한국경매

제 18 강 나 홀로 경매 홀로 완전 정복

입찰매각공고 또는 한국경매에서 대상물건을 1차로 탐색(각종 물건의 낙찰, 취하, 변경, 대납 등 한국경매에서는 이 모든 것이 체크가 가능합니다. 전국입찰공고도 한국경매에서 편하게 보세요)

경매물건의 탐색에는 기본적으로 자신이 원하는 물건에 대한 확신이 있어야만 합니다. 물건에 대한 확신이 없다면 물건을 찾는데 더 많은 시간을 허비할 수 밖에 없습니다.
물건은 종별, 위치, 가격을 기준은 검색을 하게 되며 물건이 선정이 됐을 경우 기본적으로 물건의 기일정보를 확인을 하는 절차가 필요합니다.
현재 진행중인 사건인지, 미진인지, 유찰인지, 변경인지 등을 파악하여 경매사건이 진행될 가능성이 있는지 여부를 파악하여야 경매물건에 대한 조사를 진행하게 됩니다.

물건조사는 두 가지 관점에서 파악을 하게 됩니다. 첫째는, 물건의 기초자료조사 및 공부조사와 현장조사이며 둘째로, 현장조사와 공부조사를 토대로 권리분석을 하여 낙찰가 예상까지 할 수 있습니다.

물건에 대한 기본적인 탐색이 끝났다면 본격적인 조사 단계로 들어가게 됩니다.
여기서는 고객님의 시간과 비용을 어느 정도 투자를 하여야만 정확하게 조사가 가능하며 조사가 정확하면 정확할수록 물건에 대한 확신과 리스크 파악, 권리관계의 리스크 등을 정확하게 파악하여 경매의 위험부담에 대하여 최대한 자세하게 숙지를 할 수 있습니다. 그렇게 때문에 물건의 조사는 어느 단계 보다 중요하다고 볼 수 있습니다.
물건에 대한 조사는 다음과 같은 순서로 진행 하게 됩니다.

-기초자료조사

기초자료조사는 경매물건에 대한 최소한의 정보를 가지고 내릴 수 있는 근거 자료라고 할 수 있습니다. 기본자료조사는 한국경매를 통하여 얻을 수 있는 자료 전반과 법원의 홈페이지를 통한 정보, 주요 부동산 시세를 파악할 수 있는 사이트를 통한 기본 시세조사, 주변이 가격변동에 대한 자료, 지도정보, 사진정보 등 물건에 대한 전반적인 진행사항 및 주변지역의 정보를 수집, 조사하는 단계입니다.

-각종공부조사

각종공부조사는 물건의 현실적인 지배를 하고 있는 법적인 권리를 판단하기 위한 수단으로 이용됩니다.
경매물건의 공부를 취급하는 관공서와 목록은 다음과 같습니다.
등기소 : 토지, 건물 부동산등기부 등본
구청 : 토지대장, 건축물관리대장, 토지이용계획확인원, 지적도, 임야도 등
법원 : 감정평가서, 임대차현황조사서, 경매물건의 전반적인 사항 등
동사무소 : 세입자, 전입자여부 및 전입일자 확인(주민등록등본 확인)
그러나 일부지역의 경우 인터넷을 통하여 각종공부를 열람할 수 있는 시스템이 구축이 되어 편리하게 시간을 단축할 수 있습니다.
이러한 각종공부의 경우 물건에 대한 위치, 건물의 관리상태 파악 및 법적인 관계를 파악할 수 있는 근거자료가 되며 이를 통하여 물건에 대한 분석을 가능하게 해 줍니다.

-나홀로 현장조사

현장조사는 물건의 조사 및 주변지역의 상권 및 발전가능성 정도조사, 교통상황조사, 실질적인 권리관계 조사, 시세조사 등 기초자료조사와 각종공부조사를 통하여 얻은 자료와 실제 물건의 상태를 비교하여 법원의 조사와 현장과의 차이를 구분하여 조사를 끝마치게 됩니다.

<나홀로 현장분석 개괄도>

물건의 조사은 각종공부를 통한 물건의 기본자료와의 차이, 물건의 상태파악 및 시세를 조사하는 단계입니다.
지적도나 토지 및 건축물관리대장 등을 통하여 얻은 자료와 비교를 통하여 차이점은 없는지를 파악하여야 합니다. 그 실례로 면적, 용도이용, 물건의 상태 등 비교를 통하여 차이점이 있는 경우 경매진행 시 법원목록의 변경으로 인하여 입찰기일의 변경 등의 여지가 있으며 기간이 지연될 가망성도 있으며 물건의 엄청난 하자의 문제가 발생할 수도 있습니다.
반대의 경우 실제 법원목록의 내용보다 투자가치가 높은 경우도 있을 수 있어 물건의 상태파악은 입찰을 위한 필수 조건이라 할 수 있습니다.
또한 물건의 상태가 나쁜 경우 리노베이션을 통하여 높은 수익을 얻을 수 있는지 여부 등도 파악을 하여야 합니다.
여기서 가장 중요한 요인으로 작용하는 것은 부동산 시세입니다. 부동산 시세는 건물의 가치와 토지의 가치를 판단할 수 있어야 합니다. 주변 부동산공인중개사무소에서 주변 지역의 물건 가격을 알 수 있습니다. 하지만 자신의 판단도 필요하니 물건을 바라보며 가치에 대한 느낌을 가져보는 시간을 가져보시길 바랍니다.
※토지의 경우 농지취득자격증명이 있어야 하는지 여부를 판단하기 위해서는 물건 위에 실제로 경작 등을 하고 있는지 여부가 가장 중요한 문제이며 현재 어떠한 용도로도 사용하고 있지 않으면 농지취득자격증이 필요하지 않는 경우도 있습니다.

부동산의 한 개의 부동산 단독으로 가격을 형성할 수는 없습니다. 부동산 가격은 주변의 제반상황에 맞물려서 가치가 형성되고 그 결과로 가격이 형성되게 되어 있습니다.
주변지역에 개발의 가능성이 있는 경우 주변 지역까지 그 영향을 미쳐 동반하여 가치가 상승하는 경우가 대부분이며 교통상황도 마찬가지 입니다.
때문에 주변에 어떠한 건물이 있는지 어떠한 지역이 있는지(주거지역, 공업지역, 상업지역, 녹지지역 또는 개발가능지역과 개발제한구역 등), 개발은 되고 있는지, 대중교통이나 도로의 확장이나 새로 개통되는 교통시설은 없는지, 지하철은 있는지 여부 등을 꼼꼼하게 따져 미래에 개발의 가능성이 있거나 투자의 가치가 있는 지역인가를 판단하기 위한 조사의 단계 입니다.

실질적인 권리관계 조사는 기본적으로 법원에서 조사되어 있는 내용과 동사무소에서 전입자와의 차이를 비교하여 낙찰을 받을 경우 발생하는 임차인들의 소멸/인수 또는 인도/명도 대상 여부 판단과 인도/명도 시 어려운 점 등을 정확하게 파악하기 위한 중요한 조사입니다.
참고적으로 기본적인 자료 조사를 해보면 임차인이 거짓으로 기재되어 있는 경우도 있고 현재 거주하고 있지 않거나 임차보증금을 모두 변제를 받고 이사하여 없는 경우도 상당 수 있습니다.
이렇듯 임차관계를 정확하게 조사를 하였을 경우 다른 입찰 경쟁자보다 우월한 위치에서 입찰에 참여할 수 있어 낙찰을 받을 수 있는 확률을 높일 수 있습니다.
또한 실질적인 임차인들의 조사는 권리분석을 위한 기초적인 자료로 사용되며 토대로 각종 권리관계의 위험성을 파악할 수 좋은 자료가 됩니다.

※참고 : 임차인들 중에 죽기를 각오하고 낙찰자와 싸우겠다고 하는 사람, 건달과 연관이 되어 있는 물건 등 실제로 현장에서 가보면 생각지도 못한 경우가 종종 있습니다. 이러한 경우 인도/명도가 매우 어렵게 되어 고객님의 시간과 비용의 문제 뿐만 아니라 소유권이전 시 심적으로 큰 부담이 될 수 있으니 정확한 조사가 있어야 합니다.

물건의 분석에는 두 가지가 있습니다.
첫째, 물건에 대한 제반사항을 통하여 향후 투자가능성을 판단하는 분석
둘째, 권리분석

물건에 대한 제반사항을 통하여 향후 투자가능성을 판다는 분석은 물건에 대한 조사, 주변지역조사, 교통상황조사 등을 통하여 얻어진 자료를 통하여 투자가능성을 판단하는 것입니다.
투자가능성의 경우 판단근거는 물건자체의 조건, 주변지역의 조건, 교통상황의 조건 등이 있습니다.

부동산시세, 건축년도, 건물위치, 건물방향, 토지의 형태, 토지의 경사도, 토질, 도시가스공급여부 등
아파트의 경우 단지의 크기, 건설회사, 층, 향 등
직접입주를 할 것인지 아니면 세를 놓을 것인지 결정 등
물건에 대한 분석은 많은 조건이 필요하므로 신중하게 판단하시기 바랍니다.
또한 입찰에 있어서 가장 영향을 많이 미치는 변수는 부동산 시세입니다. 시세와 대비하여 입찰가격이 결정되는 경우가 80%이상입니다. 이는 통계 수치이므로 무시할 수 없습니다. 그 지역의 정확한 시세를 파악하시기 바랍니다.

상권형성여부, 개발진행여부, 서비스시설관계, 학군, 주변지역의 특성, 특수목적의 단지형성여부, 유동인구 등

근접도로의 차선수 대로로의 진입여부, 역세권여부, 도로개통여부, 통과교통수량, 접근성 등
물건자체의 조건, 주변지역의 조건, 교통상황의 조건 등을 통하여 얻을 수 있는 향후 투자의 가능성을 판단을 잘 하셔야 합니다.

등기부등본과 임차인의 관계 등을 고려하여야 합니다.
이는 고급경매강의의 권리분석의 모든 것 내용을 참조하여 주시기 바랍니다.

물건분석과 권리분석이 끝났다면 물건에 대한 전반적인 상황에 대한 충분한 이해가 있었을 것입니다. 이를 통하여 향후 수익성이 있는 물건인지의 여부를 판단할 수 있으며 수익이 없는 경우 입찰을 포기하고 다른 물건을 다시 탐색하기를 권합니다.
현재까지의 과정에 시간과 비용이 많이 들었다고 하여 막무가내로 입찰에 참여하였다가는 초가삼간은 태우는 격이 될 수도 있으니 주의하시기 바랍니다.
부동산의 경우 높은 금액의 돈이 움직이게 되어 있습니다. 자칫 주변의 상황에 흥분하여 마음이 동요될 수도 있습니다. 그러나 자신의 재산은 자신이 지켜야 하는 것입니다.
냉정하고 신중한 선택이야 말로 경매 통한 자산증식의 즐거움을 맛보실 수 있을 것입니다.

낙찰예상금액 = 물건의 시세 + 일반적 소유권이전비용 - ( 경매로 인한 소유권이전비용 + 명도/인도비용 + 입주지연손해 + 기타 비용 + 수익예상금액 ) + 물건의 가치

<낙찰예상금액 산정에 대한 기초자료>

낙찰예상가는 종합적인 견지에서 산정을 하게 됩니다.
낙찰예상가는 물건의 분석과 권리분석을 통하여 물건의 가격을 산정하며 물건 가격에서 비용을 차감한 금액으로 예상가를 산정하게 됩니다.
물건가격에서 추가되는 비용은 낙찰 후 소유권이전 비용 및 인도/명도 비용 등이 추가로 들어가게 되어 이를 가산하여 금액을 산출하게 됩니다.
낙찰대금+소유권이전비용(4.6%)+명도(인도)비용(2%)+입주지연손해(3%) 등 입찰 후 추가 비용 감안해야 하며 경매 낙찰 후 허가 및 대금납부기간까지는 상당히 오랜 시간이 경과하는 경우도 종종 있습니다. 이 경우 대출금리가 오른다든지 대금납부로써야 할 돈을 써버렸다든지 하는 대금 납부 및 경매추가비용을 어렵게 만드는 요인이 많이 있으므로 무조건 경매 분위기에만 이끌려 낙찰을 받기보다는 충분한 사전준비로 추가비용을 준비해두는 요령이 필요합니다.
경매는 일반매매보다 추가로 부담하는 비용과 위험성이 높아 시세보다 최소 10% 이상 싸게 응찰해야 한다는게 전문가들의 공통된 지적으로서 통상 낙찰가에 @취득세 1~4% ,@명도비용 2.5%~3% ,@입주지연에 따른 손해 3%~5%등 추가비용이 듭니다. 취득세ㆍ등록세의 경우 일반 매매에서는 거래가를 낮춰 신고할 수 있는데 비해 경매로 사면 낙찰가격이 거래가로 인정되므로 세금면에서 다소 손해를 볼 수 있습니다.
일반매매와 달리 경매부동산은 구입자가 직접 등기소에 가서 소유권이전등기를 신청할 수 없고 반드시 해당 법원에 가서 등기말소촉탁신청을 하여야 합니다. 그 절차가 복잡하여 대부분 법무사에게 의뢰하게 되는데 법무사에게 의뢰하게 되면 법무사 수수료(10~30만원)와 채권할인 시 직접 구입하여 할인하게 되면 26%내외인데 법무사 의뢰 시 30~35%까지 할인하여 그 차액을 법무사가 수익으로 가져갑니다. 또한 말소등기의 등록세, 교육세가 한 건 당 3,600원인데 3~5만원정도 불려 청구하기도 하며, 교통비조로 얼마를 더 요구하기도 하여 본인이 직접 신청하는 것 보다 1% 정도가 더 들어가게 됩니다. 예를 들어 1억원에 낙찰 받을 시 50~100여 만원 정도가 더 비용으로 들어가는 것입니다.
또한 물건조사 분석내용과 권리분석을 통하여 리스크 비용이 추가로 들어갈 것을 예상을 하셔야 합니다. 리스크 비용은 다양한 방향으로 나타나게 됩니다.
예를 들어 건물의 노후화로 인한 리노베이션의 경우 리노베이션의 총금액과 추후 수익을 비교하여 봤을 경우 수익이 높다면 입찰가격은 분명히 높아져야만 합니다. 반대의 경우 물론 금액을 낮아 지게 됩니다.
또한 임차인들이 많아 질 경우 인도/명도 비용이 높게 산정이 될 경우 그 물건의 낙찰가격은 낮아지게 되어 있습니다. 살고 있는 임차인를 내보내려면 합의금이나 이사비로 임차인의 피해 상황에 따라서 낙찰가의 2.5%~3% 정도를 주어야 하나 입주 기일을 앞당기기 위해서 소송을 통한 집행을 하기도 합니다. 결국 임차인이 손해 여부는 추가 비용산정에 중요한 변수로 작용하게 됩니다.
위의 상황을 제대로 파악하지 못한 경우 입찰금액을 높게 써서 엄청난 손해를 보는 경우가 있으니 주의하시기 바랍니다.

※인도/명도의 경우 한국경매에서 비용을 산정할 수 있습니다.
(각종 인건비 및 인지대, 수임료등을 고려하지 않은 순수 집행 비용입니다.)

현재까지의 데이터를 중심으로 통계를 내보면 낙찰가는 감정가보다는 주변의 시세와 최저입찰가와의 관계가 더 높게 나타나고 있습니다. 따라서 시세를 정확하게 파악을 하여야만 적정한 예상낙찰가를 산정할 수 있게 되는 것입니다. 입찰가격은 주변의 시세에서 경매에 드는 비용 및 추가비용을 제외한 후 일정한 수익을 고려하여 예상가를 산정하게 됩니다. 수익을 낮게 잡을 경우 높은 가격에 입찰을 할 수 있으며 낙찰의 확률을 높일 수 있으나 수익이 낮아지게 됩니다.
그러나 물건 자체의 가치가 높은 경우 수익이 낮아져도 일단 낙찰을 받아 놓는 것이 중요한 경우도 있으니 잘 판단하시고 입찰을 하시기 바랍니다. 가치에 대한 판단의 조사 내용에 대한 분석자료를 통하여 판단을 하셔야 합니다.

입찰법정에 가기 전 준비사항은 두 가지로 나누어 볼 수 있습니다.
첫째, 경매진행여부의 확인
둘째, 입찰 전 준비사항

경매진행여부확인

법원경매의 경우 입찰당일 날에도 경매가 진행되지 않는 경우가 많이 있습니다. 이러한 경우는 변경, 취하, 정지, 연기, 미진 등이 있으며 용어는 한국경매 경매용어사전을 참조하시기 바랍니다.
이러한 경우 입찰장으로 가서 확인을 하게 되면 시간과 비용이 들게 되므로 출발하기 전 관할 법원에 미리 연락을 하여 진해여부를 확실히 해 두는 것이 좋습니다. 입찰법정에 나오기 전에 담당 경매계에 연락을 취하여 보는 것이 좋습니다.

입찰 전 준비사항

입찰 시 준비사항은 두 가지입니다.
첫째, 입찰 전 준비서류
둘째, 매각조건확인 및 보증금 준비

입찰 전 준비서류

개인이 입찰에 직접참여시	1. 신분증(주민등록증 또는 운전면허증) 2. 도장 3. 입찰보증금
대리인이 입찰참여시	1. 대리인 신분증(주민등록증 또는 운전면허증) 2. 대리인 도장 3. 위임장(인감날인) 4. 인감증명서 5. 입찰보증금
법인인 경우 (법인소유로 응찰할 경우)	1. 대리인 신분증(주민등록증 또는 운전면허증) 2. 대리인 도장 3. 위임장(인감날인) 4. 인감증명(대표이사), 인감도장 5. 법인등기부등본6. 입찰보증금
공동입찰시	1. 공동입찰자 전원의 신분증,도장 2. 입찰보증금 3. 공동입찰허가원(법정에서 무료배부)(,한국경매에 있음) 4. 공동입찰자목록(법정에서 무료배부)(,한국경매에 있음)

- 위의 입찰서류 이외 공통서류(입찰봉투, 입찰보증금봉투, 입찰표 등)는 당일 법정에서 입찰하기 전에 무료배부합니다.
- 공동으로 입찰하는 경우에는 허가받은 공동입찰허가원을 입찰표와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에는
‘별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음’이라고 기재한 다음, 입찰표와 공동입찰허가원 사이에는 공동입찰자 전원이
간인하십시오.

매각조건확인 및 보증금 준비

- 매각조건확인

매각조건에는 농지취득자격증명원이 필요한 경우, 재경매의 경우 보증금이 20%이상으로 설정되어 있는 경우 등을 파악하여야 합니다. 농지취득자격증명원이 필요한 경우 최고가매수결정이 있기까지의 기간동안 농지취득자격증명원을 제출하기 않을 경우 낙찰이 최소되므로 잘 확인을 하여야 합니다.
재경매의 경우 보증금이 높아지게 되어 있으므로 보증금을 정확하게 준비를 하여야 합니다. 보증금의 경우 남으면 개찰이 끝난 후 바로 돌려주지만 모자라는 경우 낙찰이 최소되고 차순위자에게 넘어가게 되어 있으므로 넉넉하게 준비를 하셔야 합니다.

- 보증금 준비

보증금의 경우 구법은 입찰가의 10%이나 신법의 경우 최저입찰가를 기준으로 10%의 보증금을 준비하시면 됩니다. 신법인지 구법인지 모르시는 경우 구법과 같이 작성을 하여도 입찰을 하여도 개찰 후 나머지 보증금에 대하여 바로 돌려주므로 걱정하지 않으셔도 됩니다. 보증금은 매각조건을 잘 확인하여 준비를 하셔야 하고 입찰당일 준비를 하기에는 정신이 없으므로 전날 입찰가격변동을 생각을 하시어 여유 있게 준비하시는 것이 좋습니다.

입찰하기에서는 입찰의 개시, 입찰기록목록확인과 경쟁자의 파악, 입찰예상가 수정, 입찰표의 기재, 입찰봉투 투입 등을 하게 됩니다.

입찰의 개시

입찰절차는 집행관이 주재하여 입찰개시에 앞서 집행기록을 입찰자에게 열람하게 하며, 특별매각조건이 있으면 이를 고지합니다. 고지가 끝나면 집행관이 입찰표의 제출을 최고하고 입찰마감시각과 개찰시각을 고지함으로써 입찰이 시작됩니다.

<집행관이 입찰개시 선언>

입찰의 개시시각은 법원 마다 다르지만 대부분 10시부터 시작을 하게 됩니다.
10시에 시작하여 10분 정도 집달관이 그날의 경매사건에 대한 진행 및 특별매각조건들을 고지하고 그 이후 입찰기록열람을 시작합니다. 입찰마감시간은 대부분의 11시 10분까지 이나 법원에 따라 다른 경우가 있으니 입찰일 이전에 꼭 확인을 하시기 바랍니다.
※입찰마감시간을 지키지 못한 경우 입찰에 참여를 할 수 없으니 시간을 엄수 하시기 바랍니다.

입찰기록열람확인, 경쟁자의 파악, 이해관계인 동향파악(입찰참가여부 등) 최종적으로 입찰가격을 결정하게 되는 결정적인 사항들 입니다.

입찰기록열람확인

<입찰기록열람 전경>

입찰 1시간 전에 법원에서 조사한 명세서를 열람 시키고 있습니다. 입찰자는 이 자료를 반드시 확인하여야 합니다. 감정서 뿐만 아니라 등기부등본, 임대차 계약서, 임차금액, 임차인의 주민등록등본 등 권리분석에 필요한 서류가 첨부되어 있으므로 본인이 조사한 내용과 비교하여 물건의 하자여부와 권리관계를 따져보게 됩니다.

경매기록 최종 열람 시 체크사항
▶사건번호, 채권자, 채무자 파악 ▶등기부상 권리관계가 미리 조사한 내용과 동일한지 여부 파악 ▶채권청구금액 파악 ▶주민등록 등본상의 세대합가 및 새로운 임차관계여부 확인 ▶송달관계 파악

입찰당일 입찰법정에 가면 입찰상세기록이 있습니다. 입찰상세기록을 기록하기 위해서는 메모지와 연필(볼펜은 사용금지)이 필요하므로 미리 준비하시기 바랍니다. 특히 이날은 혼잡스러우니 일찍 가서 열람해야 합니다.

경쟁자의 파악

경쟁자의 파악은 입찰기록열람확인을 하면서 어느 정도 파악이 가능합니다. 입찰기록을 많은 사람이 열람할 경우 그 사건은 경쟁이 치열해 지게 되어 있습니다. 입찰이 치열할 경우 입찰가격은 당연히 높아지게 됩니다.

이해관계인 동향파악(입찰참가여부 등)

경매에서 이해관계인은 임차인, 등기권리자 등이 있습니다. 이러한 사람들이 입찰에 참여하려 한다면 입찰가격은 높아지게 되어 있습니다. 기본적으로 권리관계를 파악할 시에 어느 정도 파악이 가능합니다.
예를 들면 배당이익이 없는 이해관계인의 경우 입찰에 참여하여 높은 가격에 낙찰을 받을 것입니다. 이러한 경우 입찰금액에서 권리금에 대한 공제가 들어가게 되어 그 금액 만큼의 비용이 적게 들기 때문에 높은 금액에서 낙찰이 되는 경우가 있으니 유의 하시기 바랍니다.

입찰예상가의 수정

입찰예상가의 수정은 입찰기록열람과 경쟁자의 파악, 이해관계인의 동향파악 등을 통하여 자신이 예상낙찰가의 최소 또는 최고 수익선 까지 입찰예상가를 조정하여야 합니다. 입찰예상가는 위의 3가지의 경우에 따라 낮아 질 수도 높아질 수도 있습니다.
그러나 경매장의 분위기에 고취되어 입찰가격을 너무 높게 쓰거나 너무 낮게 쓰는 경우 경매로 인한 손해가 발생하거나 낙찰을 받지 못하는 경우가 있으니 주의 하시기 바랍니다. 경매에 있어서 입찰법정에서는 냉정한 판단을 내릴 수 있어야 하며 항상 자신의 주관을 가지고 판단하시기 바랍니다.

입찰표의 기재

<입찰표와 입찰표 기재장소 전경>

필수사항

입찰에 참가하고자 하는 사람은 먼저 입찰법정에서 입찰표에 사건번호, 물건번호, 입찰자의 성명, 주소, 입찰가액, 보증금액을 기재하고 날인하여야 합니다.
다음 페이지에 있는 입찰표를 보면서 아래의 설명을 읽어보면 이해가 쉬울 것입니다.

사건번호

사건번호는 응찰하고자 하는 물건의 이름이나 다름없습니다. 반드시 기재하는 것을 잊어버려서는 안됩니다.

물건번호

물건번호는 한 사건에서 2개 이상의 물건을 개별적으로 입찰에 부친 경우에 각 물건을 특정하는 것입니다. 따라서 입찰사건목록 또는 입찰 공고에 물건번호가 기재되어 있는 경우에는 사건번호 외에 응찰하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 합니다. 물건번호가 없는 경우에는 물건번호를 쓸 필요가 없습니다.

입찰자 및 대리인의 인적사항

입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 이름과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재합니다. 주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점소재지를 기재합니다. 다만 날인은 대리인의 도장만 날인하면 됩니다. 날인란에는 반드시 도장을 날인해야 하며, 무인은 인정하지 않습니다

※보증금 반환받았습니다란에는 기재를 하지 마시기 바랍니다. 이것은 입찰을 하여 탈락한 경우 보증금을 돌려 받으면서 작성하는 난입니다.

양식 I

주의 사항

법원에서 실수는 용납되지 않습니다. 입찰당일에는 매우 혼잡하고 본인 또한 긴장된 마음때문에 입찰표를 잘못기재하는 경우가 의외로 매우 많습니다. 예를 들어 입찰가를 10,000,000원을 100,000,000원으로 잘못기재하는 경우, 사건번호를 빼먹는 경우나 대리입찰시 입찰봉투에 위임장이나 인감증명을 깜빡하고 안넣는경우, 입찰보증금을 부족하게 넣는경우등.. 때문에 가급적 현장경험을 통해서 분위기를 익혀야 하며 입찰전 입찰표기재요령을 숙지하셔야 합니다. 또한 입찰가를 정했으면 주위를 물리치고 기재를해야 정보가 유출되는일 없어 낭패를 면할수있습니다. 입찰을 컨설팅 업체에다 맡겼다하더라도 반드시 컨설팅업자의 말을 참고로 할뿐 가격은 본인써야 본인이 쓴가격이 노출되않습니다. 간혹 컨설팅업자들끼리 짜고 금액을 노출 시키는 경우가 있습니다.(참조)

입찰표는 물건마다 별도의 용지를 사용하십시오. 다만, 일괄입찰 시에는 1매의 용지를 사용하십시오.
한 사건에서 여러 개의 물건을 개별적으로 입찰하는 경우에는 사건번호 외에 물건번호를 기재하십시오.
입찰자가 법인인 경우에는 본인의 성명란에 법인의 명칭과 대표자의 지위 및 성명을, 주민등록번호란에는 법인의 등록번호를 기재하고, 대표자의 자격을 증명하는 법인의 등기부 등?초본 등을 제출하여야 합니다.
주소는 주민등록상의 주소를, 법인은 등기부상의 본점 소재지를 기재하시고, 신분확인 상 필요하오니 주민등록증을 꼭 지참하십시오.
금액의 기재는 수정할 수 없으므로, 수정을 요하는 때에는 새 용지를 사용하십시오.
대리인이 입찰하는 때에는 입찰자란에 본인 및 대리인의 인적사항을 모두 기재하는 외에 본인의 위임장과 인감증명을 제출하시고, 대리인이 날인하십시오.
위임장, 인감증명 및 자격증명서(법인의 등기부 등?초본)는 입찰표에 첨부하십시오.
일단 제출된 입찰표는 취소, 변경이나 교환이 불가능합니다.
공동으로 입찰하는 경우에는 허가받은 공동입찰허가원을 입찰표와 함께 제출하되, 입찰표의 본인란에는 “별첨 공동입찰자 목록 기재와 같음”이라고 기재한 다음, 입찰표와 공동입찰허가원 사이에는 공동입찰자 전원이 간인하십시오.

양식II

[입찰 大(큰)봉투]

※사건번호, 물건번호, 입찰자 성명을 기록해야 합니다.

[입찰보증금 봉투] - (전면)

[입찰보증금 봉투] - (후면)

※경매입찰은 경쟁입찰로 눈치 작전이 매우 치열하게 돼있습니다. 그 속에서 타인의 입찰가격을 엿보는 사례도 있습니다. 따라서 항상 누군가 고객님의 입찰가격을 엿보고 있지 않는가를 반드시 인식하셔야 합니다. 실제로 그런 사례로 입찰에서 낭패를 본 경우가 많이 있습니다.

※공동입찰의 허가

수인이 공동으로 응찰 하는 경우에는 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다.
어느 물건에 대하여 2인 이상이 공동으로 응찰하고자 하는 경우 입찰 당일 집달과에게 공동 입찰 허가원에 소정사항을 기재하고, 상호관계를 서명할 수 있는 자료(주민등록등본, 등기부등본 등)를 첨부하여 집달관에게 제출하여야 합니다.

공동입찰 원칙

▶친자, 부부 등의 친족관계에 있는 자
입찰목적물의 공동 점유 사용자
1필지의 대지위에 수 개의 건물이 있는 경우의 각 건물소유자
1동 건물의 수인이 임차인, 공동저당권자, 공동 채권자 등

▶ 공동입찰을 허가 받은 경우에는 입찰표의 본인의 성명란에 “별지와 같음”이라고 기재하고 공동입찰허가서를 첨부하면 됩니다.

입찰표 및 입찰보증금의 제출

<입찰함에 입찰봉투 넣기>

이제까지 작성한 입찰표, 입찰보증금봉투를 입찰봉투에 넣고 입찰법정 앞의 집달관에게 제출하여 봉투의 일련번호를 부여받고 입찰자용 수취증의 절취선에 집달관의 날인을 받아야 합니다. 집달관으로부터 일련번호와 날인을 받은 후에는 입찰봉투로부터 입찰자용 수취증을 떼어내 보관하고 입찰봉투를 입찰함에 투입합니다. 입찰자용 수취증을 미리 떼어내면 안됩니다. 일련 번호가 기재된 입찰자용 수취증은 은행창구에서 받은 접수표와 같은 기능을 하는 것으로서 입찰에서 탈락했을 때 보증금을 반환 받는데 필요하므로 잘 보관하셔야 합니다.

※입찰마감시간을 지키지 못한 경우 입찰에 참여를 할 수 없으니 시간을 엄수 하시기 바랍니다.

입찰의 종료는 입찰의 마감 및 개찰, 최고가매수인의 결정, 차순위매수신고인의 결정, 입찰절차 종결의 고지, 입찰보증금의 반환의 순서로 진행 됩니다.

입찰의 마감 및 개찰

<입찰의 마감 및 개찰 선언>

입찰이 마감 되면 더 이상 입찰을 할 수 없습니다. 그렇기 때문에 입찰마감시간을 필히 엄수해야 합니다. 입찰이 마감되면 지체없이 입찰표의 개봉, 즉 개찰을 실시합니다. 약 10정도 입찰표를 정리하는 시간을 가지고 11시 20분경부터 개찰을 시작하게 됩니다. 개찰을 시작하면 보통 1시간에서 2시간이면 경매결과가 발표됩니다. 이 시간은 매우 초초하게 보내는 시간이 될 것입니다. 그러나 이 시간 화장실을 간다든가 해서 자리를 비우게 되면 낭패를 보는 경우도 있습니다. 따라서 반드시 입찰법정에서 집달관이 경매결과를 발표할 때까지 기다리는 것이 최우선 입니다. 설사 자리를 비우더라도 반드시 본인이 입찰한 물건이 결과를 몇 번째 남았는가를 확인하시기 바라며 신분증 및 입찰자용 수취증, 도장은 분실하지 않도록 조심하십시오.

최고가매수인의 결정

<최고가 매수인의 결정>

개찰결과 최고의 가격으로 응찰하고 소정의 입찰보증금을 제출한 자를 최고가 매수인으로 결정합니다. 그런데, 최고가 입찰자가 2인 이상일 경우 그들만을 상대로 추가입찰을 실시합니다. 추가 입찰을 실시할 경우 입찰가격 이상으로 가격을 제출하여야 추가 입찰결과 또 다시 2인 이상이 최고의 가격으로 응찰한 경우에는 추첨에 의하여 최고가 입찰자를 정합니다.

차순위매수신고인의 결정

차순위매수신고인은 최고가매수인이 대금지급의무를 이행하지 아니하는 경에는 자기의 입찰에 대하여 낙찰을 허가하여 달라는 신고(차순위입찰신고)를 할 수 있는데 차순위입찰신고는 그 신고액이 최저입찰가격 이상이고 또 최고가입찰가에서 그 보증금액을 공제한 금액을 초과한 경우에만 가능합니다. 이는 재입찰로 인한 절차의 지연을 방지하고 법원의 업무부담을 경감하기 위하여 차순위입찰신고인 제도를 둔 것이나 실제로 사용하지 않는 경우가 대다수 입니다. 그 이유는 보증금액의 동결 때문입니다. 만약에 낙찰된 물건이 항고 등의 이유로 기간이 지연될 시 보증금액은 그대로 묶여 있어 더 좋은 물건이 나왔을 때 차순위입찰신고를 철회하고 보증금을 반환 받을 수 없기 때문에 이 제도는 잘 이용되지 않고 있습니다.
차순위입찰신고를 한자가 2인 이상인 경우 입찰가격이 높은 사람이 차순위입찰신고인으로 정하고, 입찰가격이 같을 경우 추첨을 통하여 정합니다.

입찰절차 종결의 고지

최고가입찰자 및 차순위입찰신고인이 결정되면 집행관은 그들의 성명과 가격을 호칭하고 입찰절차의 종결을 고지하게 됩니다. 입찰자가 없는 사건은 입찰불능으로 처리하고 종결을 고지하게 됩니다. 이때 최고가입찰자는 보증금영수증을 받게 되면 보증금 영수증은 분실하시지 마시기 바랍니다. 이는 대금납부 시 필요하므로 꼭 소지하고 계시기 바랍니다.

입찰보증금의 반환

집행관은 입찰절차의 종결을 고지한 후에는 최고가입찰자 및 차순위입찰신고인 이외의 입찰자에게 그들이 제출한 입찰보증금을 즉시 반환하게 됩니다. 이때 입찰자용 수취증을 반환하고 입찰표에 있는 입찰보증금을 반환받았습니다에 성명을 기재하고 날인한 후 보증금을 돌려 받게 됩니다.

나홀로 끝내기

낙찰을 받으셨다면 낙찰허가가 떨어질 때 까지 기다리는 수 밖에 없습니다.
낙찰허가가 떨어진 다음에는 낙찰대금납부와 소유권 이전 등기 및 인도/명도 절차를 밟아 완전히 자신은 물건으로 만드는 과정 만이 남게 됩니다.

<나홀로 끝내기 전체 개괄도>

나홀로 낙찰대금납부

입찰실시결과 최고가 매수자가 결정되면 일주일 후에 낙찰허가결정을 내리게 됨.
낙찰허가결정이 있은 후 7일 내에 항고가 없으면 낙찰허가결정이 확정되고, 만일 항고가 있으면 항고사건기록이 경매법원에 송부된 날 자동적으로 낙찰허가결정이 확정됩니다.
낙찰허가결정과 낙찰허가결정확정은 다르므로 유의해야 합니다.
낙찰허가결정이 확정되면 법원은 1개월 내 대금납부기일을 정하여 낙찰자에게 대금지급기일소환장을 보낸다. 낙찰자는 정해진 날짜에 소환장과 도장, 대금을 지참하여 다음순서에 따라 처리한다.

경락자는 잔금기일 통지서를 갖고 경매담당계장에게 가서 확인을 거쳐 잔대금납부서를 갖고 법원내의 은행에 가서 법원 보관금 청구서를 기재하고 은행접수창구에 잔대금과 함께 접수하고 법원보관금 영수증(3통)을 수령합니다. 영수증을 1부 더 복사하여 경락대금 완납증명원 및 부동산명세서 2부를 작성(원본에만 인지 \500)인지를 붙여 경매계장의 확인을 거쳐('위 사실을 증명합니다'라는 대금완납사실을 증명하는 경매 고무인을 받고) 접수창구에 접수하여 접수인을 받은 다음 잔대금 완납증명원 2부와 은행에서 받은 법원보관금영수증과 함께 담당 경매계장에게 주면 잔대금완납증명서에 법원직인을 찍어 인지 붙인 것은 (원본)계장이 보관하고 사본(낙찰대금완납증명서)을 수령하면 됩니다.

※참고 : 기존에는 대금지급기일전에 대금납부는 불가능했으나 현재 법의 개정으로 대금납부기일 이전에도 대금납부가 가능하게 되었습니다.

대금 미납 시 재경매를 실시하게 됨. 차순위 신고인이 있는 경우 법원은 3일내 차순위 신고인에게 낙찰기일을 통지하여 낙찰,즉시항고,대금납부의 과정을 밟습니다
낙찰자는 재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 됩니다.
배당채권자가 입찰하여 낙찰 받은 경우에는 자신의 채권액만큼을 대금에서 상계할 수 있으며 채권자는 상계신청서를 제출하여 낙찰대금에서 자신의 배당액을 제한금액만을 납부할 수 있습니다. 그러나 이것은 판사의 재량으로 상계를 하지 않고 배당기일에 배당액을 받도록 명령을 내릴 수도 있습니다. 그럴 경우 배당을 받지 못하게 된다면 비용의 손실을 보게되는 경우도 있습니다.
낙찰자는 재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 됩니다.
대금납부와 동시에 등기유무와 관계없이 소유권을 취득하게 됩니다.

※혼자서 하는 것도 좋지만 이것만은 알아두자

만약 대출을 받아 대금을 지급하고 소유권이전을 하는 경우라면 해당은행 법무사를 이용 할 수밖에 없는 것이 현실이다. 은행에서는 등기되지 않은 물건에 저당을 목적으로 대출하여 준 것이기 때문에 은행에 대출금액만큼의 돈을 예치 시키지 않는다면 은행은 고객을 신뢰 할 수가 없어서 대출을 꺼려하게 된다. 따라서 해당은행에 1억원 이상의 돈이 예치 되어있는 법무사를 이용하여야 안심하고 돈을 빌려줄 수 있는 있습니다.
따라서 만약 돈이 없어서 대출을 받는 상황이라면 등기업무를 내일처럼 믿고 맡길만한 곳을 선택하는 것이 중요하며, 그곳에서 대출을 같이 맡기면 됩니다. 만약 대출을 먼저 알아보고 거기서 법무사를 소개 받는다면 대출 수수료 및 등기수수료를 이중으로 물어야 됨으로 반드시 등기업무를 맡길 곳을 찾고 그곳에서 대출을 맡겨야 그나마 좀 싸게 일 처리를 할 수 있습니다. 어찌 되었든 낙찰대금납부 및 소유권이전등기를 낙찰자가 직접 해보면 확실히 비용은 줄일 수 있습니다. 또한 법원은 일반인들에게 아주 냉혹함으로 경매계 직원에게 인사비로 3~5만원정도의 비용을 주지 않는다면 거의가 법무사를 통해서 오라고 돌려보내고 있는 실정이므로 등기 순서를 차질 없이 익혀야 법원 직원들이 아무 소리 못하고 등기를 해줄 수 있게 준비를 해야 될 것입니다

1 대금 미납 시 재경매를 실시하게 됨. 차순위 신고인이 있는 경우 법원은 3일내 차순위 신고인에게 낙찰기일을 통지하여 낙찰, 즉시항고, 대금납부의 과정을 밟습니다.
2 낙찰자는 재경매 3일전까지 지연이자와 경매실행비용(신문공고료, 송달료 등)을 납부하면 경매물을 취득하게 되고, 만일 최고가 입찰자와 차순위 신고인 모두 대금을 미납하는 경우 재경매 3일전까지 먼저 대금을 납부하는 사람이 경매물을 취득하게 됩니다.
3 배당채권자가 입찰하여 낙찰 받은 경우에는 자신의 채권액 만큼을 대금에서 상계할 수 있으며, 채권자는 상계신청서를 제출하여 낙찰대금에서 자신의 배당액을 제한금액만을 납부할 수 있습니다.
4 대금 납부와 동시에 등기 유무와 관계없이 소유권을 취득하게 됩니다.

나홀로 소유권이전등기하기

경매의 소유권 이전등기의 경우 촉탁 등기를 하기 때문에 경험이 있는 법무사가 아니면 하기가 힘듧니�? 또한 법원의 경직성 때문에 개인이 등기를 하려고 하면 법무사를 통해서 오라고 하기 때문에 고객님께서 직접 소유권이전등기를 하게 될 경우 준비서류 및 필요서류, 등기절차에 대하여 잘 숙지하고 계셔야 합니다.

소유권이전 등기하기

다시 한번 강조하지만 만약 대출을 받아 대금을 지급하고 소유권이전을 하는 경우라면 해당은행 법무사를 이용 할 수 밖에 없는 것이 현실이며, 은행에서는 등기되지 않은 물건에 저당을 목적으로 대출하여 준 것이기 때문에 은행에 대출금액만큼의 돈을 예치 시키지 않는다면 은행은 고객을 신뢰할 수가 없어서 대출을 꺼려합니다. 따라서 해당은행에 1억원 이상의 돈이 예치 되어 있는 법무사를 이용하여야 안심하고 돈을 빌려주게 됩니다.

<소유권이전등기를 위한 절차도>

대금 납부 후 낙찰대금완납증명서를 받아 낙찰대금완납증명서(복사본)와 부동산등기부등본을 보고 말소할 등기목록을 적어 관할 구청에 제출하면 소유권이전 및 말소등기에 필요한 취득세 ,등록세 고지서를 발급하여 줍니다. (이때 토지대장과 건축물관리대장도 1통씩 발급 받아 둘 것.)
소유권이전등기 촉탁을 위해서는 1종 국민주택채권을 구입하고, 등록세를 납부하여 합니다.(취득세는 대금납부 후 30일 이내에만 납부하면 되고 등기와는 관계없음.)
등록세를 납부한 후 영수증(영수필 확인서 및 영수필통지서)을 받은 후 토지대장과 건축물관리대장을 들고 등기소에 가서 등기민원담당자에게 1종 국민주택채권 구입액을 계산해 줄 것을 요청하면 토지, 건물을 분리하여 각 채권계산서를 발급하여 주는데 주택은행에 가서 계산서에 적힌 대로 채권을 구입하여 주택채권매입필증을 받습니다. (계산내역서에 채권매입필증을 붙여 둡니다.)
소유권이전등기 촉탁신청서에 송달우표를 지정된 만큼 사서 붙이고 다음 서류를 첨부하여 경매계의 확인을 거쳐 접수계에 접수하면 됩니다.

※소유권이전등기 말소촉탁에 필요한 서류
▶부동산목록(원본1통,사본4통) ▶등록세,교육세 납부영수증(영수필확인서 및 영수필통지서), 계산내역서 ▶주택채권매입필증 및 계산서 ▶토지 및 건물 등기부등본(토지,건물 원본1통,사본4통) ▶토지대장(공시지가가 표시된 것), 건축물관리대장 ▶낙찰자주민등록등본 (원본1통,사본4통) ▶법인등기부등본(낙찰자가 법인인 경우)

법원은 낙찰허가결정등본과 낙찰대금완납증명서원본을 첨부하여 등기소에 소유권이전등기를 촉탁하게되며 등기소는 소유권이전등기를 하고 인수하지 않는 권리를 말소한 후 권리증을 법원으로 송부하게 됩니다. 권리증을 받은 법원은 법원에 나온 신청자에게 교부하고 오래도록 찾아가지 않으면 우편으로 보내주기도 합니다. (권리증은 경매계에서 수령)
소유권이전등기와 말소등기는 등기신청 후 5일정도면 완료되므로 등기부등본을 확인해볼 수 있다. 다만 등기권리증 수령은 신청 후 2주일정도 걸린다. 이는 등기소에서 법원으로 법에서 경락인에게 교부하는데 걸리는 시간 때문이다.

소유권이전비용 산출방법

일반적으로 소유권이전등기 시는 경락가액의 총4.6%정도의 비용이 필요하다. 채권을 할인 할 때는 제도권금융기관을 이용해야 추후 되파실 때 손실비용으로 인정됩니다.
취득세: 경락가액의 1%, 상업용부동산,토지,임야 → 취득세: 경락가의 3~4%
농어촌특별세: 경락가액의 0.2% (전용면적 85㎡이하 국민주택과 농가1주택은 농어촌특별세 면제)
말소등기비용: 등록세(교육세포함) 말소건 당 3,600원
채권할인비용: 채권액의 30%~40% 정도가 손실 비용임 (채권액은 과세시가표준액의 2%~7%), 가격변동이 있음.

소유권이전등기비용등의 세법의 내용은 수시로 변경될 수 있으니
[경매자료실] -> [2023 개정세법] 의 신규세법 자료를 참조하시기 바랍니다.

나홀로 인도/명도 진행하기

인도/명도는 한국경매 주요서비스의 인도/명도를 참조하여 주시기 바랍니다.