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일반적으로 가짜 임차인들로인해 물건이 마음에드는데도 불구하고 입찰에응시 하지않는경우가 종종있다.이경우를 대비해서 진짜임차인지 아니면 가짜임차인지를 판별하는것이 중요하다. 또한 소유자와짜고 임차인이 보증금을 속이는 경우가 있으므로 철저한조사로 이를 미연에 방지하고, 진정 가짜 임차인이고, 보증금액여부가 가짜라는 사실을 밝힐 자신이있다면 낙찰을 받는것도 재산증식에 상당한 기여를 할수도있다. 하지만 리스크가 커서 자칫 손해를 볼수도있으므로 전문가가 아니라면 도전하지않는것이 좋겠다.


낙찰후 반드시 명도소송및 인도명령의비용을 산출하여 입찰시 소모비용으로 잡을필요가있다.
(비용계산은 한국경매 명도 인도서비스에서 받으시면 공짜)
주민등록상의 전입및 전출을 확인해서 세대합가를 가려내야 한다.



최우선순위저당권보다 후순위에 있어도 배당받는 임차인은 대위변제라는특혜를본것이다. 따라서 최선순위 근저당이 있다하더라도 그금액이 작으면 얼마든지 대위변제가가능하고, 설사 많다하더라도 낙찰 예상가보다적으면 다음순위인 임차인이나, 다른 근저당권자가 배당을 받을수있다.


임차인이 임대인의 동의를 받아 적법하게 임차주택을 양도, 전대한 경우는 임차인의 대항력 취득시점을 기준으로 전차인의 대항력을 인정하게 되므로(87다가2509) 이와 같은 사항을 조사하여 볼 필요가 있다.


임차권등기명령제도 실시(1999. 4. 1.)이후 임차인이 법원에 임차권명령등기신청을 하여 등기명령을 받아 임차건물에 등기를 한 경우, 등기 후 이사를 가더라도 대항력을 유지하게 됨을 유의하여야 한다




일반적으로 임차인들은 계약서를 두장을 들고있는경우가있다. 하나는 전세기간의연장으로 재계약을 할경우인데 이경우는 전에계약한것이 효력을 받으므로 그사이에 근저당이 생겼다 하더라도문제될것이없다. 둘째 로 보증금의 증액이다. 임차인은 등기상의 하자여부를 보증금 증액 하기전에 미리살펴 불이익을 받지않도록 해야 한다. 따라서 경매 입찰하는 여러분은 후자의 경우 배당금액의 배당표를 짜서 정확한 입찰가를 산정하는것은 매우 중요하다.
 
   
   
             
           
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