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농지란(농지법제2조)
1. 전. 답. 과수원 기타 법적 지목 여하에 불구하고 실제 현상이
농작물의 경작 또는 재배지로 계속하여 3년이상 이용되는 토지.
※ 지목이 전, 답, 과수원은 실제 상황에 관계없이 농지이나, 지목이
전, 답, 과수원이 아닌 타 지목도 3년이상 계속하여 영농을 하면
농지로 보며, 지목이 임야인 토지로서 형질을 변경하지 아니하고 다년성식물을
재배하면 농지가 아님.
2. 유지,농로,수로 등과 같이 농지의 개량시설의 부지와 온실,
비닐하우스,버섯재배사 등 농업생산에 필요한 시설은 농지이나 초지법에
의하여 조성된 초지 등은 농지가 아님.
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| ※ 농지전용시 지목이 잡종지 등 타 지목
일지라도 사실상 농지(3년이상 농지로 사용)인 경우에는 농지에 해당되어 농지전용허가(협의)를 받아야
하고 농지조성비도 납부하여야 합니다. |
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★ 농지의 구분
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농지는 농업진흥지역과 농업진흥지역밖(농업진흥지역외)으로
구분.
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농지법제30조의 규정에 의거 농업진흥지역은 농업진흥구역과
농업보호구역으로 구분하여 지정하며 국토의계획및이용에관한법6조의 농림지역에 해당함.
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농업진흥지역은 농지법시행전 절대농지와 비슷하나 과거
절대* 상대농지를 필지별로 지정할 때와는 달리 농업의 진흥을 도모하기 위하여 집단화되어
농업 목적으로 이용하는 것이 필요한 지역으로 농지를 권역별로 지정하므로 농지외의 임야.잡종지.묘지.
등 비농지 일부도 포함되어 있음.
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농업보호구역은 농업진흥구역의 용수원확보, 수질보전
등 농업환경을 보호하기 위하여 필요한 지역을 지정.
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국토의계획및이용에관한법률 제76조제5항제3호의 규정에
의거 농림지역중 농업진흥 지역인 경우에는 농지법이 정하는 바에 의한다고 하였으므로
농업진흥지역에서는 농지법제34조(용도구역안에서의 행위제한)및 농지법시행령 제34조(농업진흥구역안에서할
수 있는 행위)내지 제35조(농업보호구역안에서의 행위제한)의 규정에 위배 되지 않아야
함.
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| ※ 우리나라 국토면적 비교 |
| 국토면적
9,954,000㏊ |
| 농경지 1,876,000㏊(18.9%)
| 산림 6,416,000㏊(64.4%) |
기타 1,662,000(16.7%)㏊ |
| 논
: 1,146,000㏊(61.1%) |
밭 : 730,000㏊(38.9%) |
| 진흥지역
768,000㏊(67%) + 진흥지역밖 378,000㏊(33%)
| 진흥지역 397,000㏊(54.3%)
+ 진흥지역밖333,000㏊(45.6%) |
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→ 진흥지역 농경지 1,165천ha(62.1%)
진흥지역밖 농경지 711천ha( 37.9%) = 한계농지206천ha(29%) + 일반농지 505천ha(71%) |
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| ※ 한계농지의 정의 및 지정요건(농어촌정비법
제2조, 시행령 제3조) |
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최상단부에서 최하단부까지의 평균경사율이 15%이상이거나
집단화된 농지의 규모가 20,000㎡ 미만인 농지,
다만, 경지정리사업 또는 농업용수개발사업이 시행된 지역과 농촌정비를 위한 자원 조사
결과 농림부장관이 농업생산기반정비사업 기본계획을 수립할 필요가 있다고 인정되는 지역의
농지는 제외.
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경사율 15%이상인 경우 면적과 상관없고, 집단화된
2ha미만인 농지는 경사도와 관계없이 한계농지임.
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광업법에 의한 광업권이 기간만료 또는 취소로 소멸된
광구의 인근지역 농지로서 토양오염 등으로 인하여 농업목적으로 사용하기 부적당한 농지.
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| ☞ 인천광역시 한계농지 면적 : 610.5ha
= 강화 314.7ha + 옹진295.8ha |
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헌법121조의 규정에 의거 국가는 농지에 관하여 경자유전의
원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며,농지의 소작제도는 금지됨.
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따라서 헌법의 경자유전의 원칙에 따라 소유자격을
농업인과 농업법인으로 제한하여 농지법제6조 제1항에서 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나
이용할 자가 아니면 이를 소유할 수 없도록 규정함.
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그러나 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 농업인이나
농업법인이 아니더라도 예외적으로 농지의 소유를 허용함(농지법제6조)
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| 1. |
국가 또는 지방자치단체가 농지를
소유하는 경우.
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2.
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초ㆍ중등교육법 및 고등교육법에
의한 학교, 농림부령이 정하는 공공단체ㆍ농업연구기관ㆍ농업생산자단체
또는 종묘 기타 농업기자재를 생산하는 자가 그 목적사업을 수행하기
위하여 필요로 하는 시험ㆍ연구ㆍ실습지 또는 종묘생산용지로 농림부령이
정하는 바에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우.
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주말ㆍ체험영농(농업인이 아닌
개인이 주말 등을 이용하여 취미 또는 여가활동으로 농작물을 경작하거나
다년성식물을 재배하는 것을 말한다. 이하 같다)을 하고자 농지를
소유하는 경우.
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| 3. |
상속(상속인에게 한 유증을
포함한다. 이하 같다)에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우.
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4.
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대통령령이 정하는 기간 이상
농업경영을 하던 자가 이농하는 경우 이농당시 소유하고 있던 농지를
계속 소유하는 경우.
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5.
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제12조제1항의 규정에 의하여
담보농지를 취득하여 소유하는 경우(자산유동화에관한법률 제3조의
규정에 의한 유동화전문회사등이 제12조제1항제1호 내지 제4호의
규정에 의한 저당권자로부터 농지를 취득하는 경우를 포함한다)
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6.
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제36조제1항의 규정에 의한
농지전용허가(다른 법률에 의하여 농지전용허가가 의제되는 인가ㆍ허가ㆍ승인등을
포함한다)를 받거나 제37조 또는 제45조의 규정에 의한 농지전용신고를
한 자가 당해 농지를 소유하는 경우.
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| 7. |
제36조제2항의 규정에 의한
농지전용협의를 완료한 농지를 소유하는 경우.
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8.
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농업기반공사및농지관리기금법
제24조제2항의 규정에 의한 농지의 개발사업지구안에 소재하는
농지로서 대통령령이 정하는 1천500제곱미터 미만의 농지 또는
농어촌정비법 제83조제4항의 규정에 의한 농지를 취득하여 소유하는
경우.
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| 9. |
다음 각목의 규정에 의하여
농지를 취득하여 소유하는 경우.
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| 가. |
농업기반공사및농지관리기금법에
의하여 농업기반공사가 농지를 취득하여 소유하는 경우. |
| 나. |
농어촌정비법 제16조ㆍ제43조ㆍ제56조ㆍ제67조 또는
제85조의 규정에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우. |
| 다. |
삭제 <1999.2.5> |
| 라. |
공유수면매립법에 의하여 매립농지를 취득하여 소유하는
경우. |
| 마. |
토지수용에 의하여 농지를 취득하여 소유하는 경우. |
| 바. |
공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에 의하여 농지를
취득하여 소유하는 경우. |
| 사. |
기타 대통령령이 정하는 토지등의 개발사업과 관련하여
사업시행자등이 농지를 취득하여 소유하는 경우. |
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| 제22조제2호 내지 제5호의 규정에 의하여
농지를 임대하거나 사용대하는 경우에는 제1항의 규정에 불구하고 자기의 농업경영에 이용하지 아니하는
농지라도 그 기간중에는 이를 계속하여 소유할 수 있다. |
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| 농지의 소유상한 : 농업진흥지역 관계없이 제한
없음 |
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| 구입자격
확인 |
- 농지취득자격증명 발급 가능
여부 확인: 농업경영 목적으로 취득시 통상적으로 영농이 가능해야
함 .
- 토지거래허가 가능 여부 확인 : 토지 소재지 시,군에 거주(신규일
경우) . |
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| 등기부
등본 확인 |
- 등기부등본상의 소유자와 동일인지
여부
- 등기부등본 확인 : 가등기. 근저당권. 지상권 등 설정 여부
- 등기부 등본을 제시 할 경우 발급일자 확인 : 인지가 붙어
있는 날자 확인. |
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☞ 발급일자와 계약체결일 사이에
다른 물건이 설정될 수 있음.
- 계약서 작성시 실제 내용과 대조
- 토지이용계획확인원 확인
- 현장 답사 |
☞ 농.수로 등 수리시설. 침수지역
여부. 농기계 진입로. 주위여건 등
- 잔금지불전 등기부등본 재확인 : 2중계약. 저당권 설정 등
확인 |
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| 구입자격
확인 |
- 취득전 농지전용허가를 받을
경우 : 대지 사용승락서를 받아 농지전용후 농지전용 목적으로
취득.(자격제한 없음)
- 이전등기후 전용 할 경우 : 농지취득자격증명을 발급 받은
후 농지전용.(취득시기와 관계없이 전용 가능) |
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| 등기부등본
확인 |
| - 소유권. 지상권. 전세권.
저당권. 가압류 . 경매개시 결정. 가처분등 확인. |
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| 토지이용계획확인원
확인 |
| - 각종 지역, 지구, 구역에서
할 수 있는 행위인지 여부 확인. |
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| 농지법상
농업진흥지역 여부 확인 |
| - 농업진흥지역에서는 할 수
있는 행위가 정해져 있음.(진흥구역에서는 농업용시설과 공공용시설
일부만 가능) |
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| 도시지역
.계획관리지역. 개발진흥지구 이외인 경우 허가제한 |
| - 농지법시행령제49조에 의한
제한 대상 시설 및 면적인지 여부 . |
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| 농지로서
보전가치가 있다고 판단되는지 여부 확인 |
| - 집단화되어 있고 경지정리가
되어 있어 농지로서 보전가치가 있다고 판단되면 허가 불가. |
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| 타법
저촉사항 확인 |
| - 국토의계획및이용에관한법(연접
등). 건축법. 정화조 관련. 도로, 사전환경성 검토 대상 여부
등 허가 가능여부 확인. |
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| 현지답사
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| - 토지의 위치. 지목. 면적.
인접필지와 경계. 방향. 진입도로. 교통관계.무허가 건축물 등. |
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| 전용시
각종 부담금 |
| - 농지조성비 등. |
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