정부는「경제혁신 3개년 계획」의 내수기반 확충분야 핵심과제의 일환으로, 관계부처간 논의 및 전문가 의견수렴 등을 거쳐 2.26일「주택임대차시장 선진화 방안」을 확정·발표하였다. 

이는 「경제혁신 3개년 계획」의 첫 번째 대책으로, 민생안정과 내수 활성화의 최우선 정책목표가 서민 주거안정 여부에 달려있다는 정부의 정책의지를 보여준 것이다. 

최근 주택시장은 집값상승 기대감 저하로 임대수요가 증가한 가운데, 임차인은 주거비가 적게 드는 전세를 선호하는 반면, 임대인은 수익률이 좋은 월세를 공급하여, 임대시장 수급불일치로 인한 전셋값 불안이 지속되고 있다. 

특히, 전세 → 월세 전환이 가속화되고 있으나, 전세 위주의 임차인 지원으로 전·월세간 주거비 불균형이 지속되고 있고, 상대적으로 주거비가 높은 월세가구의 부담완화를 위한 지원은 부족한 측면이 있어 왔다. 

이에 정부는 임대차시장 수급구조 개선 등 임대차시장 선진화를 올해 주택정책의 핵심과제로 선정하고, 종합적인 대응방안을 마련하였다. 

【 임대차시장 선진화 방안 】 

1. 임대주택의 지속가능한 공급체계 구축 

첫째, 주택기금과 민간의 여유자금이 투자하는「공공임대리츠」를 통해 10년 공공임대주택 공급을 확대하기로 하였다. 

임대차시장 수급불일치 해소를 위해서는 임대주택 공급이 중요하나 LH 재무여건 등 감안시, 종래와 같은 순수 공공역량에 의한 공급방식은 한계가 있는 만큼, 현행 LH 직접 건설과 공공임대리츠 방식을 병행하여 ‘17년까지 당초 LH가 건설예정인 10년 공공건설임대 4만호를 공급하고,추가로 일부 분양용지를 활용하여 최대 4만호를 공급할 계획이다. 

공공임대리츠는 LH가 보유중인 임대주택용지를 매입하여 공공임대주택을 건설·공급하고, 임대주택 관리는 LH가 수행하게 된다. 

임대기간(10년) 종료 후에는 일반에게 분양전환하고, 미분양시에는 LH가 분양당시의 감정가격으로 매입한다. 

둘째, 민간주도의 ‘임대주택리츠’를 활성화한다. 

주택기금과 기관투자자가 공동투자협약을 체결하고, 협약 범위내에서 심사를 거쳐 단위 프로젝트(子리츠)에 대한 자금을 지원하는 구조이다. 

공공·민간기관의 매각자산, 재개발 임대주택 등 다양한 부지를 활용하여 도심내 임대주택으로 공급이 가능하다. 

임대주택리츠의 수익성 확보를 위해, 주식의 공모·분산 의무가 배제되는 리츠를 확대하고, 상장기준도 완화할 계획이다. 

또한, 임대주택리츠에 부동산을 현물출자 할 경우, 해당 주식을 처분하여 실제 소득이 발생할 때까지 양도차익에 대한 과세를 연기해 주기로 하였다. 

아울러, 리츠 등 임대사업자가 민영주택을 동 단위로 별도 통분양받을 수 있도록 하되, 통분양 물량은 매입 또는 준공공임대주택으로 운영하도록 하여 공공성을 확보할 계획이다. 

또한, 주택임대관리업에 대한 법인세 감면과 보증상품 출시로 주택임대관리업이 활성화될 경우, 임대관리 관련 전문성이 부족한 임대사업자의 임대관리 부담이 덜어질 전망이다. 

셋째, 단기적인 임대주택 입주물량 확보도 추진한다. 

주거환경개선사업구역 등의 노후주택을 재·개축할 경우, 주택 사업승인기준을 현행 20세대에서 50세대로 완화하고, 주택기금에서 저리의 재·개축 자금을 지원한다. 

판교 재개발 순환용 임대주택(1,722호)의 일반 국민임대주택 전환분과 저소득층 주거안정을 위한 기존주택 매입·전세임대주택(금년 총 3.7만호)도 최대한 입주시기*를 앞당기기로 하였다. 
* 4월까지 20%, 6월까지 40%, 10월까지 70%를 조기 공급 

아울러, 민간의 미분양 물량을 전세금반환보증 및 모기지 보증 등을 통해 임대주택으로 활용하도록 지원하고, 리츠가 미분양 주택을 매입하여 임대주택으로 활용한 후 매각하는 시범사업을 상반기중 1천호 추진하기로 하였다. 

2. 민간 임대주택 공급을 활성화 

임대사업자에 대한 세제·금융지원 및 과도한 규제완화, 임대소득 과세방식 정비 등을 통해 민간의 임대주택 공급을 활성화할 계획이다. 먼저, 준공공임대주택에 대한 세제·금융지원을 강화한다. 

재산세는 40～60㎡의 경우 감면률이 50%에서 75%로, 60～85㎡는 25%에서 50%로 확대되고, 소득·법인세도 감면율이 20%에서 30%로 확대된다. 

특히, 신규·미분양 주택 및 기존주택을 향후 3년간 구입하여 준공공임대주택으로 활용할 경우, 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도세 면제를 신설키로 하였다. 

또한, 주택기금의 매입자금 지원대상을 예산 범위내에서 현행 미분양, 기존주택 외에 신규 분양주택까지 확대키로 하였다. 

둘째, 민간의 임대사업 참여를 저해하는 불필요한 규제도 완화한다. 

매입임대사업자에 대한 ‘5년간 부도 없음’ 요건을 삭제하고, ‘13.4.1일 이전 취득 주택에 대해서도 준공공임대주택 등록을 허용키로 하였다. 
* 현재는 ‘13.4.1일 이후 취득 주택분에 대해서만 준공공임대주택으로 등록 가능 

아울러, 매입임대주택을 준공공임대주택으로 전환등록시 기존 임대기간의 50%(최대 5년)를 준공공임대주택 임대기간으로 인정하여, 매입임대주택의 준공공임대주택 전환을 유도키로 하였다. 

임대조건 신고위반 등 가벼운 의무위반 사항에 대한 과도한 벌칙(형벌)을 과태료로 전환하고, 임대의무기간 내라도 금년에 구축되는 임대주택정보시스템 등을 활용하여 임대사업자간 원활한 매각을 지원하고, 임대의무기간 중 일반인에 대한 주택 매각이 허용되는 예외사유도 완화*하여, 민간의 임대사업 참여를 꺼리게 하는 임대의무기간 부담을 덜어주기로 하였다. 
* (현행) 부도, 파산, ‘2년연속 적자 및 負의 현금흐름’ 입증 시 매각 허용 
→ (개선예시) 장기공실 또는 재개발 사업 시행 등 임대사업을 계속할 수 없음이 객관적으로 인정되는 경우 추가 

셋째, 임대소득에 대한 과세방식도 정비한다. 

소규모 월세 임대소득은 분리과세로 전환한다. 즉, 2주택 이하 보유자로서 주택임대소득이 연간 2,000만원이하인 경우, 단일세율(예: 14%)로 소득세를 분리과세하고, 세법상 사업자 등록의무가 면제된다. 

소규모 주택임대소득은 규모의 영세성과 전세 보증금 임대소득 과세 대상자인 3주택 이상 보유자와의 형평성 등을 감안하여 세부담을 합리화하기 위한 취지이다. 
※ 3주택 이상자 또는 주택임대소득 2,000만원 이상자는 종합소득과세 

또한, 현재는 부동산임대업에서 발생한 결손금은 부동산임대업 소득금액에서만 공제하되, 향후 10년간 이월되어 결손금 처리되었으나, 종합과세 대상인 임대소득의 경우, 결손금 발생시 다른 사업소득과 마찬가지로 해당 연도 종합소득 과세표준 계산시 공제를 허용하여 임대소득자의 소득세 부담을 경감키로 하였다. 

3. 점유형태간 주거비 균형 도모 

저리의 주택구입자금 지원, 월세 부담 완화를 통해 지나친 전세쏠림현상을 완화할 계획이다. 

실수요자 및 여유계층의 자가구입 지원을 위해 공유형 모기지 등 디딤돌 대출(최대 12만가구, 11조원)을 지속 지원하여 전세수요의 매매전환을 유도하고, 고액 전세거주에 대한 정부지원도 조정한다. 

주택기금의 전세자금 대출은 보증금 3억원 이하로 제한하고, 일반 시중은행의 전세대출에 대한 공적보증 지원은 보증금 4억(지방 2억원) 초과에 대해서는 중단키로 하였다. 
* (현재) 전세보증금 6억원 이하 임차인의 전세대출시 보증지원 

월세에 대한 공제방식을 소득공제에서 세액공제로 전환하고, 공제대상을 현행 총급여 5천만원 이하에서 7천만원 이하로 확대키로 하였다. 

바뀐 제도가 시행될 경우, 월세액의 10%를 소득세에서 공제함으로써, 1년에 한달 이상의 월세액을 지원해 주는 효과가 발생하게 된다. 
 

< 월세소득공제 개편 효과 >

아울러, 표준임대차계약서 개선(법무부), 국세청 홈페이지, SNS 등 다양한 채널을 통해 월세 세액공제 신청 및 경정청구 등*에 대한 홍보를 강화하고, 월세소득공제 미신청을 조건으로 하는 계약을 체결하는 등 임대인의 불법행위에 협조하지 않도록, 중개업자에 대한 행정지도도 실시키로 하였다. 
* ① 집주인 동의없이 월세임대차계약서와 월세납입 증명(계좌이체 확인서)만으로도 공제신청이 가능하며, 확정일자 없이도 신청 가능(‘14년부터) 
② 연말정산(근로소득자의 경우)시 미신청하더라도 향후 3년이내(‘14년 월세지급액의 경우 최대 ’18.5월까지) 세무서에 경정청구를 통해 공제 가능 

4. 주택 임대차시장 인프라 구축 

중장기적으로 재원, 통계, 법령 등 정비를 통해 임대차시장 선진화 기반을 마련한다. 

민간자금을 활용한 임대주택 공급 등을 위해 현행 단순 융자방식의 주택기금 지원을 출자, 투융자, 보증 등으로 다각화하고, 신규주택 건설에 편중된 자금지원을, 노후주택 증가에 대응하여 주거지재생에 대한 지원으로 확대하며(주택기금→주택도시기금 개편) 출자, 투융자 등 기금의 새로운 기능 수행을 위해 사업성 심사에 전문성이 있는 ‘대한주택보증’을 전담 운용기관으로 확대 개편할 계획이다. 
* 시중의 풍부한 유동성이 임대주택 공급 및 도시재생, 취약계층, 쇠퇴지역으로 흘러갈 수 있도록 기금이 마중물 역할 수행 
* 대주보는 분양보증, PF보증 등에 특화된 공기업으로, 사업성 분석, 보증과 연계한 리스크 관리 등 새로운 기금 역할 수행에 적합 

월세시장 확대에 대응하여 전월세 관련 통계를 정비하고, 공공과 민간의 임대주택 정보를 통합관리하는 ‘임대주택정보시스템’ 구축을 통해, 공공임대 운영의 효율성 향상 및 국민의 정보접근성을 제고할 계획이다. 
* 월세가격동향조사 범위 확대, 전월세 통합지수 개발, 대법원 확정일자시스템과 전월세거래정보시스템 연계 등 
* 제공정보 : 임대주택의 소재·면적·구조, 임대사업자, 임대조건 정보 제공 

아울러, 현행 전세 위주로 규정되어 있는 주택임대차보호제도를 최근의 월세증가 경향을 반영하여 보완하는 방안도 강구하기로 하였다. 
* 월세 임차인 보호를 위한 주택임대차보호제도 개선방안에 대한 연구용역과 개정위원회 운영 등 전문가의 의견수렴을 거쳐 개정안 마련(‘14.12) 

【 기대효과 】 

정부는 최근 급속히 증가하고 있는 월세추이를 감안, 이번 대책의 시행으로 임대차시장의 구조가 안정적으로 연착륙할 것으로 기대한다고 밝혔다. 
* 전월세 거래량 중 월세비중 추이 : (‘12.1)35.4%→(’13.1)42.3%→(‘14.1)46.7% 

주택수급구조, 인구 및 사회·경제구조 변화에 대응하여 자본이득 중심에서 임대수익 중심으로 주택시장 체질이 개편되고, 월세 부담 완화, 전세수요 분산 등으로 임대차시장 수급 불균형이 점차 해소되어, 향후 전월세 가격이 소비자물가 수준에서 안정될 수 있을 것으로 기대하였다. 

아울러, 전세대출 축소, 월세부담 완화 등을 통해 가계부채 경감 및 소비활성화 등을 유도하는 등 내수확대 기반 마련도 기대된다. 

임대주택 공급이 확대되고 임대료도 인하될 것으로 기대한다. 

주택기금과 민간기관투자자 등이 참여하는 리츠 활성화를 통해 임대주택 공급이 확대된다. 
* LH 직접건설과 리츠방식을 병행하여 10년 공공임대 4만→최대 8만호로 확대(‘17년까지) 
* 민간임대리츠로 추가공급 가능(주택기금과 민자유치로 1.5조원 조성시 약 8천호) 

리츠를 통해 공급되는 임대주택은 중산층까지 입주가 가능하여 임대주택은 서민용이라는 인식개선 효과도 기대된다. 

임대주택 공급 확대로 전월세 전환율* 및 임대료 수준이 하락하여 세입자의 주거비 부담도 완화될 것으로 보인다. 
* 현행 6～10%인 전월세 전환율이 4～5% 수준으로 하락하면 월세전환에 따른 주거비 부담 감소 
예) 전세 2억원이 현재 보증금 1억원에 월 83만원(10%) → 월 42만원(5%) 

10년이상 임대되는 준공공임대주택 공급도 촉진된다. 

준공공임대주택 재고 확대로 민간 임대시장에서도 공공임대 거주와 흡사한 주거 안정성 및 공공성 확보가 가능해질 것이다. 
* 준공공임대주택 등 확대로 연 5% 임대료 상승 제한, 임대의무기간 등민간 임대시장의 공공성 확보 가능 

향후 3년간 신규로 주택을 구입하여 준공공임대주택으로 활용할 경우, 양도세를 면제하는데, 지난 4.1 대책에서는 1주택자의 기존주택을 매입한 경우 양도세 감면 혜택을 부여했던 것과 달리, 이번에는 대상제한이 없어 준공공임대주택의 확대기반이 마련될 것으로 보았다. 

월세 세입자의 부담이 완화된다. 

서민층에 국한되던 월세 소득공제 혜택을 중산층(총 급여액 7천만원 이하)까지로 확대하고, 약 1개월치 월세지급액에 대한 세액공제 혜택(10% 세액공제)감안시, 정부가 1개월치 이상의 월세를 직접 지원하는 효과를 거둘 수 있다. 

아울러, 임대사업자에 대한 세제지원으로 임대사업 등록이 활성화되면, 월세 소득공제 신청에 관한 집주인의 거부감도 완화될 것으로 기대하였다. 

아울러, 임대주택의 개발·운영에 전문성을 갖춘 리츠, 주택임대관리업 활성화로 금융·건설업과 부동산서비스업의 융복합이 가속화되어 부동산서비스업 발전도 가능할 것으로 보았다. 

정부는 앞으로 임대차시장 동향을 세밀하게 모니터링하고, 필요시 보완대책을 강구하는 등 전월세시장 안정기반을 확고히 구축키로 하였다.

 (안건자료) 주택임대차시장 선진화 방안(관계부처 합동).hwp

 140226(10시30분) 서민 중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안 .hwp

 140226(10시30분) 서민 중산층 주거안정을 위한 임대차시장 선진화 방안.pdf

 (안건자료) 주택임대차시장 선진화 방안(관계부처 합동).pdf