임의경매(담보권 실행을 위한 경매)는 낙찰자가 대금을 납부하고 소유권을 이전했다 하더라도 이후에 경매원인이 된 저당권 등이 무효가 되면 소유권을 잃을 수도 있어 응찰자들의 주의가 요망된다. 따라서 경매의 원인이 된 권리가 정당하게 설정된 것인지 한번쯤 확인할 필요가 있다. 특히 초보자에게는 신용도가 낮은 개인보다는 은행권 등 믿을 수 있는 기관이 신청한 경매물건이 안전하다.

강제경매는 일반 채권자가 채권을 증명할 수 있는 판결문 등의 서류를 가지고 법원에 채무자 또는 보증인의 부동산을 처분해 달라고 신청하는 것이다. 즉, 이미 판결을 통해 정당한 권리관계임이 밝혀진 것으로 볼 수 있다.

임의경매나 강제경매는 모두 대금납부 전까지 경락인의 인감증명이 첨부된 취하동의서만 받을 수 있다면 취하가 가능하다. 대금납부가 이루어지기 전까지는 채무자나 소유자에게 경매를 취하시킬 수 있는 기회가 주어지게 된다. 낙찰자의 입장에서 보면 해당물건을 경락 받기 위해 들인 시간과 돈, 노력 등이 모두 수포로 돌아가게 되는 것이다.

취하동의서를 얻지 못한다면 임의경매의 경우 경매원인이 된 저당권 등을 말소시키고 그 말소된 등기부등본을 첨부해 경매개시결정에 대한 이의를 제기하면 된다. 반면 강제경매는 경매원인이 된 등기를 말소시키고 집행정지신청과 청구이의의 소를 제기해 승소할 경우 경매가 취소된다.

이같이 낙찰자가 헛수고만 하게 되는 경우는 강제경매보다 임의경매에서 일어날 확률이 높다고 경매관계자들은 조언한다. 이는 채무명의에 의한 강제경매보다는 저당권실행을 위한 임의경매가 채권·채무자간에 화의 가능성이 높을 뿐 아니라 취하절차에 있어서도 덜 까다롭기 때문으로 풀이된다. 입찰기일에 최고가매수신고인이 결정되면 일주일 후 낙찰허가결정이 난다.

낙찰허가결정이 난 후 7일 이내에 이해관계인의 항고가 없으면 낙찰허가결정이 확정된다. 낙찰허가일로부터 통상 한달 이내에 지정되는 대금남부일에 잔대금을 납부하면 소유권이 낙찰자에게 넘어가는 것이 일반적 경매절차이다. 응찰자들의 경매참여는 임의경매나 강제경매 모두 절차상 별다른 차이점이 없다.


자료. 계약경제일보