집합건물의소유및관리에관한법률 20조에 '구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다'라고 명시하여 전유부분(건물)에 대한 대지사용권의 처분에 있어서 종속성을 규정하였고, 또 '구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다'고 명시하여 양자의 분리처분을 금지하고 있으므로, 등기부에 대지권 표기가 되어 있으면 그 대지권은 당연히 건물에 따라오는 겁니다.

그래서 아파트의 등기부는 주택의 등기부와 달리 하나의 등기부에 '전유부분의 건물의 표시란'과 '대지권의 표시란'이 기재되어 있습니다.
그런데 이 아파트의 등기부의 '대지권의 표시란'에 <토지 별도등기 있음>이라는 기재가 있어 우리를 불안하게 합니다.

<토지 별도등기 있음>은 집합건물의 대지권의 대상인 토지에 저당권이나 가압류 등이 있을 때 그 권리관계를 알리기 위하여 집합건물(아파트. 빌라..)등기부에 기재한 것이고, 그 정확한 내용은 토지등기부에 기록되어 있습니다.

법원경매에 있어서 우리가 주의할 것은 두 가지입니다.
첫째, 토지별도등기를 낙찰자가 인수하느냐는 것이고
둘째, 선순위세입자가 있을 경우 그 임차금액의 인수여부를 판단하는 문제입니다.

1. 토지별도등기의 인수

이 문제는 판단하기가 쉽습니다.
토지별도등기를 인수한다면 '토지(대지권)에 대한 저당권을 인수할 것을 조건으로 경매한다'는 특별매각조건을 붙입니다. 이런 절차없이 경매가 진행되었다면 낙찰불허가 사유. 항고 사유가 됩니다.

일반적으로 토지별도등기가 있는 물건의 경매는 법원에서 토지의 저당권자에게 채권신고를 하게 하고, 감정평가 때에 대지권과 건물의 가격을 분리하여 감정하며, 낙찰시에 토지의 저당권자에게 배당하고 해당되는 저당권의 일부를 말소합니다.
(말소내용은 보통 '저당권 변경/지분포기'로 표시합니다)

한편 토지별도등기가 말소되어야 함에도 불구하고 당사자의 말소신청이 없어 '별도등기있음'이라는 문구가 그대로 남아있는 경우도 있고, 경매대상 건물과는 아무런 상관이 없이 기재된 경우도 있고, 토지상에 근저당이 설정된 후 건물과 공담이 되어 건물등기부에 같은 내용의 채권이 이중으로 기록된 경우도 있습니다.
(건축전에 대지를 담보로 은행에서 저당권 설정하고 건물완공 후 새로운 대출이 없이 대지에 대한 저당을 각 구분건물의 등기부에 할당하여 기재하는 경우)


2. 대항력 세입자의 판단

세입자는 건물의 저당일을 기준으로 대항력을 판단하므로 세입자가 토지.건물 2개의 저당일보다 빠르면 전체 낙찰가에서 배당받고, 토지저당 이후 건물저당 이전에 전입한 세입자라면 건물의 낙찰가에서 만 배당되고 미배당금은 인수하게 되므로 세입자의 배당가능금액을 정확히 계산해야 합니다.


3. 종전 경매에서 토지 별도등기를 정리하지 않아 문제가 된 사례

1) 물건-광명시 광명동 중앙맨션
2) 내용
위의 빌라는 99년 11월에 수원지법의 경매(수원 98-145476)에서 감정가 5500/낙찰가 ??에 문애*에게 낙찰되었습니다. 당시의 등기부에는 융창상호가 저당설정하고 융창상호가 경매신청하였으며 토지별도등기가 있었고 토지등기부에 융창상호의 저당설정이 있었습니다.
그때의 감정평가서에는 건물 및 토지가 별도의 금액으로 감정되었고 특별매각조건이 없었으며, 융창상호의 토지와 건물의 근저당은 같은 내용으로 추정되고 낙찰금액 모두가 융창상호에 배당되었습니다.
따라서 종전(99년) 경매후 토지상의 별도등기는 말소 되었어야하나 낙찰자가 이를 간과한 채 지내다 올해 2월에 새로운 경매가 진행 되었습니다.

새로운 경매에서 세입자가 낙찰 받았는데 올해 5월 안산법원의 배당법정에서 토지저당권자로 남아있던 융창상호에 1300(?). 세입자에게 1800(?)이 배당되었습니다.
세입자 입장에서는 선순위 저당권자에게 1000여만원 배당되고 나머지 전액은 임차보증금으로 배당되리라는 계산아래 신건에서 낙찰 받았는데 의외의 결과가 나온 것입니다.
배당일에 배당이의 제기하고 현재 배당이의의 소가 진행중입니다.