상가건물의 경우 소액최우선변제를 받기위하여는 경매등기전에 건물의 인도와 사업자등록을 신청하여야만 보호를 받을수가 있으므로 전입신고만 되었을 경우에는 아무런 보호를 받을수가 없으며 상가건물에 입주와 사업자등록신청을 하고 확정일자 세가지의 요건을 갖추었을 경우 순위에 의하여 우선변제를 받을수가 있습니다. 그러므로 질문과 같이 점유하는 것만으로는 아무런 보호를 받을수가 없습니다.


2. 인도명령이나 명도소송의 대상이 되는지 여부
민사집행법 제136조에 의하면 주택임대차, 상가임대차에의 적용에 아무런 구별이 없으므로 주택임대차와 동일하게 상가건물도 인도명령, 명도집행의 대상이 됩니다.


참고로 상가건물이 시행된지 아직 1여년정도 밖에 되지 아니하였고 또한 경매실무에서도 아직 적용되는 경우가 거의 없을뿐만 아니라 축척된 판례도 찾아보기 힘들어 제 나름대로 정리한 것을 말씀드리겠습니다. 단지 참고만 하시기를 바랍니다.

가. 상가건물의 등록대상이 되는 건물은 영업용건물이고, 주택임대차의 보호대상은 주거용건물의 전부 또는 일부이지만 상가는 영업용건물로서 그 보증금이 서울 2억 4천만원, 수도권1억 9천만원등 주택임대차보호법상 주거용건물이면 모두 적용이 되지만 상가는 영업용건물이 전부 적용되는 것이 아니라 기본적으로 위 보증금이하에만 적용이 가능합니다.

나. 소액최우선변제권
상가건물가액의 3분의 1범위내에서 서울은 4500만원 이하일경우 1350만원까지, 수도권은 3900만원이하에서 1170만원까지 최우선변제를 해줍니다.

다. 우선변제권
임차상가건물에 입주하여 사업자등록을 신청하고 관할세무서장의 확정일자를 받았을 경우에는 그 순위에 의한 우선변제를 받을수가 있습니다.

보증금에 관하여 주택임대차보호법과 기본적으로 차이가 나는 부분은 주택임대차는 월세를 보증금에 포함하지 아니하지만 상가보증금에서는 보증금과 월세를 합하여 보증금으로 계산함을 유의하여여 합니다.



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