경매로 나오는 물건 중에는 여러번의 경매를 겪는 것들이 있습니다.

1. 물건 - 수원시 매탄동 우석연립
2. 감정가/8000 최저가/4096 (3회 유찰)

3. 등기부
02.10.10 소유권 이전 이부*
02.10.10 근저당 SK생명
03.4.7 임의경매 SK생명 5547청구

4. 점유자
맹원* 02.11.4- 1500 (01.11.9 점유)
송일* 02.11.4- 1200 (00.6.15 점유)
조광* ---1200 (01.10.20 점유)

법원의 임대차관계조사서의 내용입니다.
이 기록으로는 현소유자가 경매로 낙찰 받은 후 종전 임차인과 재계약을 했다는 뜻인 듯한데 법원의 서류에는 계약서. 배당요구서 등이 없습니다.

실제 동사무소에서 조사한 내용은 위 내용과는 좀 상이합니다.
전입자1. 맹원* 01.11.9전입
전입자2. 박동*(여) 02.11.4전입(자 송일용 02.11.4 세대합가)
전입자3. 박동*(남) 01.4.9 전입
이 중에서 맹원*는 저당일보다 전입일이 빠르므로 대항력이 있을 수 있습니다.

박동*(남)는 전 소유자이므로 대항력이 없습니다.(잔금 납부 전에 계약했더라도)
조광*는 전입이 없고 송일*는 세대주 박동*(여)의 아들로 (재?)전입일이 늦으므로 대항력이 없습니다.

따라서 조사한 내용으로 판단하기는 맹원*의 1500이 인수 가능성이 있다는 것과 전소유자 박동*(남)의 인도대상 여부가 문제였습니다.
전소유자가 대항력이 없다는 건 대법원의 판례도 있고 또 실제 제가 경험한 적도 있으나(사례1.28) 인도명령을 법원에 신청하면 명도소송으로 다투라고 할 것 같습니다.

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<< 이 물건의 종전 경매 내용 >>

우석연립은 2~3년전에 여러번 경매로 나왔고 감정가 9000~1억 정도, 낙찰가 6000내외 였습니다.
이 물건이 2회 유찰된 후 등기부를 확인하고 이 물건주소의 예전 자료를 검색하니 이번이 세 번째 경매였습니다.

A.
감정 9000/ 낙찰 6360 낙찰자 박동*
B.
감정 8000/ 낙찰 6650 낙찰자 이부*
임차인 송*1200/ 조*1200/ 맹*1500
(임차인 내역은 이번과 똑 같습니다. 전부 후순위입니다)
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5. 진행
입찰일(1/14) 이틀 전까지 여러 가지를 검토했습니다.

첫째, 맹원*의 1500이 확실히 인수인가.
종전 경매의 세입자가 아직까지 점유하므로 전 소유자 박**과 현소유자 이**가 지인관계일 수 있고 그렇다면 맹원*의 계약일을 잔금 납부 전으로 주장하면 인수할 가능성이 높다고 판단했습니다.

둘째, 박동*의 명도는 명도소송을 거쳐야할 가능성이 크다고 판단했습니다.

셋째, 임차인이 임대차계약서를 제출하지 않고 배당요구하지 않은 이유가 뭔가.
임차인들이 권리가 없다는 판단 아래 안했을 수도 있지만 컨설팅의 도움을 받고 있거나 경매를 잘 아는 사람일 수도 있다고 봤습니다.
혹 자신들이 낙찰받기 위해 미리 작업했을 수도 있습니다.

여러 가지를 생각한 후에도 입찰여부를 결정 못하고 있는데 송일*의 재전입 여부를 확인해 볼 필요를 느꼈습니다. 왜냐하면 두 번째 경매에서 01.6에 전입했는데 어머니 박동*의 전입이 있을 경우 세대합가하면 본인의 전입일은 겉으로 드러나지 않기 때문입니다.
주민초본을 확인한 결과 역시 우려한대로 입니다

임차인이 집주인과 계약하고 임차인의 부인과 자녀들만 입주하여 살다 세대주인 남편이 나중에 전입할 경우 부인과 자녀는 세대주의 주민등본으로 합가됩니다.
따라서 부인의 전입일이 선순위 저당보다 빠르고 남편의 전입일이 선순위 저당보다 늦을 경우 인수문제를 판단하는데 큰 착오가 생깁니다. 물론 확정일도 빨라 전액 배당이 된다면 문제가 없겠지만.
법원에서는 이런 내용을 물건명세서에 정확히 기록하여야 하고 기록하지 않아 인수의 문제가 발생하면 불허가의 사유가 됩니다.

송일*의 대항력 문제가 새로이 불거져 결국은 깨끗하게 입찰을 포기했습니다.
시간과 노력만 낭비한 셈이 되었습니다.