2019년도 한달 남짓 남았습니다. 올해도 한국경매 투자자 고객여러분 부동사투자로 즐거운 한해가 되셨는지요.

2019년은 2018년에 이어서 안정적이지 못한 나라의 정책으로 숨가쁘고 정신없는 한해셨을거라고 생각이 듭니다. 하지만 작년에 한국경매에서 안내해드린대로 투자방향을 잡으셨다면 역시 즐거운한해가 되셨을거라고 생각합니다.

곧 다가올 내년 2020년은 그야말로 대한민국총선, 미대선, 이란경제제재, 중ㆍ미무역전쟁, 한ㆍ일냉전사태, 북ㆍ미협상
,영국 브렉시트등 전세계가 시끄러우면서 미래의 중요한 사항이 결정되는 시기로 전세계의 정세가 국내에 가장 강력한 영향을 주는 시기가될것으로 보여지며 우리는 국내실정과 해외정세를 잘살펴서 이런 불안시기에 무엇을 어떻게 해야되는지 살피고 방향을 잡아나아가야 될것입니다.

그럼 내년 부동산경매 투자 방향을 안내해드겠습니다.



1.최저임금이 내년에 또 오르기로 되어있고, 세수는 없이 복지정책은 강화되고있습니다. 게다가 국내ㆍ외정세가 안정이 안되있어서 투자가 위축되어 국내 경기상황이 크게 개선될것으로 보여지지않아 불안심리가 지속될것으로 보여집니다. 따라서 유동자금은 제조업이나 기타설비 투자보다는 우량채권이나 대기업 안전주식, 서울,경기의 주요부동산 투자로 방향이 잡혀나갈것으로 예상됩니다. 불안심리가 강할수록 지방소도시 보다는 대도시위주의 투자가 집중화되는 현상은 피할길이 없습니다.


2.현재 서울시 공급물량의 감소로 재건축과 개발제한을 풀지 않는이상 그 어떤 정책이 나온다고 해도 부동산 하방 경직성이 당분간 유지될 가능성이 높아서 가격을 꺽어놓기가 쉽지는 않을것으로 예상됩니다.


3.건설경기로 국가를 부양하지 않겠다라는 정책기조가 신도시 발표와 상충모순되어 건설을 부양하고 있는데 경기는 여전히 안좋다고 보아야합니다. 이는 재개발 재건축 국토개발을 당분간 안하겠다는 뜻으로 해석하시면 되실듯합니다. 또한 인프라없는 신도시 개발이 작년칼럼에 올렸듯이 크게 효용이 없을것이라는걸 말씀드렸습니다. 지금은 신도시 건설이 아니라 서울도심이 더 슬럼화 되기전에 재개발,재건축,국토를 멋있게 개발하고 새로운 도시로 탈바꿈하여 전세계인이 방문하는 꿈의도시, 스마트 도시건설로 나라의 제2의 도약을 해야되는 시기입니다. 하지만 당분간 쉽지 않아보입니다. 많은 투자자께서는 지금 오히려 개발과 재건축이 막혀있는건 기회가 되실것으로 보여집니다. 현재 재건축이 막히자 신축아파트로 방향을 돌리고 신축아파트가 급등하고 있지만 실제 들어가서 살만한 신축아파트는 많지는 않습니다. 지금 신축아파트라고 생각하는 분당판교 아파트들도 거의 11년이 넘었고 신축이라고 생각하는 강남아파트들도 거의 13년이 넘어서 한 5년만 더간다면 구형 아파트로 메리트가 떨어질수 밖에 없습니다. 따라서 지금같은 소강기에 재건축아파트와 서울 경기 주요지역 기타 부동산에 집중화 한다면 기대상승 이상의 수익이 나올것으로 예상됩니다.


4.이런 불황장세에서는 포트폴리오가 필요합니다. 신축아파트, 재건축아파트, 상가, 일반주택, 토지, 주식, 현금등 다양한 자산 구성으로 방향성을 잡아가실때 입니다. 여기서 아파트는 인프라있는 재건축 가능한 위주로 고려, 상가는 인프라와 미래가치 임대료 고려, 주택은 미래가치와 교통 임대가치고려, 토지는 서울 30분 인근으로 평수가 크고 평당가격이 적은걸 고려, 주식은 대형주로 고려하여 투자방향을 잡으신다면 안정적인 자산운영이 되실것으로 보여집니다.


5.세금폭탄의 강화로 부동산가격을 잡을수있다는 견해가 있습니다. 완전히 틀렸다고 말하기는 어렵지만 이는 고가의 다주택자에게 국한된이야기로 실질적 주택과 부동산 소유자들에게는 세금이 오른만큼 시세차익으로 더보겠다는 방향으로 선회한지가 오래되어 이미 면역주사를 맞아 영향은 미미할것으로 예상됩니다.


6.미국경기에 편승해가는 우리나라는 미국과의 사이와 미국경기를 잘살필 필요가 있습니다. 내년도 미국경기는 나쁘지 않을 것으로 전망되어 크게 신경쓰실 필요는 없지만 한번씩 살펴보는 지혜가 필요한 시기입니다.


경기는 안좋지만 돈은 넘쳐흐릅니다. 이돈이 잘만활용 된다면 경기 부양과 부동산 부양을 동시에 하겠지만 그렇지 않다면 주요지역의 부동산만 부양될 가능성이 높습니다.


항상 말씀드렸듯이 경매는 부동산의 꽃 입니다. 분석만 잘한다면 일반부동산거래 보다도 절대 안전한것이 경매입니다. 아직 경매투자를 망설이거나 고민하신다면 20년에는 도전하셔서 경매투자자로 나아가시길 기대합니다. 올해는 많은 고객님들의 요청으로 좀 빨리 내년 부동산전망을 올려드렸습니다. 한국경매 고객님들께서는 본 칼럼을 지침으로 내년에도 높은 수익률에 한발더 내딛는 한해가 되시길 바랍니다.



자료원:2019년 11월25일:한국경매칼럼