2018년 부동산이 뜨는곳은 일자리와 인프라가 있다.

2017년 한해 과거정부의 적폐청산과 서민주거지 안정 기타 사회적약자를 보호하려는 강력한 움직임으로 부동산의 연일규제 발표 다주택 세금폭탄 등 정신없는 한해였다고 볼수있습니다. 우리는 2017년 새로운 정부를 맞이하면서 한편으로 걱정과 한편으로 들뜨는 한해를 보내면서 향후 우리의 부동산이 어디로 갈지 더 혼돈의 시대로 가고 있다고 생각이 드실것입니다. 그러나 2017년 부동산은 작년의 예측과 크게 벗어나지 않고 주택시장의 조정 그리고 수익형부동산의 상승 그리고 주요지역은 주택시장도 상승으로 마감하였습니다. 이에 정부는 더강한 규제로 응답하고 있습니다. 그럼 내년 2018년 부동산의 미래시장을 들여다 보겠습니다.



지금 다 주택자들에게 세금폭탄을 안기면서 주택을 팔게하려고 하지만 실제 대한민국의 다주택자들은 막강한 자본가들이 많아서 내놔도 잘팔리지 않는 이런시장에 주택을 내놓는경우는 거의 없고 자본력이 약한 소수의 다주택자들만이 동요될것으로 판단됩니다. 또한 이것은 지방소도시의 가격폭락과 반대로 주요 메인지역의 주택 가격상승을 부추겨서 주요지역의 부동산매물순환을 가로막는 역할을 하게되고 매물이 순환되지 않고 수요가 쌓이게되니 주요지역의 주택가격은 오히려 상승하게되는 작용을 낳게됩니다.



전세계적으로 대한민국의 소득수준과 비교할때 주요메인 지역의 부동산 가격은 아직도 저평가되어있으며 내년 3만불을 바라보는 시대에 달러, 위엔화, 엔화, 유로화의 유입으로 환율하락과 외국인의 국내 투자가치증대, 언론에서 보셨듯이 조세회피처로 오해받을만큼 외국인이 사업하기 좋은환경 전세계 어디서도 찾아볼수없는 수익형부동산들의 가치등 셀수 없을만큼 투자환경이 좋다고 할것입니다. 게다가 정부정책으로 사회전반의 투명성이 확보되면서 외국인들에게는 더욱구미가 당기는 투자처로 탈바꿈한것도 원동력이라 할것입니다.



다만 내년에 대비하셔야 될것은 금리인상과 여러 세금등 부동산 규제입니다. 하지만 우리는 기억해야 할것이 있습니다. 시중 1금융권 은행금리 5% ~ 8% 의시대가 불과 10년정도 밖에 되지 않았다는것을요. 게다가 대출은 지금보다도 더어려웠고 금리도 높았고 자금출처도 엄격했으며 역대 부동산의 상승은 이시기에 가장 많이 뛰었다는것을요.







1. 경기변동성이 심하니 해외의 경기변동을 면밀히 살피는 지혜가 필요한 시기입니다. 지금은 트럼트, 아베, 시진핑등 강력한 지도자들로 매우 험난한 시국이라고 할것입니다. 이에 해외 변동성에 주목하는 투자준비를 하셔야 합니다. 해외가 상승한다면 우리도 상승기류에 편승될가능성이 높고 이들과의 교류가 활성화되는 만큼 부동산의 가치 상승도 더해질것입니다.



2. 원칙상 평준화 될수 없는 부동산이 꾸준히 전국적 평준화를 이룰려고 노력을 했지만 결국 실패라는것으로 확연히 알수 있었습니다. 부동산의 가치는 일자리를 따라서 이동합니다. 일자리가 늘어나는곳을 공략해야합니다.



3. 도로, 항만, 병원, 학교, 백화점, 쇼핑몰, 공항, 공원, 관광, 치안환경등 인프라를 살피는 투자가 반드시 필요한 시깁니다. 전국의 부동산은 빠르게 재개편될것입니다. 본저가 그동안 오랜 세월주장한 지역별 개별장세가 강력해지는 시기로 지방소도시는 일자리와 인프라가 약한 지역이 최우선적으로 조정받고 자본과 일자리 인프라가 있는지역은 더욱 더 상승을 이어나갈것입니다.



4. 투자지역으로 서울 전지역, 강남, 서초, 송파 경기주요지역, 성남, 분당, 판교, 용인, 송도, 세종, 평택, 부산과 제주도지역은 여전히 일자리와 인프라가 최고여서 모든 부동산투자가 괜찮습니다. 다만 당분간 주요지역의 재건축과 재개발 아파트는 자금출처가 확실하지 않고 대출을 많이 받아서 가는것이라면 조금 천천히 가도 좋다고 말씀드리고 싶습니다. 정부정책상 주거지 안정이 목표로 지금 이시기에 무리해서 주택을 구입하는것은 세금등 문제가 되실수 있습니다. 또한 지방도시들의 쏟아지는 주택분양물량입니다. 지방도시는 주택가격 조정내지는 약보합이 될가능성이 높습니다. 현재로선 자금출처만 확실하다면 위지역의 투자는 다 좋을것으로 판단됩니다.



5. 리스크한 투자인 경매는 여전히 강세를 보일것으로 전망됩니다. 경매 인구의 폭발적인 증가도 한요인이지만 경매거래가 활성화되면서 저변층에 경매가 일반매매보다 싸고 또한 거래의 안전을 보장해주고 그가치가 감정되 있고 법원감정으로 대출이 나오니 일반매매보다는 우위에 있다는 인식도 크게 작용하고있습니다. 향후 경매초보를 탈출하여 어렵고 복잡한 사건등에 많이 도전하여 큰수익을 창출하는 한국경매 투자자님들이 되시기를 바랍니다.



내년도 한국경매와 함께 경매투자로 큰수익을 내시기를 빌며 새해복많이 받으세요.

출처:한국경매 경매칼럼 2017/12/29