한국경매 - 경매리스크

최근 경매 법정은 넘쳐나는 사람들로 연일 북적 인다. 경매물건 수도 수겠지만 입찰자가 많아 시간을 초과해 오후 늦게야 경매를 마치는 것이 다반사다. 이는 몇 년간 아파트 시장을 중심으로 부동산 시장이 어려워 지자, 너도나도 경매시장으로 발길을 돌렸기 때문일 것이다. 즉 경매는 위기의 부동산 시장에서 빛을 발하는 유일한 상품으로 각인되면서 관심이 부쩍 높아진 것이다.

물론 이렇게 빠른 시간 안에 일반인들의 관심이 높아진 이유에 있어서는 경매교육의 대중화(?)도 일조를 했을 것이다. 주부대학이나 문화교실에서 최고 인기메뉴 가운데 하나로 경매강좌를 꼽을 정도며, 수강생도 연일 매진이다. 또 사설교육기관등에서도 경쟁적으로 경매교육과정을 개설하거나 공개강좌를 실시했다. 물론 이런 교육에도 수강생들은 넘쳐난다.

이렇게 경매가 대중화(?) 됨에 따라 너도나도 경매투자로 나서고 있는 실정이다. 부동산에 대한 폭넓은 이해나 지식 없이 ‘낙찰만 받아두면 돈 되겠지’라고 생각하는 묻지마 경매 초보자들이 대거 양산되고 있는 것이다. 이런 초보자들로 인해 낙찰가율이 높아지거나 권리관계를 제대로 파악하지 못해 인수금을 그대로 떠안는 사례들이 왕왕 생기고 있다.

그렇다면 초자들이 경매전문가로 거듭날 수 있는 방법은 무엇일까, 하자없이 물건을 넘겨받는 방법이 없는 것일까, 이제부터 유니마이다스 부천지사장님과의 인터뷰내용을 싣고자 한다.

결론부터 말하자면 방법은 있다. 시간과 노력만이 필요할 뿐이다.

부동산은 테크닉이 아니라 가치(value)다

유니마이다스 부천지사장(카페운영 http://cafe.daum.net/realty119)은 경매는 테크닉이 아니라 가치(value)를 볼 수 있어야 한다고 주문했다.

“경매가 대중화(?) 되면서 경매 하면 큰 돈을 버는 줄 알고 테크닉만을 배우기 원하는 사람들이 많다”고 하며 “경매 이전에 부동산에 대한 본질적인 가치에 이해가 중요하다”고 했다. 즉 현재의 경제 상황과 부동산의 흐름을 살필 줄 알아야 하며, 부동산의 가치라는 것이 지역성과 관련이 높은 것을 고려했을 떄 앞서 밝힌데로 지역의 가치를 살필 수 있어야 한다는 것이다.

물건 – 직접방문해서 확인하자

또한 부천지사장은 권리분석 보다는 물건분석의 중요성을 더욱 강조한다. 즉 낙찰을 받으려는 물건과 주변의 상황을 종합적으로 분석해 할 수 있어야 한다는 것이다. 물건분석시 살펴봐야 하는 것으로 몇 가지를 제시했다.

먼저 관심물건을 선택할 수 있어야 한다. 이때 주의할 것이 기초적으로 권리하자등을 살필 수 있는 물건을 선택하는 것이 중요하다. 즉 경매정보지나 인터넷을 통해 물건을 선택해 물건 명세서(법원) 상의 권리자들의 권리를 우선적으로 파악해 인수나 소멸되는 기준권리 검토해야 한다. 최근에는 경매정보회사등의 자료를 이용하면 관심물건의 기본적인 권리분석과 수익성 분석까지 가능하다.

관심물건을 선택했다면 이제 현장에 나가보자. 현장에서는 제일먼저 물건의 하자유무를 따져야 한다. 물론 부동산 종류에 따라 하자유무를 따지는 것이 달라지겠지만 대개 육안으로 살폈을 때 하자가 없으면 된다는 것이 공통된 의견이다. 셋째 지역의 개발가능성을 타진해 봐야 한다. 지하철이 생기다던가, 공원이 생긴다던가 등등의 개발호재가 있는 지역은 가격이 반드시 오르기 때문이다.

넷째 시세를 알아 봐야 한다. 시세를 알아보기 위해서는 최소 2개 이상의 중개업소를 방문하는 것이 바람직하며, 급매시 가격도 알아보도록 하자. 이때 명심할 것은 보수적으로 접근해야 한다는 것이다. 즉 급매로 매물을 내 놓았을 경우를 고려해서 낙찰를 받아야 한다는 것이다. 마지막으로 입지를 따지자. 특히 길에 따른 입지가 중요하다. 대로변에는 인접해 있는지 등등을 말한다.

명도 - 겁먹지말고 두드러랴

경매에 관심이 있으면서 선뜻 경매에 나서지 못하는 사람들은 한결같이 명도의 어려움을 토로한다. 도의적이든 다른 이유에서든 현재 거주하고 있는 사람들을 내 보내는 게 쉽지 않기 때문이다. 명도부분에 있어서 부천지사장은 특별한 것을 주문했다. 즉 인도명령제도가 있어 이전보다 점유자들을 쉽게 내보낼 수 있는 상황이지만 가능하면 합의를 통해 명도해야 한다는 것이다. 세입자에 대한 최대한의 배려와 더불어 법적인조치도 병행한다면 명도가 비교적 수월하다는 것이다.
또한 명도는 낙찰받고 나서가 아니라 물건 조사시부터 현장을 방문해 임차관계나 점유자 파악을 하는 것에서부터 출반한다고 거듭 강조한다. 물론 낙찰 후 인도명령등의 법을 이용하는 방법도 있지만 현장방문만 충실하게 해도 명도의 어려움은 반 이상 줄어들게 된다는 것이다.

‘겁먹지 말고 두드리자’ 그리고 임차인이든 집주인이든 만나보도록 하자. 그러면 두 가지 이상의 것이 파악된다. 먼저 등기부상에 나타나지 않은 임차관계등을 알 수 있다. 둘째 집의 역사(?)를 알 수 있게 된다. 셋째 사람의 성향이 파악이 된다. 즉 이사비 정도만으로 명도가 가능한지 그렇지 않은지를 판단할 수 있는 것이다. 그리고 마지막으로 나올때도 연락처등을 남기고 오는 것을 잊지 말자. 명도도 사람간에 하는 일인 만큼 첫 단추가 무엇보다 중요하다는 것을 잊지 말자.

경매 팁 = 경매 초보자 예행연습하자

부천지사장은 공동투자의 활용을 권장한다. 초보자와 경험자가 함께 모여 스터디를 진행하면서 공동투자를 하게되면 경매가 진행되는 법원별, 물건별, 유찰횟수 별로 물건검색이 손쉬울뿐더라 다양한 경험을 쌓을 수 있기 때문이다. 관심있는 물건의 낙찰일과 예상낙찰가를 따로 적어 두고 늘 관심을 갖는 것이 경매노하우를 쌓는 지름길이라고 강조한다.

법원경매에 있어 왕도는 없는 듯 하다. 발품 많이 팔고, 법원에 많이 가보고, 응찰많이 해보고, 낙찰 받아 명도해보고 등등. 모든 일에는 공짜가 없듯 경매는 특히 공짜가 없는 듯 하다. 내가 부동산을 통해 성공 하고 싶다면 그만큼 나의 노력과 공임을 들여야 결실을 맺을 수 있는 것이 부동산, 특히 법원경매가 아닐까?

[네인즈 이영호, misoju@neins.com]