지난 8.31대책으로 손질을 거친 세법 개정안이 오는 6월1일을 기준으로 산출되는 보유세에 적용된다. 재산세의 경우 공시가격 변동이 없다면 세율의 변화가 없어 큰 변화가 없으나 종합부동산세는 과세 대상이 확대된데다 구간 세율까지 바뀌어 납세자의 혼란이 클 것으로 예상된다. 바뀐 우리집 보유세, 직접 계산해 보자.

재산세와 종합부동산세(이하 종부세)로 구성돼 있는 보유세는 모두 공시가격을 기준으로 과세된다. 공시가격은 주택의 건물과 토지를 합한 가격으로 이를 정확히 알아야 계산 착오를 줄일 수 있다.

본인이 살고 있는 집이 단독주택일 경우 해당 지자체 세무부서를 방문하거나 각 지자체 홈페이지 공시가격 조회코너에 들어가면 이를 확인할 수 있다. 아파트 등 공동주택 공시가격은 건설교통부 홈페이지(www.moct.go.kr)를 통해 열람 가능하다.


▣ 6억 원 이하 주택 보유세 계산= 종부세는 공시가격 6억 원 이하일 경우 과세되지 않는다. 따라서 본인이 소유하고 있는 주택이 공시가격 6억 원을 넘지 않는다면 재산세와 지방교육세, 도시계획세만을 합산해 보유세를 산출하면 된다.

재산세 과표적용률은 2008년부터 5%p씩 상향 조정되지만 2007년까지는 50%가 유지되며 구간에 따라 공시가격 △8,000만 원 이하 0.15% △8,000만~2억 원 이하 0.3% △2억 초과 0.5%의 누진세율이 적용된다.

2006년 주택의 공시가격이 2억 4,000만 원이라면 구간별 세율을 적용해 재산세를 산출할 수 있다. 8,000만 원 이하는 0.15%의 세율을 곱한 후 과표적용률 50%를 적용하며(8,000만x50%x0.15%=6만 원) 8,000만 원 초과 2억 원 이하 구간은 과표적용률 50%와 세율 0.3%를 곱해 계산한다(1억 2,000만x50%x0.3%=18만 원). 2억 원 초과 6억 원 이하 구간에서 이 주택이 2억 원을 초과하는 부분은 4,000만 원뿐이다. 따라서 4,000만 원에 과표적용률 50%와 구간 세율 0.5%를 적용(4,000만x50%x0.5%=10만 원)시킨 후 앞서 계산한 금액을 모두 더해주면 된다. 이렇게 해서 산출한 재산세는 34만 원. 여기에 재산세액의 20%를 적용하는 지방교육세(34만x20%=6만 8,000원)와 재산세 과표에 0.15%의 세율을 곱한 도시계획세(2억 4,000만x50%x0.15%=18만 원)를 더하면 총 납부할 재산세 58만 8,000원을 산출할 수 있다.

▣ 6억 원 초과 주택 보유세 산출= 공시가격 6억 원이 넘는 주택을 소유하고 있다면 재산세와 종부세를 따로 계산해야 한다. 먼저 재산세의 경우 과표적용률(50%)과 구간에 따라 나뉘어진 세율(0.15%~0.3%)대로 금액을 산정하면 된다.

공시가격 10억 원의 주택을 보유하고 있다면 △8,000만 원 이하 0.15% △8,000만 원 초과 2억 원 이하 0.3% △2억 원 초과 0.5%의 누진세율(공시가격 기준)을 위와 같은 방식으로 적용해 224만 원의 재산세를 산출할 수 있다. 여기에 재산세액의 20%를 차지하는 지방교육세 44만 8,000원과 재산세 과표 5억 원의 0.15%인 도세계획세 75만 원을 합하면 343만 8,000원의 총 재산세를 구할 수 있다.

종부세의 경우 공시가격 10억 원 중 6억 원을 넘는 금액에만 과표적용률과 구간별 세율을 적용하면 된다. 단, 과표적용률의 경우 작년 50%를 매기던 것에서 올해는 70%로 상향 조정됐다는 점을 염두에 둬야 한다. 종부세는 공시가격 △6억 초과 9억 이하 1% △9억 초과 20억 이하 1.5% △20억 초과 100억 이하 2% △100억 초과 3%의 누진 세율을 적용해 계산한다.

먼저 6억 초과 9억 이하 구간인 3억 원에 과표적용률 70%, 세율 1%를 적용한다(3억 원x1%x70%=210만 원). 9억 초과 20억 이하에는 1.5%의 세율과 70%의 과표적용률 곱해(1억 원x1.5%x70%=105만 원)계산한다. 이때 해당 주택의 공시가격이 10억 원이므로 9억 원을 초과하는 1억 원에만 산식을 적용하면 된다. 이렇게 산출된 종부세는 315만 원.

그러나 이 중 6억 원 초과분에 해당하는 재산세는 이 중 과세를 피하기 위해 차감해 준다. 6억 원 초과액에 해당되는 재산세는 100만 원. 따라서 종부세의 결정세액은 315만 원에서 100만 원을 뺀 215만 원이 된다.

종부세에는 농어촌특별세가 붙는 만큼 이 또한 보유세 계산 시 잊어서는 안될 사항이다. 농어촌 특별세(이하 농특세)는 종부세 결정세액의 20%이므로 이 경우 43만 원이 부과된다. 따라서 종부세 215만 원과 농특세 43만 원을 더하면 258만 원의 세액이 나온다.

공시가격 10억 원짜리 주택의 올해 보유세는 위의 계산한 재산세와 종부세를 합한 601만 8,000원(재산세 343만 8,000원+종부세 258만 원=보유세 601만 8,000원)이 된다.

한편 서울시 홈페이지(www.seoul.go.kr)의 경우 공시가격 조회뿐 아니라 취득세, 등록세, 재산세 세액 산출 프로그램을 제공하고 있어 세금을 손쉽게 산출할 수 있다. 국세청 역시 홈페이지(www.nts.go.kr)를 통해 2005년, 2006년 가격대별 보유세 조견표를 공개하고 있어 세액을 가늠해 볼 수 있다.