저당권 설정자는 설정대상 건물이 낡았거나 다른 문제가 있어 멸실 위험이 있을 때 특히 주의해야 한다. 이는 저당권이 설정됐던 건물이 멸실됐을 때는 저당권도 동시에 소멸되기 때문이다.

설령 그 자리에 새로운 건물이 신축된다고 하더라도 저당권은 신축건물에 효력이 없다. 회사원 김모씨(45)는 사업을 하는 친척이 돈이 필요하다고 해 친척 집에 저당을 설정하고 1억3천만원을 빌려주었다. 그 집이 건립된 지 오래돼 낡았으나 친척이기 때문에 믿고 시세보다 많이 빌려주었다.

그런데 어느날 느닷없이 친척은 그 집이 너무 낡아 헐어버리고 다가구주택을 지어 등기를 새로 한다음 세를 주었다는 것이다. 세입자들은 2가구로 각각 보증금이 5천만원씩, 총 1억원이었다. 친척은 저당설정을 새로 해줄테니 걱정하지 말라고 했으나 이미 세입자들이 전입신고와 확정일자를 먼저 받은 상태였다.

다시말해 김씨가 신축건물에 저당설정을 새로 해도 세입자들보다 후순위로 만약 친척의 사업이 잘못돼 집이 경매에 넘어가는 경우 한푼도 못찾을 판이었다. 아니나다를까 친척의 회사는 IMF한파로 지난해 10월 부도가 나서 집마저 경매에 넘어가 버렸다.

친척의 회사는 법인이 아닌 개인회사였기 때문에 집까지 경매처분돼버린 것이다. 친척집의 감정가는 2억원. 그런데 선순위 임차인이 있기 때문에 5회나 유찰된후 세입자중 한명이 7천1백만원에 낙찰받았다.

이에 따라 이 물건을 낙찰받은 세입자는 보증금 5천만원에 대해 배당상계 처리를 하고 경락대금으로 2천1백만원만 납부했다. 나머지 한명의 세입자는 배당금에서 2천1백만원의 보증금을 배당받은 다음 나머지 못받은 금액 2천9백만원은 낙찰자에게 대항력을 행사해 전액 회수가 가능했다.

그런다음 이 세입자는 보증금 5천만원에 새 주인과 다시 전세계약을 체결했다. 결국 낙찰자는 1억원에 이 물건을 취득한 것이나 마찬가지이나 실제 들어간 비용은 한푼도 없이 내집마련을 하게 된 것이다.

다만 취득세·등록세등 경락가의 6.5%에 해당하는 세금만 들었다. 그러나 정작 돈을 빌려줬던 김씨는 한푼도 못찾고 건물이 멸실되는 바람에 고스란히 1억3천만원만 날린 것이다.

이 경우 김씨는 다만 선순위 전세입자들이 입주해 채권순위가 뒤로 밀려 손해본 것에 대해 친척을 상대로 손해배상청구소송을 할 수 있을 뿐이다. 한편 이와같은 경우 채권자는 채무자의 동의없이 신축건물에 대해 근저당권 설정등기를 할 수 없다.

또 채무자가 채권자의 근저당권 설정을 훼손할 생각으로 건물을 임의멸실하여 채권자의 재산권 행사를 방해했다면 채무자에 대한 소추는 가능하다.

계약경제일보