경매로 모든 사람들이 큰 이익을 본 것 같지만 속내를 살펴보면 실패자도 적지 않다. 이들의 한결같은 특징은 이익 뒤에 숨겨진 함정을 소홀히 했다는 점이다.

서울 종로구 창신동에서 음식점을 하는 박동국(47)씨의 사례를 보자. 박씨는 지난 7 월 서울지법본원에 나온 서울 성북구 성북동의 2층 단독주택을 감정가의 68%선인 1억8 천만원에 낙찰했다.

그러나 뒤늦게 흠을 발견했다. 9천5백만원의 전세보증금을 배당 받을 선순위 세입자 가 1명 있었던 것. 이 세입자는 채무자의 부인이었는데, 은행 대출을 받으려던 채무자 가 대출 전에 세입자로 전입시킨 상태였다.

은행측은 대출심사 과정에서 "채무자의 가족은 세입자가 아니다" 라는 각서를 채무자 로부터 받아 놓았다. 세입자가 배당요구를 하면 채권 원금의 절반도 회수하기 어려워 지기 때문이다.

채무자는 경매개시 결정 이후 부인(세입자)을 통해 배당을 신청하고 직접 입찰에 참여 했으나 차순위로 떨어지자 배당요구를 철회했다.

선순위 세입자의 배당요구 철회로 낙찰자인 박씨는 전세 보증금을 떠안거나 낙찰 물건 을 포기해야만 하는 처지가 됐다. 이 경우 법원은 보통 낙찰자를 보호하기 위해 '낙 찰 불허가 결정' 을 내린다.

낙찰자는 이 결정을 받아들일 수 없으면 이의신청을 내면 된다. 선순위 세입자가 우선 변제 보호를 받을 수 있는 세입자가 아니라는 결정을 받으면 낙찰물건에 대한 소유권 을 유지할 수 있다.

그동안 법원 결정은 부동산 소유자와 채무자가 다른 경우 채무자 부인은 선순위 세입 자로 인정하고 있다.

반면 부동산 소유자와 채무자가 같다면 채무자 부인은 선순위 세입자로 인정하지 않는 다.

박씨가 낙찰한 물건의 선순위 세입자는 부동산 소유자의 부인이 아니라서 우선순위로 인정받게 돼 있었다.

채무자가 은행에 써준 각서는 당사자 간에만 적용돼 제 3자인 낙찰자가 이를 근거로 채무자의 부인이 선순위 세입자가 아니라고 강변할 수 없다. 결국 박씨는 낙찰불허가 결정을 받아들이는 쪽을 선택했다.

박씨는 다행히 돈을 잃지 않았다. 그러나 권리분석을 소홀히 한 탓에 세입자 문제를 지나쳐서 낭패를 당하는 경우가 잦다는 것을 유의해야 한다.


<출처: 다음까페: 지신>