내 집 마련을 할 때 가장 싼값으로 살 수 있는 방법은 아마도 병원의 경매와 한국자산관리공사의 공매 물건을 통해서일 것이다. 운이 좋은 경우는 감정가의 절반에 집을 마련할 수 있기도 하다. 경매는 수요자 측면에서 보면 주택 경기가 침체되었을 때 사는 게 유리하다. 주택 경기가 침체되었을 때는 아무도 사려는 사람이 없기 때문이다. 침체 국면에는 물건도 다양해서 쉽게 골라 살 수 있는 장점도 있다.

보다 유리한 조건으로 경매를 통해 아파트를 사기 위해서는 우선 경매 물건에 대한 입주일, 임차금, 감정 평가액, 최저 경매 가격 등이 구체적으로 안내되어 있는 경매 정보지를 최대한 활용하는 것이 좋다. 만일 사고자 하는 아파트가 여러 가구 있을 경우 확인해야 할 게 여러 가지 있다. 물건이 있는 곳에 직접 가서 집 구조, 주변 시가, 임대차 관계와 반환 문제, 등기 이전의 문제점 여부, 재건축시 건축법상 적합성 여부, 소유권과 담보권 등을 확인하는 게 가장 중요하다. 검토한 다음 소유하는 데 복잡한 문제가 얽혀 있으면 비록 다른 물건에 비해 싸다 할지라도 손을 떼는 것이 현명하다. 임대차 문제나 권리 관계도 꼼꼼하게 살펴야 하는데 이 같은 문제에 대해 자신이 없을 때는 경매만을 대행해 주는 전문 중개 사무소가 있으므로 이를 이용해서 경매에 임하는 것도 좋은 방법이 될 수 있다.

법원 경매는 경매 기일이 되면 오전 10시부터 집달관은 약 1시간에 걸쳐 물건에 대한 자료 열람의 기회를 수요자 측에 제공한다. 이 자료에는 감정원의 감정 가격, 세입자 문제, 채권자 청구 금액 등 각종 정보가 상세히 나타나 있으므로 자신이 자체적으로 조사한 것과 비교하면서 경매에 임할 것인지의 여부를 신중히 검토해야 한다. 경매는 공매와 달리 대부분 임차 문제, 권리 문제, 명도 문제 등을 매수인 측이 스스로 처리해야 하기 때문이다.

1차 경매 시 감정 가격에서 경매가 시작되면 해당 물건에 대해 서면으로 경매가를 써넣으면 된다. 만일 응찰자가 없으면 유찰이 되는데 1차 가격보다 20% 싼 가격에 2차 경매가 이루어지고 이것도 실패하면 다시 20% 내린 가격으로 경매를 붙이게 된다. 2∼3차 경매는 대부분 각각 1개월 정도 지난 다음 실시되는 것이 일반화되어 있으므로 재차 검토할 시간이 있다. 만일 해당 물건을 경락했을 때는 경락일로부터 3일 만에 판사가 경락 여부를 결정하면 최종 확정된다.

경락이 확정되면 경락자는 10일 내에 잔금을 치러야 하고 잔금 납부 후 3일이 지나면 경락자 앞으로 등기가 된다. 그러나 잔금일로부터 2주 내로 잔금을 납부하지 못할 경우 법원에서는 해당 물건에 대해 다시 경매를 실시하게 되므로 이 점에 유의해야 한다. 이 때에는 애초 경매 참여시 법원에 냈던 아파트 가격의 10%에 해당하는 돈도 되돌려 받을 수 없다. 따라서 경매에 임할 때는 사전에 주택 매입 자금을 준비하는 태도가 중요하다. 경락이 된 물건에 대해서는 최종적으로 경락 결정 정본을 갖고 등기 공무원에게 송부하여 소유권 이전 등기를 촉탁하면 등기가 완료된다.

결론적으로 경매는 적은 돈으로 단기간 내에 내 집을 마련할 수 있다는 데 매력이 있는 반면 경매 물건에 대해 권리 분석이나 상태를 올바르게 판단하지 못할 경우 위험성도 내포돼 있다는 점을 인식해야 한다.

미분양 아파트에서 노른자를 찾아라
미분양 아파트는 입지 여건이 떨어지는 등 저마다의 단점이 있지만 신규 분양 아파트보다 저렴한 데다 세제 혜택까지 주어진다. 게다가 미분양 아파트는 물량이 다 팔리고 나면 가격이 상승하는 경향을 보이므로 얼마 남지 않은 미분양 물량은 주목할 필요가 있다. 특히 주택 업체들이 미분양 아파트 판촉 전략의 일환으로 중도금 후불제 등 다양한 혜택을 제시하고 있어 잘만 구입하면 보다 싸게 내 집을 마련할 수 있다.

미분양 아파트는 양도소득세 면제 및 취득·등록세 감면 혜택이 주어지는 게 장점이다. 새 아파트로 분류되므로 5년 이내에 되팔 때 양도소득세를 내지 않는다. 전용 면적 18∼27.5평이라면 취득·등록세를 25% 덜 낼 수 있다. 특히 처음으로 내 집을 마련하는 실수요자라면 전용 면적 18평 이하의 아파트를 구입할 경우 6%의 저금리로 집 값의 70%까지 대출해 준다. 이 외에도 입주가 임박해 있는 아파트는 건설업체 부실에 따른 위험을 따지지 않아도 되고, 샤시 제공이나 중도금 후납, 할인 등의 특혜를 받을 수 있다.

무엇보다도 주택 업체들이 내세운 판촉 전략을 잘 활용하면 싸게 내 집을 마련할 수 있다. 대부분 주택업체들은 미분양 아파트에 한해 중도금 무이자 융자 등 다양한 혜택을 주고 있기 때문이다. 서울과 수도권의 미분양 아파트의 경우 보통 20% 정도 받는 중도금을 5∼10%만 받거나 중도금을 무이자로 융자해 줘 원래 분양가보다 500∼1천만 원 싸게 분양하는 예가 많다.

실제 대부분 중도금 전액(일반적으로 분양금의 60%)에 대해 무이자 융자를 알선해 준다. 이러면 대략 분양가에서 평균 5% 정도의 할인 효과를 얻는다. 1억 3천만 원짜리 아파트를 분양받았다면 650만 원 정도의 부담을 덜 수 있다. 입주 때 물게 되는 등록세와 취득세(분양가의 5%) 비용이 생기는 셈이다. 이때 발생하는 은행 대출 이자는 모두 업체가 떠안는다.

미분양 아파트를 고를 때는 아파트가 미분양되는 그만한 이유가 있는 만큼 반드시 현장을 찾아 입지 여건, 시세 등을 확인한 다음 선택하는 것이 바람직하다. 우선 미분양 아파트의 단지 규모는 어느 정도인지, 지하철·버스 노선 등 대중교통망은 잘 갖춰져 있는지, 주변에 편의시설이 얼마나 들어섰는지 등을 살펴야 한다. 한 가지 주목할 것은 요즘 분양 경쟁이 치열했다 할지라도 계약 미달인 경우가 종종 발생한다는 점이다. 이 경우는 계약 체결 의사가 있으면 누구든지 살 수 있으므로 이것을 노려 구입한다면 내 집 마련에 성공할 수 있는 지름길이 될 것이다. 따라서 이런 기회를 얻으려면 분양 아파트 정보와 입지 분석이 선행되어야 한다.


김명규 저 [큰 돈없이 부동산을 사들이는 100가지 방법]중에서...