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3828 |
등록일 : |
2018-12-17 |
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2018년도에 예측해드린 주요지역에 부동산을 투자하신 많은 분들은 큰성공을 했다고 할수있는 한해지만 혹 부동산대책 발표 직전 몰빵으로 구입하신 분들이나 대출을 많이 받아서 구입하신 분들은 큰걱정으로 보내시고 계실것으로
예상됩니다. 또한 최저임금제와 주52시간 근무제도입 재건축아파트 규제와 신도시 발표, 여전히 막강한 대출규제등 한치앞도 예상이 안되는 안개속 내년 부동산시장의 미래를 살펴볼까합니다.
1. 정부의 소득위주의 성장정책, 재건축규제, 신도시로의 주거지분산, 강력한 대출규제등 부동산 악조건의 행보는 내년에도 계속될것으로 예상됩니다. 소득위주의 성장정책은 일반적인 대기업과 중소기업 자영업등 사회전반을 끌고가는 상류층과 중산층의 고통속 나눔을 의미합니다. 이는 내부적 많은 중소기업과 자영업자를 힘들게 하게하고 있고 이는내년에 최저임금이 또한 차례 대폭인상을 앞두고있어서 그속도가 가속화됨으로 이를 염두에둔 투자방향이 잡혀야되므로 무리한 대출로 인한투자를 지양합니다.
2. 국내 경제와 부동산실정을 파악함과 동시에 세계적인 경제와 부동산흐름도 살펴야됩니다. 미국등 주요국가의 부동산은 여전히 하방경직성을 가지고 탄탄하게 흘러가고 있고 부동산 주식 흐름을 같이 타고 가장막강한 영향을 주는 미국도 일본도 나쁘지않은 상황입니다.
또한 국내외환보유고도 4000억달러로 아직 안정기는 아니지만 탄탄하게 상승곡선을 그리고 있습니다.
다만 중소기업 육성책 실패로 여전히 몇몇 대기업에 의해 경제가 좌지우지 되고있고 많은 제도에 묶여서 스타트업 기업 성장의 약화로 국가경쟁력이 다소 더디게 발전하고 있지만 이는제도적 보완으로 변화의 바람을 줄수있다고 생각합니다. 이는 인적 인프라는 전세계 어느나라 보다도 막강하기 때문에 그렇습니다.
3.소득위주의 성장과 52시간 근무가 되면 백화점, 대형쇼핑몰과 국내와 해외여행, 호텔, 배달시장,병원 메인스트리트 번화가는 활성화되고 변두리지역 상권과 지방소도시의 주택은 더 큰 타격을 받게될것입니다.
4. 곧 신도시건설 발표를 한다고해도 성남지역 한군데외에는 별효과가 없을것으로 보여집니다.
이는 인프라가 주변에없고 인프라를 구축하는데 걸리는 시간이 10년정도로 자칫 아파트만 올라가고 상가는 다비어있는 유령도시가 될수있고, 업무시설이 서울등 주요지역에 밀집해있는 이상 주거지인 신도시로의 출퇴근은 지옥길이 될수있습니다.
현재 김포, 위례, 파주, 동탄, 동백등 거의대부분의 신도시는 10년이 다되도록 여전히 인프라도없고 교통지옥이며 여전히 높은 분양가 임대료로 빈상가가 즐비합니다. 사람들이 원하는곳은 백화점, 쇼핑몰, 병원, 학교,업무시설, 교통이 편한곳을 원합니다. 따라서 주요지역의 부동산경기가 조정은 받을수 있지만 본저가 수년전부터 항상말씀드린 주요지역별 개별장세는 더강하게 펼쳐질것입니다.
5. 그럼 우리는 2019년 어떻게투자를 이어갈지 살펴봐야 될것 같습니다.
첫째 우리가 인지하고 가야할사안이 있습니다.
2007년도 국내아파트경기가 최고점을찍고 이듬해 리만사태로 주택경기가 타격을받은후 지난 8년가량 전세계 부동산은 다시 호황기를 맞았고 국내주요지역 아파트등은 그상승에서 소외되었다는것입니다.
그런데 지방과 소도시는 이유없이 올랐지요.
현재 1년동안 오른것은 긴세월 오르지 못한 세계적 자본시장의 당연한 결과이지 투기세력에 의해서가 아니라는것입니다. 현재 1100조원의 시중유동자금은 갈길이 없습니다.
둘째 미국과 일본, 중국등 해외 부동산의 경기를 면밀히 더살펴야될시기입니다. 특별히 해외시장이 심각한 타격이 없다면 국내시장에 리만사태같은 폭락은 없을것입니다.
세째 인프라가 갖춰진 주요지역에 대한 열망은 더 강화될것이며 절대 전국의 주택과 상가 부동산의 가격 평준화는 불가능합니다. 이건 모든차량을 같은가격에 구매할수있는것과 같은 논리로 불가능합니다. 따라서 백화점과 대형쇼핑몰, 병원, 교통편리지역 호텔, 외식문화 서비스시설 인근 지역의 부동산으로 방향을 잡아야합니다.
넷째 토지는 매입하고나면 관리와 사용수익이 불편하고 매도시 어려움이 존재하니 장기로 끌고가면서 최대의 수익을내기위해서는 관리지역과 대형평수로 방향을 잡아주셔야됩니다. 토지가격이 100만원짜리가 200만원되는것보다 1만원이 2만원되는것이 쉽기때문입니다. 역시 대도시와 너무멀지 않은 지역을 선택하셔야되며 대도시에서 5킬로미터 이내를 권합니다.
다섯째 아파트는 강남, 서초, 송파, 분당, 판교, 위례(한동안소외됨), 목동, 여의도, 용산의 투자는 내년이 적기일것으로 보여집니다. 이지역은 더 진입하고 싶어도 더는 진입할수없는 시기가 찾아옵니다. 이는 주민의 생존권이 달려있는 문제로 계속 해서 재건축을 막고만있을수가 없으며 이미 소유자의 손바뀜이 80%이상 끝나서 더강한 하방경직성이 유지될것입니다.
6.2019년은 저가의 상가 임차매물과 주요지역의 아파트 급매물이 나올것이니 신중히 접근하여 매수한다면 최고의 수익을 올리며 미래상승열차에 합류가 가능하실것으로 예측됩니다. 물론 경매로 접근하시면 이보다 더좋을수는 없으실것입니다. 내년도 한국경매와 함께 최고의 수익을 거두시기를 바랍니다.
자료원:2018년12월15일:한국경매칼럼
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