□ 입찰전 재건축조합에 조합원자격 취득 가능여부 확인




○ 2003.12.31 공포된 도시 및 주거환경정비법 부칙 제2항은 공포 이전인 2003.12.30까지 조합설립 동의서를 제출한 조합원으로 부터 낙찰등 양수받은 사람에게 1회에 한해 조합원자격이 승계되었음




○ 그러나 2005. 3. 18 개정 시행된 도정법 부칙 제2항은 2003.12.30 이전의 소유자(조합원자격 취득여부 불문)로 부터 신규로 낙찰등 양수받은 자에게도 조합원 자격을 취득할 수 있도록 도정법을 개정함




○ 따라서 2005. 3.17까지는 조합원자격자로 부터 낙찰등 양수받아야 낙찰인등이 조합원자격을 취득할 수 있었으나, 2005. 3.18부터는 2003.12.30 이전의 토지등소유자(조합원자격 취득여부 불문)로 부터 재건축부동산을 2005.3.18이후에 양수(낙찰자 포함)한 자는 조합원자격을(1회에 한하여) 취득할 수 있음




○ 즉 2003.12.30 이전 소유자가 조합설립 미동의자일 경우 기존 소유자가 동의서를 제출후 양도하거나, 양수후 낙찰인등 양수인이 조합에 설립동의서를 제출하면 낙찰인등 양수인은 재건축 조합원의 자격을 취득할 수 있음(건교부 주택국 02-2110-8164～6에 2005. 3.21자 질의회신임)



- 낙찰로 조합원자격을 취득시 조합에 조합원 변경신고를 하고 주택거래 신고지역 또는 조합설립 인가후 낙찰받았을 경우 낙찰후 15일 이내에 관할관청에 동 신고도 마쳐야 하며 조합은 구청으로 부터 조합원 변경인가를 받아야 비로소 유효한 조합원자격을 취득함




즉 2004. 3. 30이후 주택거래 신고지역 안에 있는 주택에 관한 대가를 수반하는 소유권을 이전하는 계약을 체결한 당사자는 계약 체결일부터 15일 이내에 당해 주택소재지의 관할 시장·군수·구청장에게 동 거래를 신고하여야 하는 바(주택법 제80조의2), 동 신고대상 공동주택중 아파트거래 신고지역에서의 신고대상 주택은 주거 전용면적이 60제곱 미터를 초과하는 아파트나 재건축·재개발구역 안에 있는 아파트 등임(주택법시행령 제107조의2제2항)


-조합설립동의 및 조합설립인가(2003.12.30이전)→ 2003.12.31부터 2005.3.17까지 취득(2005.3.18부터 향후 포함)한 낙찰인등 양수인(1차)은 분양권에 가압류나 가처분이 되어 있지 않는 한 조합원권등 분양자격 취득→다시 양도시 낙찰인등 양수인(2차)은 조합원자격 취득불가




-2003.12.30이전의 토지등소유자가 조합설립에 미동의 하고, 조합은 2003.12.30 이전에 인가받은 경우 →2003.12.31부터 2005.3.17까지 취득(낙찰인등 양수인은 조합원자격 취득불가로 현금청산 대상) / 2005.3.18이후 낙찰인등 양수인은 조합원자격을 취득할 수 있는 지위를 보유 → 양도전에는 양도인, 양도후에는 양수인이 동의서를 제출하면 비로소 낙찰인등 양수인(1차)은 조합원자격 취득(낙찰시는 종전소유자의 동의를 기대하기 어려워 낙찰인이 동의서를 제출하여야 할 것으로 보임)→다시 양도시 낙찰인등 양수인(2차)은 조합원자격 취득불가(따라서 입찰참가자는 원시 조합원이 아닌 1차양수인의 물건이 경매 진행되는지도 확인하여 이 경우 입찰을 포기하는 것이 타당함)




※ 참고로 송파구의 모 재건축 조합은 2003. 6월경에 조합설립인가를 받고 2005. 3.21 현재 3%정도의 미동의자가 있는데 이들은 해외체류나 소재불명, 공유물건의 1인이 동의하지 않는 등의 이유가 있다고 함




-사고사례(동부지법 2003타경 1605호)

물건내역 : 송파구 가락동 479번지 4동 406호(13평형) 소유자 신00, 채권자 자산관리공사 임의경매 2003. 2.7, 감정가 28천, 총채권액 554백(임차권인수 없음)

1차 낙찰 2003.12.15(28천) 313백(112% 입찰 4명),

2차낙찰 2004.3.22(28천) 330,100천원(118%입찰 5명),

3차 유찰 2004.6.28(28천) 낙찰 2004.8.2(22,400만) 261,300천 원(93% 입찰 1명)




상기 사건과 같이 채권액이 감정가를 훨씬 초과하여 소유자의 조합설립 동의의 실익이 전혀 없어 조합설립에 미동의한 2003.12.30 이전 토지등소유자의 물건을 2003.12.31부터 2005.3.17까지 낙찰로 취득한 양수인(1차낙찰시점인 2003.12.15 이후 대금납부로 소유권취득 가능 시점인 2003.12.30이후에는 미동의자로 부터의 취득시 조합원자격 불인정 규정이 신설됨)은 조합원자격을 취득하지 못하고 현금청산 대상에 해당됨에도 이러한 미동의 사실을 확인하지 않고(이 경우는 미리 입법예고 등에 주의를 기울였어야 함) 당연히 낙찰받으면 조합원자격을 취득하는 것으로 알고 2003년 말경에 이건 재건축아파트를 최초로 낙찰받은 자가 낙찰후 조합에 미동의사실을 확인한 다음 잔금납부를 포기하였고, 두번째 낙찰자도 최초 낙찰자와 같은 이유로 잔금납부를 포기한 것으로 보여 둘다 입찰보증금을 포기한 사례가 발생하였으며(조합에 확인함), 3차 낙찰자는 현금청산시 낙찰가 정도는 회수할 수 있을 것으로 보임.



위와 같이 재건축지역의 경매물건은 소유자가 다액의 채무를 부담하여 스스로 조합원자격을 취득할 실익이 전무하여 조합설립동의서를 제출치 않고 장기간 연락이 않되는 경우가 많아 미동의자일 가능성이 크므로 조합에 동의여부를 확인하거나 조합원자격을 취득할 수 있는 물건 이외에는 현금청산 대상인지 조합에 확인후 입찰에 임해야 할 것임




본인도 도정법등을 모르던 당시 위 지역의 재건축 경매물건에 응찰하기 전에 동 물건을 낙찰 받으면 조합원자격이 당연 취득되는지 경매컨설팅 업체 등에 문의한 바, 당연승계 된다고 하여 경매물건 소유자가 조합원인지 확인도 않고 다른 임대차등 조사는 완료하고 입찰하려고 하던중 당시 재건축아파트의 가격이 감정가(3억원)에 비해 급등(3억6천만원)하는 바람에 소유자가 오히려 동 물건을 타에 매각(318백만원)하고 채무(3억정도)를 변제후 차액은 회수하고 취하되었음(본인도 이건에 대하여 소유권이전등기 및 근저당 채무인수 조건으로 차액만 지급하고 매입하고자 시도하였으나 다른 사람이 먼저 매수해 간 건임)




결과론이지만 추후 물건의 매각금액을 확인한 바, 물건소유자는 조합원자격을 취득한 자로 보여 낙찰을 받았더라도 조합원자격을 취득할 수 있었을 것으로 보이나 위와 같이 다른 사람의 말만 믿고 입찰했다가 조합원자격을 취득하지 못하고 보증금만 날릴 수도 있었던 사례로, 경매초보 시절에 몇몇 컨설팅업체와 거래를 해 보았지만 거주자등에 대한 물건지 조사를 하지 않았고, 위와 같이 잘못 컨설팅한 사례도 있으므로 모든 것은 자신의 책임하에 철저한 학습 및 조사 등을 하여야 할 것임




○ 관련 도시 및 주거환경정비법 내용




〈도정법 제7056호 2003.12.31시행〉

①(시행일) 이 법은 공포한 날부터 시행한다.

②(투기과열지구안에서의 주택재건축사업의 조합원 자격취득에 관한 특례) 이 법 시행전에 주택재건축정비사업조합의 설립인가를 받은 정비사업의 조합원(이 법 시행전에 조합원의 지위를 취득한 자-설립동의서를 제출한 자-에 한한다)으로부터 건축물 또는 토지를 양수한 자는 제19조제2항의 개정규정에 불구하고 조합원 자격을 취득할 수 있다




〈도정법 제7392호 2005. 3.18개정시행〉

법률 제7056호 도시및주거환경정비법중개정법률 부칙 제2항중 “조합원(이 법 시행전에 조합원의 지위를 취득한 자에 한한다)으로부터”를 “토지등소유자(2003년 12월 31일 전에 건축물 또는 토지를 취득한 자에 한한다)로부터”로 한다.