< 서민 주거안정 지원방안 >

① 실수요 주택구입 지원 강화를 위해 국민주택기금에서 주택구입자금 지원을 확대할 계획이다(국민주택기금 운용계획 변경).

금년말까지 지원하기로 되어 있던 생애최초 주택구입자금 지원기간을 1년간 연장하여 내년말까지 1조원 한도에서 지원하되, 금리를 연 4.7%에서 4.2%로 인하하고, 지원대상도 부부합산 연소득 4천만원 이하에서 5천만원 이하로 확대하여 구입자 부담을 완화하기로 하였다.

금년 8.18 전월세대책으로 금리를 0.5%p 인하(9.1, 5.2→4.7%)한 이후 월평균 지원실적이 500억원 이상 증가(1～8월 월평균 120억원 → 10～11월 월평균 673억원)하였으며, 1조원이 모두 지원될 경우 약 1.5만가구가 내집 마련 혜택을 볼 수 있을 것으로 기대된다.

생애최초 구입자가 아닌 일반 무주택자에 대한 구입자금(근로자․서민 주택구입자금) 지원대상도 부부합산 연소득 2천만원이하에서 3천만원 이하로 확대할 예정이다.

< 생애최초 주택구입자금과 근로자․서민주택구입자금 비교 >

구분	생애최초 구입자금	근로자․서민 구입자금
지원금리	연 4.7% → 4.2%	연 5.2%
지원대상	·부부합산 연소득 4→5천만원 이하	부부합산 연소득 2→3천만원 이하
상환기간	1년거치 19년상환 또는 3년거치 17년상환	(좌 동)
대출한도 및 대상주택	호당 2억원 한도, 85㎡ 및 6억원 이하	호당 1억원 한도, 85㎡ 및 3억원 이하
시행시기	‘11년말→‘12년말까지	지속 시행

② 전월세가구의 주거지원 강화를 위해 전세임대주택 공급 확대 등 다양한 주거비부담 완화방안도 추진해 나갈 계획이다.

저소득 세입자 등의 주거안정을 위해 내년중 전세임대주택 1.5만호를 공급(‘11년 1.3만호)하기로 하였다.

전세임대주택은 LH․지자체 등이 수요자가 원하는 기존주택을 임차하여 저소득가구에게 시세보다 저렴하게 재임대하는 주택을 말하며, 임대주택 건설․매입에 장기간 소요되는 단점을 극복하여 단기간에 서민 주거안정을 지원할 수 있는 효과적인 방안이다.

특히, 쪽방 등 비주택 거주자나 소년소녀가장 및 시설퇴소아동 등에 대한 지원물량을 확대(1→3천호)할 계획이다.

전월세 소득공제 적용대상이 확대되도록 제도 적용시 “배우자 또는 부양가족 있는 자” 요건을 폐지하여 1인가구 등이 지원받을 수 있도록 할 예정이다(소득세법 개정).

*현행 전월세 소득공제 적용요건: ①무주택 세대주인 근로자, ②총급여 3천만원 이하**, ③배우자 또는 부양가족 있는 자, ④국민주택 규모의 주택 임차인

**총급여 요건 완화(3→5천만원 이하)는 ‘11년 세법개정안으로 기발표(9.7.)

주거용 오피스텔 세입자에 대해서도 국민주택기금에서 저리(2～4%) 전세자금을 지원해 나가기로 하였다(기금 운용계획 변경).

③ 대학생 주거안정을 위해 대학생용 임대주택과 기숙사 공급을 확대해 나갈 계획이다.

대학생용 전세임대주택은 대학기숙사 수준의 임대료로 1만호(‘11년 1천호)를 내년 신학기에 맞춰 ‘12.1월부터 공급하기로 하였다.

대상주택을 주거용 오피스텔(85㎡ 이하)까지 확대하기로 하였으며, 대학가 주변에 월세형 임차방식의 공급 비중이 높은 점을 고려하여 종전 전세주택뿐만 아니라 보증부 월세도 지원대상에 포함하도록 할 계획이다.

아울러, 지원 대상지역도 확대하여 대학이 도 지역에 위치하는 경우 대학소재 시․군 지역의 전세주택만을 지원하던 것을 해당 도 전체의 전세주택까지 지원하기로 하였다.

대학기숙사 확충을 위해 자금과 택지지원도 확대할 계획이다.

대학이 소유부지 등에 기숙사 건설시 주택기금에서 저리(2%) 자금을 지원하고, 국․공유지나 장기 미사용중인 학교용지 등을 용도변경하여 기숙사 부지로 활용되도록 할 방침이다.

대학가 하숙집 등 노후주택 개량시 주택기금에서 저리(2%) 자금도 지원해 나가기로 하였다(기금 운용계획 변경).

④ 도시내 중소형․임대주택이 많이 건설될 수 있도록 관련지원도 확대해 나갈 예정이다.

보금자리주택(연 15만호)은 지구여건에 따라 분양주택 용지 일부를 5년임대 또는 10년임대로 전환하여 임대물량을 확대공급할 계획이다.

도시 중소형․임대주택 건설 활성화 추세를 이어나가기 위해 다세대․연립․도시형생활주택 등에 대한 저리(연 2%) 건설자금 지원을 내년말까지로 연장하고(기금 운용계획 변경),

택지를 소유하지 않더라도 임대주택으로 공급할 수 있는 토지 임대부 임대주택 방식을 제도화하기로 하였다(현재는 택지소유권 확보가 의무화, 임대주택법 개정).

*일본의 레오팰리스 21도 타인 토지를 40년 이상 장기 임차하여 임대주택 건설후 임대사업 운영중

【 기대효과 】

정부는 이번 대책 시행으로 부동산시장을 필요이상으로 제약하던 과도한 시장규제가 해소됨으로써 주택거래가 시장기능에 따라 정상화될 수 있을 것으로 보고, 이에 따라 전세수요 압력도 줄어들어 내년 전월세 시장안정에도 기여할 수 있을 것이라고 밝혔다.

아울러, 대학생․저소득 세입자 등 주거취약계층을 직접 지원하는 정책도 강화되어 서민 주거안정기반이 한층 더 공고해 질 수 있을 것이며, 최저가낙찰제 확대유예, P-CBO 추가발행 등으로 건설 업계의 경영난 완화에도 도움을 줄 수 있을 것이라고 보고 있다.

특히, 이번 대책은 법률 개정 없이 조기에 시행할 수 있는 과제들로 많이 구성되어 있으며,

법률 개정이 필요한 사항(분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 부담금 부과중지, 다주택자 양도세 중과 폐지, 전월세 소득공제 적용대상 확대)은 국회협조를 통해 최대한 조속히 추진해 나갈 계획이라고 밝혔다.

※별첨 : ｢주택시장 정상화 및 서민 주거안정 지원방안｣

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