드라이비트로 불리는 외단열시스템은 리모델링시 가장 널리 사용되고 있는 외장재인데 벽등의 구조체에 스티로폼이나 불연성 암면을 대고 유리섬유인 메쉬를 붙인 후 외부 마감재로 처리하는 단열공법이다. 드라이비트의 장점으로는 시중의 외장재 중 가장 저렴하게 시공할 수 있으며 공사 기간이 짧다는 점이다. 또한 30%이상의 에너지 절감, 방수, 방습, 균열 방지 등을 제거할 수 있어 좋다.시공시에 건물의 곡면이나 요철 부분 등 시공 난이도가 높은 곳도 시공할 수 있고 다양한 색상 처리와 그래픽, 몰딩 처리 등을 통해 독특한 분위기를 연출할 수 있다. 그러나 외부 충격에 약하고 때가 잘 타서 유지관리가 용이하지 않다는 단점이 있다. 드라이비트는 외부 충격이 잦은 1층에는 시공을 피하는 것이 좋다.

판넬류는 곡면처리 및 색상의 균일성이 높아 주로 고층 빌딩 리모델링에 많이 사용되는데, 그 종류로는 알미늄복합판넬, 알미늄시트판넬, 세라믹판, 법랑, 불소도장 아연강판넬, 세라믹판넬등 다양하다. 먼저 알미늄복합판넬은 경량이므로 기존 건물에 무게 하중을 적게 주며, 표면 색상이 균일하고 가공과 시공이 용이하다.하지만 충격에 약하고 표면오염이 될 경우 유지관리가 어렵다는단점이 있다. 알미늄시트판넬은 로스(loss)분을 현장에서 재활용할 수 있다는 장점이 있으나, 스프레이코팅방식으로 표면 색상이 균일하지 못하다는 단점이 있다. 법랑은 외부 오염에 강하지만 코팅부분 손상에 의한 녹물발생 가능성이 높다. 에 비해 공기가 단축된다. 그러나 빗물, 먼지로 인한 때가 많아 물청소를 자주 해주어야 한다.

판석재는 외부 모양이 중후하고 외부 충격에 강하며, 마모되지 않아 사용년수가 높다는 장점이 있다.또한 종류가 다양해 각자의 취향에 맞는 외관과 색상으로 처리할 수 있다. 그러나 건물에 하중을 많이 주고 비싸다는 단점이 있다. 요즘은 값싸고 가벼운 인조석을 많이 사용한다. 또한 석재를 선택할 때는 제품 카다로그나 샘플만 보고 선택하지 말고 직접 자재 공장 등을 방문해 전체적인 분위기 및 색상 등을 충분히 고려한 후 판단하는 것이 좋다.

사이딩류에는 비닐사이딩과 시멘트 사이딩이 주로 사용된다. 비닐사이딩은 PVC수지에 나무결무늬와 목재판재 모양으로 표면 처리한 것이며, 시멘트 사이딩은 고강도 시멘트 보드로 처리된 외장재이다. 사이딩은 주로 단독주택이나, 전원주택, 근린상가 등에 사용된다. 사이딩류의 장점은 소재가 가벼워 건물 구조에 무리를 주지 않으며 또한 시공시에 건식공법으로 시공하므로 다른 외장재에 비해 공기가 단축된다. 그러나 빗물, 먼지로 인한 때가 많아 물청소를 자주 해주어야 한다.

부천의 K씨는 분가해서 살던 자녀가 직장 관계로 같이 거주하게 되자 현재 25평에 방 3개로는 부족할 것 같아 증축을 통한 공간 활용을 의뢰해왔다. 현장 조사 및 건축법을 검토한 결과 1층 구조 보강을 하면 2층 증축이 가능한 것으로 판단됐다. K씨와 가족들은 단순히 2층 공간만을 확보하는 것 뿐 아니라 1층도 좀더 효율적으로 이용할 수도 있도록 설계 및 시공을 요구했다. 먼저 1층은 가족 전체의 공동 공간인 거실을 넓히고 거실창을 밖의 정원이 보이도록 시공했다. 가족수가 늘어남에 따라 부족해진 주방과 화장실은 좀더 넓혔다. 기존의 단창은 단열 보강을 위해 복층 유리(페어 글래스)로 시공했다. 바닥은 온돌마루를 깔았고, 벽지는 은은한 분위기의 실크벽지로 마무리 했다.
2층은 젊은 부부를 위해 좀더 화사한 분위기의 바닥, 벽지를 사용했고, 욕실은 욕조 대신 샤워부스를 설치했다. 지붕은 건물 하중을 고려해 일반 시멘트 기와보다 무게가 1/5밖에 되지 않는 아스팔트 슁글로 처리했다. 공사 기간은 50일이 소요되었고, 공사비는 4천 5백만원이 들었다.

대수선이나 증축시 가장 고려해야할 부분은 구조안전이다. 20년이상 된 단독주택의 경우 도면이 없는 경우가 많고, 시공 상태 등을 확인할 수 없는 경우가 많기 때문에 사전에 이를 꼼꼼히 확인해야 한다. 그러나 실제 시공 현장에서 건축주들은 안전성보다는 외관만 강조하는 경우가 종종있다. 내장재 등에는 많은 비용을 투자하는 것에 비해 구조보강을 위한 비용을 낭비로 여기고 있는 것이다. 구조안전을 위한 구조보강에 대해서는 건축주가 시공업체를 신뢰하고 맡기는 것이 좋다. 리모델링 상담을 받을 때 가장 많이 요구하는 부분은 벽체 를 철거하고 자신들의 필요에 따라 공간 활용을 원하는 경우가 많다. 그러나 이에 비해 건축 구조에 대한 상식적인 이해가 부족한 경우가 많다 따라서 무리한 철거를 요구해 시공상 어려움을 겪게 되는 사례가 많아 리모델링에 필요한 건물구조에 대한 이해를 돕고자 한다.

먼저 구조의 구성양식에 의한 분류 및 특징을 살펴보면 다음과 같다. 가구식 구조(나무구조, 철골구조)는 목재, 강재 등의 가늘고 긴 부재를 이음과 맞춤에 의해 구조재료를 조립하여 골조를 구성하는 것이다. 단독주택 등에 가장 많이 사용되는 것으로 조적식 구조가 있다. 이는 공사기간이 짧고, 시공비가 저렴해 널리 쓰이고 있다. 벽돌구조, 시멘트벽돌, 블록구조가 해당된다. 그러나 곡선 등의 구조체의 모양을 만들기 어렵고 단열 및 방수 등에 정밀 시공을 해야 한다.
다음은 일체식 구조방식으로 철근 콘크리트구조(RC조)로 벽체와 지붕틀을 일체형으로 시공하는 방식이다. ＲＣ조는 내화성이 좋고 견고해 현재까지의 구조 중 가장 강력하고 균일한 강도를 낼 수 있는 합리적인 구조이다. 반면에, 시공기간이 길고 내외장의 마감재 선택에 제한이 있고 시공에 따라 단열이 떨어지며, 곡선 등 구조체의 모양을 만들기가 어려운 단점이 있다. 구조의 형식에 따른 분류로는 라멘(Rahmen)구조형식으로 이는 기둥과 보, 바닥으로 구성되며 철근콘크리트구조와철골구조 등에 사용된다. 벽식구조는 내력벽과 바닥으로 구성되며 아파트 등의 구조방식으로 시공된다. 트러스구조는 주로 삼각형의 형태로 체육관 등 큰 공간의 천장구조 방식이다. 그 외 아치구조, 플랫슬라브 구조, 절판(Folded Plate)구조 등이 있다.
마지막으로 구조의 사용재료에 의한 분류가 있다. 먼저 목구조는 목재를 접합연결하여 건물의뼈대를 구성하는 구조로 가볍고 가공이 쉬운 것이 장점이다. 벽돌구조는 벽돌로 건물의 하중을받는 벽 및 내력벽을 쌓아 구성하는 구조이다. 시멘트 블록구조는 시멘트블록과 몰탈로 내력벽을 쌓아 구성하는 구조로 필요시 블록 내부공간에 철근과 몰탈로 보강하는 방식이다. 철근콘크리트구조는 형틀(거푸집)속에 철근을 조립하고 그 사이에 콘크리트를 부어 일체식으로 구성하는 구조로 주로 아파트 및 근린상가, 빌딩 등에 시공하는 구조방식이다. 철골구조는 철로된 형강이나 강판을 짜맞추어 만든 구조로 접합에는 용접, 리벳, 볼트를 사용한다. 철골철근콘크리트구조는 내화, 내구, 내진성능을 위해 철골조와 철근콘크리트조를 함께 사용하는 구조이다.

단독주택은 통상 벽돌조 및 시멘트블록조방식이 제일 많다. 벽돌조는 벽체 전체가 내력벽인 경우가 많다. 즉 단독주택의 경우 벽체 철거를 통한 구조 확장을 할 때에는 사전에 구조안전진단을 통해 내력벽 및 비내력벽 여부를 확인받아 철거를 해야 하며, 필요시에는 구조보강을 반드시 해야 한다.
또한 아파트와 같은 공동주택의 구조변경시에는 건설교통부의 '공동주택 구조변경 지침'에 따라 변경 해야 한다. 지침에 따르면 내력벽 철거는 일체 금지된다. 즉 건물의 내력벽과 기둥·보·바닥 슬래브 등 주요 구조부의 철거행위는 금지된다. 또한 발코니 바닥높임은 사용 재질에 따라 허용여부가 결정된다. 발코니 바닥을 높힐때 돌이나 콘크리트 등 중량재 사용이 금지되며, 정원 활용을 위해 흙을 깔아 관상수를 심는 것도 안된다. 다만 가벼운 목재와 마루 등의 경량 자재로 바닥을 높이는 행위는 맘대로 할 수 있다. 이상과 같이 각 건축물의 구조 상태와 여건 등을 고려해 철거 및 공사범위를 정해야 하며, 필요시에는 정밀구조안전진단을 받으면 좋으나 비용이 많이 소요되므로 저렴한 비용으로 예비구조안전진단을 받는 것이 좋다.

거실의 답답함을 없애고자 발코니와 거실의 날개벽을 철거하는 경우인데 거실 앞의 날개벽을 없애고 전망창을 설치하는 경우에는 지반하중 작용시 벽체에 응력집중현상을 일으켜 건물 전체에 피해를 줄 수 있다. 또한 내력벽(건물 하중을 기초에 전달하는 벽)을 임의 변경한 아파트의 경우 윗층의 하중에 의해 자기집의 거실문이 잘 닫히지 않을 수 있으며, 상부층으로 올라가면서 날개벽에 균열이 발생하게 된다. 대부분 이와 같은 날개벽의 임의 변경은 앞에서 말한 거실바닥과 발코니 바닥높이를 같게하여 거실 면적을 넓히는 경우(알루미늄 샛시가 거실의 창문이 됨)와 함께 이루어지기 때문에 슬래브 넓이의 증가로 진동이 생기게 되고, 과도한 하중과 처짐 증가로 구조체에 손상을 주게 된다.

거실과 안방 사이의 내력벽을 헐어내고 기둥과 보를 설치하는 것으로 이러한 경우에도 횡적 하중이 작용하게 되어 구조체의 응력 전달상 큰 문제가 발생할 수 있다.

아파트에서 세로 방향의 벽체는 많이 설치돼 있지만 가로방향의 벽체는 건축적인 측면에서 제한을 받기 때문에 그 수량이 매우 적고 벽체의 길이가 짧은 것이 특징이다. 하중이 작용하는 흐름은 물과 같이 약한 곳으로 흐르는 특징이 있기 때문에 횡하중(풍하중이나 지신하중) 작용시 이 가로 방향 전단벽의 있고 없음은 구조체 전체에 결정적인 역할을 한다. 물론 이와 같은 모든 벽체를 임의대로 없애는 경우에는 처음 구조계획 설계에서부터 고려가 된다면 아무런 문제가 발생되지 않는다. 그러나 임의대로 구조를 변경한 아파트는 사후 책임이 당사자에게 있고 당사자뿐만 아니라 아파트에 공동으로 거주하는 주민들에게까지 피해를 줄 수 있기 때문에아파트 구조변경시에는 전문가의 정확한 안전진단을 받은 후 결정해야 한다.

단독주택은 통상 벽돌조 및 시멘트블록조방식이 제일 많다. 벽돌조는 벽체 전체가 내력벽인 경우가 많다. 즉 단독주택의 경우 벽체 철거를 통한 구조 확장을 할 때에는 사전에 구조안전진단을 통해 내력벽 및 비내력벽 여부를 확인받아 철거를 해야 하며, 필요시에는 구조보강을 반드시 해야 한다.
또한 아파트와 같은 공동주택의 구조변경시에는 건설교통부의 '공동주택 구조변경 지침'에 따라 변경 해야 한다. 지침에 따르면 내력벽 철거는 일체 금지된다. 즉 건물의 내력벽과 기둥·보·바닥 슬래브 등 주요 구조부의 철거행위는 금지된다. 또한 발코니 바닥높임은 사용 재질에 따라 허용여부가 결정된다.

발코니 바닥을 높힐때 돌이나 콘크리트 등 중량재 사용이 금지되며, 정원 활용을 위해 흙을 깔아 관상수를 심는 것도 안된다. 다만 가벼운 목재와 마루 등의 경량 자재로 바닥을 높이는 행위는 맘대로 할 수 있다. 이상과 같이 각 건축물의 구조 상태와 여건 등을 고려해 철거 및 공사범위를 정해야 하며, 필요시에는 정밀구조안전진단을 받으면 좋으나 비용이 많이 소요되므로 저렴한 비용으로 예비구조안전진단을 받는 것이 좋다.

먼저 모든 다가구주택을 다세대로 용도변경할 수는 없다. 각 가구를 분리하는 벽체 두께가 다세대주택의 방화벽 기준인 19cm를 넘지 못하면 용도변경이 불가능하다. 물론 건물을 리모델링을 해 기준에 맞추면 다세대주택으로 바꿀 수 있다. 또한 지방자치단체나 토지공사 주택공사 등이 단독주택지로 분양한 땅에 지어진 다가구주택은 다세대로 바꿀 수 없다. 따라서 일산 분당 평촌 등 신도시 단독 택지내의 다가구 주택은 용도변경 자체가 불가능하다. 그리고 다세대 주택으로 용도변경시 가장 큰 문제는 주차장 확보인데 이는 94년 5월 이전에 지어진 다가구 주택에 한해서는 별도의 주차장 확보없이도 다세대 주택으로 용도변경이 가능하다. 그러나 94년 5월 이후의 다가구 주택의 경우는 주차장 시설기준을 충족시켜야 한다.

단독으로 된 다가구 주택의 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환 신청 해야한다. 이때 먼저다가구주택에 거주하는 세입자에게 건축물대장 전환사실을 내용증명 등의 방법으로 반드시 알려야 한다. 이 조치는 다가구주택을 다세대주택으로 변경할 경우 세입자가 주소지를 호수까지 기재해 변경하지 않으면 경매시 전세보증금을 돌려받을 수 없다는 취지의 판결이 나옴에 따라 보호조치로 규정된 것이다. 이에 따라 주소지 변경사실을 건물주가 등기전에 통보토록 의무화하고 건축물대장 변경 신청시 세입자에게 통보했다는 확인서를 첨부해야 한다. 또한 해당 시,군,구청(담당:지적과)에서도 이 사실을 해당 동사무소에 통보하고 동사무소는 세입자에게 이를 알려야 한다. 이와 같이 건축물 대장 기재내용을 변경한후 등기소에서 구분등기 신청을 하면 된다.

정년 퇴직을 한 김씨는 퇴직금과 그 동안 모은 돈으로 안정적인 노후 수익을 원했다. 그러나 은행 금리가 낮아 망설이던 차에 급매물로 나온 다가구 주택을 다세대 주택으로 용도변경해 임대사업을 하기로 결심했다. 먼저 주변 임대현황을 조사한 결과 안암동 일대가 대학생 및 직장인 수요가 많고 신설동역에 인접해 있어 월세 임대수요가 많다는 것을 확인한 후 매입을 했다. 먼저 벽체 두께를 다세대주택의 방화벽 기준인 19cm에 맞게 공사를 했고, 젊은 수요층을 위해 내외부 시설도 새롭게 단장을 했다. 특히 화장실과 욕실, 주방 등을 신세대 감각에 맞게 공사를 했다. 총 공사비는 5천500만원이 소요되었다. 임대는 김씨가 예상한 대로 8가구 모두가 나갔고, 고정 수입으로 가구당 평균 37만원으로 약 300만원의 임대수익이 발생했다. 보증금 500만 원으로 총 4천만원의 유동자금이 생긴 것이다.

공사비용은 마감 자재 및 공사 범위에 따라 많은 차이가 난다. 연립주택의 경우 내부 공사만을 할 경우에는 평당 70만~110만원 정도면 가능하다. 특히 공사 범위 및 공간활용 계획 등을 사전에 꼼꼼히 하는 것이 비용을 줄이는 방법이다. 또한 계약 전에 시공업체에게 내부 평면도 및 내부 투시도를 받아 공사가 꼭 필요한 부분인지 여부를 한번 더 확인하고, 전체적인 분위기 등을 사전에 확인하는 것이 좋다. 그리고 공사 중간에 추가 공사는 가급적 피하는 것이 좋다.

단독으로 된 다가구 주택의 건축물대장을 집합건축물대장으로 전환 신청 해야한다. 이때 먼저다가구주택에 거주하는 세입자에게 건축물대장 전환사실을 내용증명 등의 방법으로 반드시 알려야 한다. 이 조치는 다가구주택을 다세대주택으로 변경할 경우 세입자가 주소지를 호수까지 기재해 변경하지 않으면 경매시 전세보증금을 돌려받을 수 없다는 취지의 판결이 나옴에 따라 보호조치로 규정된 것이다. 이에 따라 주소지 변경사실을 건물주가 등기전에 통보토록 의무화하고 건축물대장 변경 신청시 세입자에게 통보했다는 확인서를 첨부해야 한다. 또한 해당 시,군,구청(담당:지적과)에서도 이 사실을 해당 동사무소에 통보하고 동사무소는 세입자에게 이를 알려야 한다. 이와 같이 건축물 대장 기재내용을 변경한후 등기소에서 구분등기 신청을 하면 된다.

연립주택과 같은 공동주택의 경우 내부 리모델링 공사시 이웃 주민의 사전 동의를 구해야 한다. 만약 사전 동의 없이 공사를 진행할 경우 소음 및 먼지로 인해 민원이 제기되면 공사가 중단돼 손실이 발생할 수 있기 때문이다. 또한 일요일이나 공휴일의 경우는 공사를 진행할 수 없다는 것도 유의해야 한다. 외부 공사의 경우는 이웃주민들과 협의하여 결정하는 것이 좋다. 특히 10년 이상된 연립주택의 경우 대부분 단열처리가 제대로 되지 않거나 부분적인 누수가 발생할 수 있다. 그러나 이러한 공사는 혼자 진행하는 것은 비효율적이므로 공동세대들과 협의하여 외단열 공사와 방수공사를 진행해야 한다. 또한 내부 공사의 경우도 이웃주민들과 공동으로 공사를 진행하면비용과 시간을 절감할 수 있다. 예를 들어 붙박이장 설치의 경우 한 업체에서 공동 구매방식으로 하면 좀 더 저렴한 비용으로 마련할 수 있다. 또한 건물 구조상 안전을 고려해 내부 변경을 해야한다. 공간 활용만을 위해 내부 벽체나 보의 철거를 쉽게 생각하는 경우가 많다. 그러나 연립주택의 경우 대부분 벽체가 내력벽인 경우가 많아 함부로 철거를 하면 치명적인 위험이 발생할 수도 있다. 가능하면 벽체 철거는 피하는 것이 좋고 철거시에는 사전에 전문가의 도움을 받아 내력벽 여부를 확인한 후 공사를 진행해야 한다.

먼저 견적을 받을 때에는 평당 얼마씩 하는 주먹구구식 견적을 받는 경우가 많은데 이런 경우는 피하는 것이다. 각 공사 아이템별로 ㎡당 면적 산정에 의한 견적을 받고 특히 마감재는 색상 및 제품명이 꼭 기입되었는지 확인해야 한다. 또한 추가 공사가 발생한 경우에는 중간에 정산을 미리 받아 두어야 한다. 또한 공사 후 사후 서비스를 받을 수 있도록 공사하자이행보증서를 꼭 받아두어야 하며 공사계약서에 이를 명기하는 것이 좋다

낡은 단독주택을 피아노 학원으로...
공사 의뢰를 받은 (주)고려 R & C는 정밀조사 결과 주택의 주요부분은 그대로 둔채 외장과 내장, 방수공사, 화장실 공사를 통해 피아노 학원 시설로 적합하도록 리모델링을 하기로 했다. 특히 25년된 낡은 주택의 일부 벽체를 철거하는 공사라서 가장 먼저 신경을 쓴 부분은 구조 안전진단이었다. 진단 결과 보강공사 없이 철거공사를 할 수 있어 공사비용을 상당히 절약할 수 있었다.

리모델링 효과
낡고 볼품없던 단독주택이 아담한 피아노 학원으로 탈바꿈했고, 경제적으로는 보증금 2천500만원, 월세 30만원의 임대수익이 발행했다. 즉 김씨는 전세도 나가지 않고 고민만 하던 집을 리모델링 비용을 제하고도 보증금 600만원에 매달 30만원의 임대 수익을 올리게 된 것이다. 또한 약국의창고공간도 부수적으로 얻어 활용하게 되었다.

요즘 벤처기업 창업 열풍으로 서울의 주요 사무실 밀집지역의 경우 임대료가 상승되었을 뿐 아니라 공실률이 낮아져 원하는 사무실 구하기가 점점 어려워지고 있다. 최근 테헤란로 주변 임대료가평당 300만∼400만원(전세가)임을 감안한다면 50평∼60평 정도의 사무실을 임대할 경우 1억5천만원에서 2억4천만원이 소요된다. 또한 관리비가 최소한 평당 1만원 이상이므로 월 50만원 이상이든다. 이의 대안으로 단독주택을 리모델링하면 저렴하고 편리하게 사옥으로 사용할 수 있다.

가장 저렴하게 구입하는 방법은 경매로 구입하는 것이지만 명도로 인해 시간이 많이 소요된다는 단점이 있다. 또한 단독주택을 전세로 임대 받아 리모델링하는 것도 가능하다. 매입이나 임대시 꼭 확인해야 할 것으로는 먼저 정원이나 주차면적을 확보할 수 있는 단독주택을 구하는 것이 좋다. 도로는 최소한 6m 이상이어야 차량 출입이 자유롭다. 특히 눈여겨 봐야할 부분은 건물의 내외부 상태를 꼼꼼히 파악해야 한다. 건물의 구조체가 튼튼한지 여부를 확인하는 것이 중요하다. 그래야 구조 보강에 따른 추가 공사비를 줄일 수 있기 때문이다.

단독주택을 사무실로 리모델링할 경우 먼저 공간활용을 어떻게 할 것인지를 사전에 결정해야한다. 통상 지하1층, 지상2층 단독주택의 경우 지하1층은 사무실이나 자재창고로 이용하고, 지상1층은 사무실로 지상2층은 직원용 침실과 휴게실로 리모델링하는 것이 보통이다. 지하실은누수될 확률이 높으므로 방수공사와 환풍기를 설치해 습기를 제거하는 것이 좋다. 지상1층의비내력벽은 철거를 해 공간을 넓게 활용하도록 하고, 창호는 이중창으로 설치해 방음효과를 높여야 한다. 바닥은 온돌마루가 무난한다. 벤처기업의 경우 숙식을 겸하며 작업을 하는 경우가 많으므로 2층은 직원용 침실로 활용하는 것이 좋다. 2인용 침대와 붙박이장을 설치해 주거 생활에 불편이 없도록하고 주방도 기본적인 시설을 갖춰 이용상 편의를 도모하는 것이 좋다. 또한 별도의 휴게공간을 회의실 및 면담실 공간으로 활용할 수 있다. 이와 같이 리모델링할 경우 평당 50∼70만원 정도면 가능하다. 벤처기업에 가장 필요한 시설이 인터넷 전용선 설치인데 요즘은 단독주택에도 설치 해주기 때문에 큰 문제는 없다. 또한 단독주택 사옥의 단점인 보안문제는 보안전문업체에 사무실 보안을 맡기면 된다.

주택을 임대해 리모델링할 경우 임대기간을 최소한 4년 이상하는 것이 좋다. 리모델링 비용을 감안해야 하기 때문이다. 또한 단독주택을 사무실로 전환할 경우 건축물대장상의 용도변경 신고를 해야한다. 이는 해당 시,군,구청에 가서 건축물대상의 기재사항을 주택에서 근린생활시설로 바꾸면 된다. 주차시설의 경우 근린생활시설이 134㎡당 1대로 단독주택에 비해 완화되므로 큰 문제는 없다.

여관으로의 상업적 기능을 상실한 여관은 원룸시설로 용도변경을 하기로 했다.
먼저 여관은 조적식으로 건축되었기 때문에 내부 벽체 전면을 철거할 경우 구조적인 안전문제가발생할 수 있다는 구조안전진단 결과에 따라 현재의 구조를 최대한 활용할 수 있는 원룸으로 결정했다. 또한 마을버스로 약 10분 정도면 홍제역을 이용할 수 있어 지하철 이용이 용이한 지역이고, 주변이 주택밀집지역으로 생활편의시설들이 많고, 상명대, 서울간호대학 등이 있어원룸 수요가 풍부한 것으로 조사되었다.
또한 원룸 입주자는 여성만을 대상으로 하기로 했다. 현재 내부 구조 상태로는 남녀가 함께 공간을 사용하기에는 생활공간이 분리가 되지 않기 때문이었다.

상가주택은 주택부분과 상가 부분을 주변상권에 따라 적정 규모로 리모델링하는 것이 요구된다. 강남 일대, 대학가, 역세권 등 원룸 수요가 많고 임대료가 평당 350만원 이상인 지역은 상가보다는 원룸으로 리모델링하는 것이 수익성을 높일 수 있다. 원룸으로 리모델링할 경우에 먼저 주변 임대료 현황을 파악해야 한다. 다음으로 임대수요층을 분석해야 이에 맞게 내/외부 리모델링 범위설정이 가능하다. 또한 다가구로 용도변경시에는 가구당 0.7대의 주차면적을 확보해야 하므로 주차장을 확보할 수 있는지 여부도 꼭 확인해야 한다.
상가를 주택으로 리모델링할 때 가장 먼저 신경을 써야 할 부분은 내/외부 단열공사와 화장실 공사를 꼼꼼하게 해야 한다. 비용은 자재선택에 따라 차이가 많이 나지만 평당 100만~120만원 정도면 가능하다. 반면에 신흥 역세권 등 새롭게 상권을 형성하고 있는 지역은 사무실이나 점포 등으로 리모델링하는 것이 요구된다. 상가중심으로 변경시에는 주변 1km이내의 상권 현황을 면밀히 확인하고, 임대가능업종 등을 사전에 선정해야 한다. 상가 중심의 리모델링인 경우 내부공사보다는 외부공사에 포인트를 두어야 하며 주변 경쟁 시설과 차별화된 디자인 및 자재를 선택하는 것이 좋다. 이 경우 외장공사와 내부의 기본적인 리모델링 비용으로는 평당 약 70만~80만원 정도가 소요된다.

주택상가의 경우 매입전에 주변의 상권분석과 업종분포, 임대료, 주 수요층에 대한 면밀한 시장 조사가 선행되어야 하며, 주력 상품을 주택, 상가, 사무실 중 어느 것으로 할 것인지를 사전에 선정해 두어야 한다. 그후 선정 상품에 맞는 리모델링 범위 및 비용을 산정하고 수익률 등을 확인한 후 매입 동시에 공사를 진행하는 것이 좋다.

경매로 매입후 리모델링 통해 수익건물로 변경
사업을 하는 최씨는 사무실 및 임대수익을 얻고자 경매로 2층 근린상가를 낙찰 받았다. 그러나현 시설물의 건축된지 20년이 넘어 노후화된 상태이고, 가내 공장으로 사용되었기 때문에 시설물 상태가 불량했다.

리모델링 전
기존 건물은 철근 콘크리트조로 기본 골조상태는 양호한 편이었다. 그러나 건물 외장재의 전면 보수가 필요하고, 2층은 김씨가 사무실로 사용할 계획이어서 전기 및 내장재 교체를 해야하는 상태였다. 1층은 관리상태가 불량해 전면적인 보수를 해야한다. 또한 현 대지를 좀 더 효율적으로 활용하기 위해 기존 가설 건축물을 철거하고 신축 하기로 결정했다. 용도는 근린생활시설로 했고, 주변이 주택 및 소규모 점포 주택이 혼재하는 주상 복합지대로서 임대는 가능하리라 판단되었다.

리모델링 포인트
1. 기존 건물의 외장은 수성 페인트로 마감되었으나 현재 노후화되어 교체가 필요했다. 외장재는 깨끗한 느낌을 주는 드라이 비트로 전체적인 외부 마감을 했고, 디자인은 고급스러운 고딕 형식으로 했다. 특히 2층 돌출 처마부분은 건물의 시각적 포인트를 주기 위해 몰딩 처리를 했다.
2. 1층 전면부는 벽체 일부를 철거하고 1면강화 그린 페어그라스 24T로 마감했고, 스테인레스파이프 셔터를 설치해 잠금을 할 수 있도록 했다. 2층 역시 1층과의 전체적인 조화를 위해 그린 페어그라스 24T로 했다.
3. 2층 내부는 김씨가 사무실로 사용하기 적합하게 바닥은 디럭스타일, 천정은 경량 천장틀위 아미텍스로 마감했고, 벽체는 수성페인트를 칠했다. 또한 전기 및 통신시설을 추가 했다.
4. 1층은 근린생활시설, 슈퍼마켓, 미용실, 식당가 등으로 임대되었기 때문에 기본 마감만을 했다.
5. 옥상은 철근이 노출되는 등 방수가 되지 않아 방수 보강공사를 했다.
6. 신축 건물은 철골조 조립판넬로 했고, 사무실 및 근린생활시설로 임대하기 위해 기본 공사만을 했다.
7. 기존 건물과 신축건물과의 조화를 위해 신축의 코아부분을 연결시켜 건물이 일체화되도록 했다.
8. 신축면적은 바닥면적 63평, 연건평 127평으로 설계 시공했다.

공사비용
공사기간은 모두 3개월이 걸렸다. 먼저 기존 건축물의 리모델링 비용으로 도장 및 단열 공사 960만원, 철거공사 380만원, 가설공사 290만원이 소요되었고, 특히 창호공사비로 3천370만원이 들었다. 신축공사비로는 철거공사 1천만원, 전기공사 600만원, 철근 콘크리트공사 710만원, 철골 및 콘크리트공사 5천600만원 등 총 1억740만원이 투자되었다. 평당 85만원이다. 기존 건축 리모델링 및 신축에 총 1억6천600만원이 소요되었다.

리모델링 효과
최씨는 시세의 60%, 감정가의 53%인 6억6천2백으로 2층 규모의 근린상가를 낙찰 받았고, 기존 건물 리모델링과 신축 비용을 포함해 1억6천600만원 등 총 8억2천8백만원을 투자했다. 건축주는 리모델링을 통해 자신의 사무실을 확보했고, 나머지 공간은 기존 임차인들과 재계약을 해 안정적인 임대수익도 보장되었다. 또한 매각할 경우 매매차익도 기대할 수 있다. 그리고 기존의 가설 시설물을 철거한 후 신축해 추가적인 임대수익도 얻을 수 있었다.

핵심포인트
근린상가는 감정가에 약 50∼60% 정도면 낙찰 받을 수 있다. 나머지 차액은 리모델링 비용으로 투자를 한다면 더 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 장점이 있다. 그러나 낙찰가가 낮은만큼 주의해야 할 점이 있다. 먼저 임대가 잘되고 있는지를 확인해야하고, 특히 지하층에 유흥주점(단란주점, 나이트 클럽 등)이 있는 경우는 피하는 것이 좋다. 대부분 권리금을 요구하거나 명도처리가 곤란하다. 또한 건축물의 상태를 꼼꼼히 확인해서 리모델링 범위 등을 정하고, 가견적을 받아 예상투자비용을 검토해야 한다. 그리고 기존 임차인들과 가능한 마찰을 피하고 재계약 할 수 있도록 유도하는 것도 중요하다.

용도변경을 수반한 리모델링할 때 가장 우선시 되야 할 점은 상권분석이다. 그러나 일반인들에게 상권분석을 한다는 것은 어려움이 많으므로 전문가와 상의하는 것이 좋다. 다음으로 변경할 용도가 정해지면 시공업체와 함께 설계 도면을 기초로해 공사의 범위 및 방향 등을 정해야 한다. 특히 구조안전진단 비용을 줄이고자 육안 검사만으로 공사를 하는 경우가 있는데 이는 가급적 피해야 한다. 그리고 시공시에는 시공회사와 신뢰를 바탕으로 공사를 진행하는 것도 중요하지만 견석서에 적시된 자재와 물량을 제대로 사용하는지 등을 꼭 확인해야한다.

철거 건물 리모델링을 통해 새롭게 변신
이씨 부부는 보도선 확장 공사로 인해 서울 서대문구 홍제동에 있는 근린상업 건물 일부분이 철거되는 상황에서 전면 철거 후 신축 방안을 고려했으나 신축시에 주차장 및 건축선을 확보할 경우 경제성이 떨어진다는 점과 옆집이 철거 후 신축을 했으나 임대면적 축소에 따라 실익이 없는 것을 확인했다. 그 후 리모델링을 통해 시설물을 활용하는 것으로 결정했다.

용도변경 포인트
여관으로의 상업적 기능을 상실한 여관은 원룸시설로 용도변경을 하기로 했다.
먼저 여관은 조적식으로 건축되었기 때문에 내부 벽체 전면을 철거할 경우 구조적인 안전문제가발생할 수 있다는 구조안전진단 결과에 따라 현재의 구조를 최대한 활용할 수 있는 원룸으로 결정했다. 또한 마을버스로 약 10분 정도면 홍제역을 이용할 수 있어 지하철 이용이 용이한 지역이고, 주변이 주택밀집지역으로 생활편의시설들이 많고, 상명대, 서울간호대학 등이 있어원룸 수요가 풍부한 것으로 조사되었다.
또한 원룸 입주자는 여성만을 대상으로 하기로 했다. 현재 내부 구조 상태로는 남녀가 함께 공간을 사용하기에는 생활공간이 분리가 되지 않기 때문이었다.

리모델링 포인트
1. 안전한 철거를 위해 철거 부위에 철골 보강재를 먼저 설치해 건물 전체의 구조 보강공사를 했다.

2. 철거후 1층 근린생활시설은 통유리로 외부 마감을 했고, 내부도 깔끔하게 정리를 했다. 2층은 조적으로 마감을 했고, 부분 철거되는 2층 계단은 추가공사를 통해 사용상 무리가 없도록 했다.

3. 기존 여관 옆에 창고 공간은 씽크대 및 수납공간 등을 배치해 공간활용을 극대화 했다. 특히 신경을 쓴 시설은 화장실이었다. 여성들이 주 수요층이므로 이들이 선호하는 파스텔톤의 화사한 분위기가 연출되도록 고려를 했고, 화장실문은 기존의 여닫이 문이 아닌 주름문으로 설치를 해 공간을 좀더 효율적으로 사용할 수 있도록 했다.

4. 1층에서 부분 철거되는 106호는 관리실로 배치를 했고, 다용도실은 공용세탁실로 변경을 했다.

5. 실내 가구로는 1인용 침대와 책상과 의자, TV, 소형 냉장고를 설치했고, 주방시설(씽크대, 가스레인지)과 수납형 화장대를 배치했다.

6. 실내 및 복도 조명은 가능한 밝게 했고, 공용 복도의 마감재를 환한 분위기가 나도록 연출했다.

7. 특히 본 시설물은 도로가에 면해 있어 소음이 많이 발생해 소음을 차단을 할 수 있도록 창호는하이샤시 이중창으로 했고, 외부도 단열시공과 함께 방음시설을 해 외부 소음을 차단하는데 주력했다.

8. 기존 복도 및 계단이 목재로 되어 있어 이동시 바닥에서 소음이 발생해 카페트로 마감을 해 내부 이동시 소음을 차단했다. 옥상은 방수가 제대로 되지 않아 방수보강공사를 했다. 특히 옥상 방수시에는 단순히 방수만이 아니라 단열효과를 낼 수 있도록 먼저 스치로폼을 바닥에 대고, 그 위에 비닐을 깔고, 용접망에 몰탈로 마감을 해야한다.

공사비용
공사기간은 모두 2개월이 걸렸다. 공사비는 철거공사 및 기둥보강공사 1천40만원, 창호, 유리공사비 1천8백만원, 조적/미장/방수공사비로 1천6백만원, 설비공사1천7백만원 등 총 1억1천2백만원이 소요되었고, 평당 160만원(시설 면적 71평)이 들었다. 본 시설물은 기존 여관내부 설비가 거의 멸실된 상태였기 때문에 내부 마감재 및 전기, 설비공사가 추가되었고, 여성전용 원룸 시설인 침대, 주방기기 등이 설치되었다. 외부 및 내부 시설 철거에 따른 철거비용과 구조 보강을 위한 기둥보강공사, 도장 및 단열공사비용 등이 소요되었다.

시공사 선정시 노인들이 직접하는 것보다는 자녀들과 함께 견적 내용을 검토한 후 계약을 하는 것이 좋다. 손주들을 위한 공간을 계획할 때는 손주들이 원하는 것을 듣고 시공하면 자신들이 만든 공간이므로 더욱 애정을 가질 수 있다. 또한 생활속에서 불편했던 점을 꼼꼼히 메모한 것을 기초로 시공사에 이를 정확히 설명해야 원하는 디자인과 시공이 가능하다. 또한 시공시에 현장을 가족들과 함께 방문해 설계도면과 계약서에 명시된 기재를 정확히 준수하는지 여부와 추가 공사 발생시에는 재견적으로 받아 시공토록 해야 한다.

이씨의 경우 경기도 가평에 위치한 대지 180평에 건평 25평 규모의 농가주택이 급매물로 나와 4천9백만에 구입을 했다. 다행히 주택의 기본 골격이 튼튼해 재래식 부엌을 입식 부엌으로, 화장실은 수세식으로 교체하는등 내부 구조와 외부 단열 공사를 시행했다. 공사 기간은 모두 20일이 걸렸다. 총 공사비용은 1천8백만원이 소요되었다. 즉 이씨는 농가주택 구입비로 4천9백만원, 리모델링 비용으로 1천8백만원 총 6천7백만원으로 나만의 전원주택을 마련할 수 있었다. 만약 이씨가 단지형 전원주택을 통해 구입했다면 택지가격 8천1백만원(평당45만원), 건축비용 5천5백만원(평당2백2십만원) 등 총 1억3천만원 정도가 들었을 것이다. 즉 준농림지를 매입해 신축하거나 단지형 전원주택을 구입하는 것보다 농가주택을 리모델링 해 저렴한 비용으로 자신의 아담한 전원주택을 마련한 것이다.

리모델링 포인트
① 우선 협소한 거실공간을 확보하기 위해 현재 방 하나와 현 거실공간을 합쳐 거실공간을 넓게 확보하고, 자녀들과 손자들이 편하게 지낼 수 있게 바닥재도 신경을 썼다.
② 연탄 보일러는 가스 보일러로 교체를 하고, 나무 바닥으로 되어 있던 거실을 패널 히팅시스템으로 교체해 난방방식을 현대화 시켰다.
③ 구석에 위치한 재래식 화장실을 사용상 편의를 위해 거실 옆으로 옮겨 넓히고, 내부는 노부부가 사용하기 편하게 안전봉을 설치한 수세식 화장실로 변경했다.
④ 안방에는 붙박이장, 현관에는 신발장을 설치했고, 도로가에 위치해 소음이 많은 문제가 있어 창호는방음효과가 뛰어난 하이샤시로 외부창호를 설치했고, 내부는 은은한 느낌을 주는 나무무늬 목창으로 설치했다.
⑤ 협소한 부엌 공간은 넓은 입식으로 고치고, 주방기기 및 가구 등을 전면 교체했다. 부엌 옆에는 세탁실을 배치해 공간 이동의 편이성을 높였다.
⑥ 특히 세심한 배려를 한 것은 전원주택 분위기를 낼 수 있도록 정원실, 온실 등 정원 공간을 아담하게 꾸몄다. 뒷 마당은 텃밭으로 사용할 수 있도록 했다.
⑦ 주차공간은 마당에 차고를 설치해 차량 이용의 편의성을 높였다. 이와 함께 외부 단열을 위해 외부전면을 드라이 비트로 마감해 방음과 단열 효과를 냈으며, 지붕 목조 트러스 시멘트 기와를 아스팔트 싱글로 처리했다.

공사비용
공사기간은 모두 1개월이 걸렸다. 공사비는 설비공사비 300만원, 단열공사에 250만원, 창호공사 500만원 등 총 2천700만원이 소요되었다. 평당 120만원이 들었다. 이 단독주택은 지붕교체, 창호 전면 교체, 보일러 및 부엌 등 기본 골조만을 그대로 둔채 전면 개보수를 해 공사비용이 적지 않게 소요되었으나, 신축시에 발생될 수 있는 이웃주민의 민원제기 및 악조건의 공사 진입로를 감안하여 리모델링을 선택했다.

핵심포인트
자녀들이 모두 분가를 하고 노부부 단독으로 주거하는 단독주택을 개조할 경우 방 구조도 중요하지만 넓고 아늑한 거실공간을 확보하는 것이 중요하다. 또한 바닥재는 미끄럼을 방지할 수 있는 자재를 선택하고, 화장실이나 출입구 등에는 손잡이용 안전대를 설치해 안전사고를 방지하는 것도 필수적이다. 또한 아담한 정원공간을 확보해 답답한 느낌을 없애고, 전원주택과 같은 분위기를 연출하는 것이다.

①3층이상의 건물
②연면적 1,500㎡(455평)이상
③6개이상의 벤처기업이 입주할 수 있는 공간확보 등세가지 요건을 충족하면 벤처빌딩으로 분류된다(벤처기업육성에 관한 특별조치법 시행령 제5조).
벤처빌딩으로 지정받기 위한 신청절차는 해당 광역지자체의 지역경제국 또는 산업경제국에서 배포하는 신청서를 작성해 중소기업과에 제출하면 된다. 신청서를 제출할 때는 사업계획서를 첨부해야 하며 지정요건을 증명하는 건축계획서, 배치도, 벤처기업과 지원시설 유치계획서, 자금조달계획서, 토지대장 또는 토지등기부등본, 토지사용승낙서, 토지매매계약서(지정신청자와 토지소유자가 다를 경우에 한함)도 같이 제출해야 한다. 벤처빌딩 유망지역으로는 서울 강남구 포이동 일대와 테헤란로, 서초구 양재동이며 요즘 새롭게 부상하는 지역으로는 서울대 주변의 신림동, 봉천동 일대를 들 수 있다. 이와 같이 벤처빌딩의 장점이 많이 있지만 최소 연면적 455평이 돼야 함으로 초기 비용이 많이 소요된다는 단점이 있다. 이럴 경우에는 경매를 통해 낙찰을 받아 벤처빌딩으로 리모델링하는 것이 유리하다.

서울의 경우 현재 벤처빌딩으로 리모델링 가능한 빌딩의 평균 낙찰가율이 60∼65%에 불과하고 감정가의 절반이하의 가격으로 나온 물건도 많기 때문이다. 또한 벤처빌딩으로 리모델링 할 경우 내부시설 변경이나 인테리어 등에 투자되는 비용이 적게 소요되기 때문에 평당 20만원선이면 가능하다. 그리고 리모델링 공사는 벤처빌딩으로 지정받으면 취득세, 등록세가 전액 면제됨으로충당이 가능하다. 또한 리모델링을 할 때 인터넷 통신망을 설치하는 것이 좋다. 이는 벤처빌딩 지정요건은 아니지만 벤처기업유치를 위해서는 꼭 필요한 시설이기 때문이다. 또한 벤처기업을 유치할 때 동일업종으로 제한하는 것이 유리하며, 공동으로 이용할 수 있는 시설을 설치하는 것이 좋다.

벤처창업과 경기호전으로 업무용 빌딩의 공실률이 낮아짐에 따라 수익성 높은 부동산 상품으로 등장하고 있다. 강남 테헤란로 및 강북 마포 등 오피스 밀집지역의임대료가 평균 6%정도 상승하고 있으며, 매매가격도 올라가고 있다.

업무용 빌딩을 가장 저렴하게 매입할 수 있는 방법은 바로 경매이다. 현재 업무용 빌딩의 감정가 대비 낙찰가는 60~70%선에 구입이 가능하다. 그러나 역세권주변의 경우는 75~85%로 높게 책정된 경우도 있다. 위와 같이 매입비용이 저렴할 뿐 아니라 세입자의 명도처리가 용이하다는점이 장점이다. 업무용 빌딩의 경우에는 주택임대차보호법 적용대상이 아닌 세입자가 많으며 또한 입주자가 사무실 이전에 따른 추가 비용을 부담하기 보다는 재계약을 원하기 때문이다. 그러나 임대면적 중 주택면적이 절반이상인 경우에는 주택으로 간주돼 주택임대차보호법에 적용되는 경우가 있으므로 현장방문을 통해 이를 꼭 확인해야 한다.

먼저 지역특성에 맞는 리모델링 전략을 세우는 것이 중요하다. 사무실 밀집지역의 경우는 외장공사 및 공용시설인 복도, 계단, 화장실 등을 리모델링한 후 임대하는 것이 좋다. 또한 역세권이나 대학가 밀집지역의 경우는 원룸으로 용도변경해 리모델링하는 것이 유리하다. 보통 원룸은 일반 사무실보다는 임대료가 1.3배가량 되고 월세 비중이 높아 안정적인 고수익을 낼 수 있기 때문이다. 상가밀집지역은 인터넷방, 증권방, 팬시점 등 트랜드 업종을 중심으로 구성하면 좀 더 높은 시너지 효과를 낼수 있다. 업무용 빌딩은 주택과 달리 내부시설을 리모델링을 하기 보다는 외장공사만으로 효과를 극대화할 수 있어 비용이 상대적으로 적게 소요된다. 먼저 건축물관리대장, 토지대장 및 토지이용계획확인원 등의 기초서류를 통해 미관지구, 도시계획시설, 상업지구, 주거지역 등을 확인한 후 외장공사 범위 및 규모 등을 정해야 한다.
다음으로는 유치가능 시설 및 주변 현황분석을 통해 외장 마감재를 선택하는 것이 좋다. 통상 외장 리모델링 비용은 평당 60~70만원정도가 소요되는데 이는 마감재 선택에서 비용 차이가 많이 난다. 현재 외장재 중 가장 저렴한 것이 드라이 비트이다. 드라이 비트는 다양한 색상처리를 할 수 있고, 단열효과가높으며 공사비용이 적게 소요된다. ㎡당 3만6천원정도면 토탈시스템으로 시공이 가능하다. 그러나 때가 잘탄다는 단점이 있다.
다음으로 법랑패널과 세라믹패널이 많이 사용된다. 패널은 깔끔하고 관리가 용이하다는 점에서 널리 이용되며 단가는 법랑패널이 ㎡당 11만2천만원, 세라믹패널은㎡당 9만6천원 정도면 시공이 가능하다. 외장공사와 함께 공용시설인 화장실을 보수하는 것이 좋다. 화장실은 내부 타일 교체만으로도 깔끔한 분위기를 연출할 수 있으며 세입자에게도 좋은 인상을 줄 수 있기 때문이다.

일반적으로 주택은 권리분석을 통해 세입자의 명도처리 비용 및 시세, 주거환경만을 확인하면 되지만 빌딩은 주변 상권현황, 임대료 변화 추이, 교통 접근성, 업종현황 등을 파악해야 한다. 또한 리모델링할 경우 현장 방문을 해 건축물의 상태를 꼼꼼히 확인해 리모델링 비용을 미리 산정하고, 낙찰가와 예상 임대수익 등을 조사해 사업성 분석을 면밀히 해야 한다.