대지 전부에 이미 저당권이 설정되어 있는데 그 위에 집합건물을 신축하고 각 구분건물에 관하여 대지권 등기를 하였을 때 경매와 관련하여 어려운 문제가 발생한다.

이러한 건물에 대하여는 대지권 등기를 아예 불허하든지, 아니면 대지권 등기를 하면서 토지저당권을 각 구분건물별로 분할하든지 하여야 하는데 이도 저도 아닌 상태에서 대지권 등기만 하다 보니 법률관계가 복잡하여지고 어려운 문제가 발생하는 것이다.

대지권이 1/100 밖에 안되는 구분건물(100세대 짜리 아파트 중 1세대를 경매하는 것을 상상해 보자)을 구분건물의 저당권자의 신청에 의하여 경매하였는데 전체 집합건물의 부지인 토지에 설정된 저당권이 경락으로 소멸한다고 할 수는 없다(민사소송법 제608조2항 참조).

그러다 보니 경매실무에서는 토지에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매한다는 특별매각조건(민사소송법 제623조)을 붙여 왔다. 즉, 구분건물을 경락받더라도 토지의 저당권은 그대로 존속하며 채무변제가 되지 않아 토지의 저당권자가 저당권을 실행하면 건물이 철거될 수도 있다는 것이다. 구분건물을 경매하면서 이런 어마어마한(?) 조건을 붙이는데 그 건물이 경락될 리가 있을까? 그러면 다른 방법은 없을까?

여기에서 일선의 경매담당판사들이 모색하여 낸 한 가지 방법이 있으니, 그것은 토지의 저당권자를 경매에 끌어들이는 것이다. 즉, 토지의 저당권자로 하여금 채권신고를 하게 하여 그 중 경매의 대상이 된 구분건물의 대지권비율 만큼에 해당하는 금액을 배당하여 주고 토지저당권을 일부 말소시키는 것이다.

그리하여 전체 구분건물이 순차로 전부 경매되기에 이르면 토지의 저당권자는 채권액을 전부 변제받게 되고 토지의 저당권도 전부 말소되는 결과가 된다. 다만, 이러한 방법은 그것이 저당권의 불가분성에 반하는 것은 아닌지, 토지 저당권자의 이익을 침해하는 것은 아닌지 하는 의문이 남는다. 아무튼 서울민사지방법원에서는 이 방법을 통하여 몇몇 덩치가 큰 집합건물의 경매를 해결한 예가 있다고 한다.

어쨌든 경매 정보지든 법원의 원본이든 간에“토지저당 낙찰인이 인수해야 함“이라고 되어 있는 경매 물건은 위에서 말한 서울지법의 일부 예와는 달리 토지의 저당권자를 경매 절차에 참여시키지 않는다는 뜻이고 따라서 결과적으로 낙찰자가 인수할 수 밖에는 없는 것이다.


자료. 경매정보센타