한국경매 - 언론보도

■ 대중화되고 있는 리모델링
개정된 ‘민사집행법’은 경매 절차를 간소화 해 낙찰허가를 지연시키려고 임차인 등이 항고를 고의로 남발하는 일이 사라졌다. 기간입찰제 도입과 배당기일을 명문화 해 실수요자 위주의 보호장치를 마련, 경매시장을 대중화하고 있다. 또한 부동산 리모델링을 선호하는 이유는 재건축에 대한 비판적 시각, 재건축 아파트에 대한 개발이익환수제 도입 가능성 및 양도소득세 강화에 따른 사업성 저하와 용도지역 종별 세분화에 따른 용적률 규제와 함께 소형주택의무비율제 도입이 주요 원인으로 작용하고 있다. 더욱이 ‘도시 및 주거환경정비법’ 시행에 따른 재건축 절차가 재개발 수준으로 어려워졌고 건축물 안전진단 완화, 노후불량 건축물의 재건축 허용연도 기준 강화 등은 리모델링으로 눈을 돌리게 했다. 또한 리모델링 허가 시 건축기준이 완화돼 10년 이상 된 공동주택은 80% 이상 소유자의 동의만 얻으면 리모델링이 가능해졌다.
개정 ‘건축법’에 따라 건물용도변겅을 포함하는 리모델링 요건이 과거보다 한층 간편해졌다. 때문에 부동산 전문가들은 아파트나 연립, 주택상가 등 경매 인기물건을 낙찰 받아 리모델링 후 임대하는 방식의 복합투자로 눈을 돌리라고 권한다. 특히 아파트 등 경매 인기 물건 낙찰가율이 90% 이상 되는 사례가 많아 시세 차익을 기대하려면 리모델링이 필수적이다.

■ 건물가치 향상의 지름길, 리모델링
주택은 권리분석과 가격만 조사해도 일정 수익성을 확보할 수 있지만 어느 정도의 입지 분석이 필요하다. 최근 젊은 층을 중심으로 한 자기만의 공간을 확보하려는 욕구 증가, 그리고 전세금 상승 여파로 신혼부부 중심의 아파트에 대한 대체상품 인식이 강해졌다. 따라서 경매르 통해 단독주택이나 다가구주택을 값싸게 구입해 원룸으로 개조하면 고수익을 얻을 수 있다. 다만 다가구주택의 경우 가구당 0.7대의 주차장 기준이 적용되므로 대지가 넓은 곳을 선택하는 것이 유리하고, 등기부상의 탁상분석보다 현장을 방문해 권리 관계를 확인하는 것이 중요하다.
리모델링은 내부 개,보수 뿐만 아니라 건물 외장만 바꿔도 건물 가격이 올라간다. 날씨가 좋은 3월부터는 외장공사를 하기 좋고 임대 수요도 많기에, 공사를 진행하면서 예비 수요자에게 건물이 어떻게 바뀌는지 그 모습을 보여주면 임대도 수월하다.
상가 건물은 알루미늄 동판 등으로 간판을 교체하고, 숙박업소라면 외장 리모델링을 하면 고객을 유치하기가 수월해진다. 즉 드라이비트 등 외장공사를 실시하거나 오래된 업무용 빌딩은 벤처빌딩으로 바꿔볼 만하다. 테크노 감각을 살려 깔끔하게 외장을 리모델링하면 벤처기업이나 소호(SOHO)기업들로부터 호응도가 높다.
외장을 리모델링할 경우 건물이 미관지구, 상업지구, 일반주거지구 등 어디에 속하는지를 알려면 도시계획확인원, 토지, 건물대장을 떼 봐야 한다.
주변 건물을 대상으로 조사작업을 벌여, 임대 현황이나 임대료 등을 감안 수요가 많은 업종을 선택하는 것이 좋다. 아울러 공사금액이 1억원을 넘을 경우, 리모델링업체에 하자보증증권을 요구해 시공업체의 부도에도 대비해야한다.

■ 주택공급의 새로운 시장
이제까지 재건축은 80년대 이전에 건축된 5층 이하 아파트를 중심으로 고수익을 창출했다. 하지만 80년대 이후 건축된 10층 이상 고층 아파트는 현행 재건축사업 방식으로는 고부가적인 수익을 창출하기 어려우므로 내부 실비를 교체하는 리모델링으로 재공급될 수밖에 없다.
이젠 주거공간의 고급성과 쾌적성에 대한 욕구가 높아지면서 새 아파트시장은 모든 주거공간의 부분에 따른 교체 수요를 중심으로 재편될 것이다. 또한 아파트 가격도 지역, 평형 규모, 향, 층수에 따라 차별화 현상이 심화돼 재건축보다는 리모델링이 주택공급의 새로운 유형으로 자리잡을 전망이다.