경매주택의 채무자겸 임차인은 채무자로서 인도명령 대상인가, 아니면 인도명령 대상인가, 아니면 임차인으로서 임대차보호를 받을 수있을까. 이런 경우 아직 정립된 판례가 없어 논란이 되고 있으나 채무자겸 임차인이 정당한 임대차관계가 아니라는 명백한 행위가 드러나지 않는 한 임대차보호를 받을수도 있으므로 응찰전 주의해야 한다.

특히 경매주택의 선순위 임차인이 채무자라고 소홀히 했다가 덤터기를 쓸 수도 있다. 대다수의 경매계 판사들을 채무자가 임차인의 지위를 겸하고 있는 경우 대항력이 있느냐, 없느냐를 따져 인도명령 여부를 판가름하는 데 의견의 일치를 보고 있다. 즉, 선순위인 경우에는 낙찰자에게 대항력을 행사할 수 있으며 후순위는 무단점유자로 간주해 인도명령 대상으로 취급한다는 것.

서울에 사는 민모씨는 얼마전 서울지방법원 본원 경매 5계에서 진행된 한남동 주택을 경락받아 대금납부까지 마친 상태이나 임차인 문제가 해결되지 않아 골치를 썩고 있다. 이 물건의 채무자겸 선순위 임차인인 정모씨가 보증 금 6천만원을 돌려받기 전에는 집을 비워줄 수 없다며 경락인에게 대항하고 있기 때문이다.

이에 민씨는 열쇠를 넘겨 받기 위해 인도명령을 신청, 인도명령결정까지 내려졌으나 채무자겸 임차인인 정모씨가 세입자임을 주장하며 즉시 항고를 해버린 것이다.

법원은 현재 이를 받아들여 인도명령결정에 대한 강제집행을 항고심결정시까지 정지시키고 심리중에 있다. 만약 정모씨가 승소하는 경우 경락인 민모씨는 보증금 6천만원을 고스란히 물어줘야 할 판이다. 이같이 채무자가 선순위 임차인인 경매물건은 상당수에 달하고 있다.

지난 11월10일 동부지원 경매1계에서 유찰된 신천동 아파트(사건번호 97-13355)도 채무자의 처가 해당물건에 보증금 6천만원의 선순위 임차인으로 등재돼 있으며, 10월26일 경매 6계에서 진행된 아파트(사건번호 97-14624)도 마찬가지이나 입찰 하루전에 취하됐다. 이밖에 10월9일 의정부지원 9계에서 입찰진행됐던 아파트 (사건번호 97-24514)는 낙찰됐으나 아직 외관상 불거진 문제는 없다.

따라서 채무자겸 선순위 임차인이 있는 이런 물건은 경락인이 보증금을 떠안거나 항고로 열금을 떠안거나 항고로 열쇠를 넘겨받기가 어려울수 있으므로 특히 주의하지 않으면 안된다. 이와관련 한 법원 집행관은 『채무자의 지위와 임차인의 지위는 별개로 보아 적용하는 것이 옳다고 본다』며『경매진행절차는 채무자와 무관한 것이므로 아무리 채무자라도 임차인으로서의 요건을 갖추었다면 권리행사가 인정되지 않겠느냐』라고 조심스럽게 말했다.

경매관련업계 최모씨도『채무자가 선순위 임차인이라면 채권자는 담보설정을 해 줄 당시 주민등록확인을 통해 그 사실을 알았을 것이므로 위장전입등이 아니라면 임차인으로서의 지위가 인정될것으로 본다』며『비록 채무자에게 보증금이 돌아간다 해도 채권회수를 못한 채권자가 있다면 압류등의 법적 절차를 통해 채무자에게 그 돈을 돌려 받을 수 있다』는 의견을 제시했다.

이에 반해 경매전문가 전모씨는『채무자와 담보제공자인 소유자는 이미 채무자가 선순위 임차인임을 알고 있었기 때문에「경매와 매도인의 담보책임」을 면할 수 없을뿐더러 경락인에게 대항할 수도 없을 것으로 본다』며 그러나『채무자와 소유자가 서로 짜고 채권자를 속인 경우가 아닌 진정한 임차인이라면 인정받을 수도 있을 것』이라고 덧붙였다.

또 채무자는 경매의 원인을 제공한 당사자로서 설사 임차인으로서의 자격을 갖추었다 하더라도 사회정의 측면에서 이를 인정해서는 안된다고 다른 경매전문가는 입장을 밝히고 있다.

이같이 의견이 분분한 것은 이에 대한 판례가 아직 없을뿐더러 문제로 제기된 사례자체가 드물기 때문이다. 따라서 응찰자들은 채무자겸 선순위 임차인이 있는 물건은 정당한 임대차관계가 아니라는 근거가 없는 한 보증금을 떠안거나 명도까지 감안하고 응찰하는 것이 안전하다



자료. 계약경제일보