한강 조망권 등 뛰어난 입지 조건과 함께 한남뉴타운, 용산역사 등 주변 개발 호재가 집중되며 관심을 끌었던 용산구 재개발 시장. 하지만, 최근 들어서는 사업 속도가 나지 않으면서 다소 침체된 모습도 보이고 있다. 과연 어디만큼 가 있는 걸까? 그 현장을 다녀왔다.


- 용산구 재개발, 지금 어디까지 왔나?

현재 용산구 내에는 주택 재개발 구역만 16곳이 있다.

이 중 용산 서부권에 해당하는 효창3구역, 용문구역, 신계구역이 추진 단계가 가장 빠른 편이고 나머지 지역들은 아직 구역 지정도 되지 않았다. 집중됐던 언론 보도와 투자자들의 관심도에 비하면 사업 속도가 더딘 편이다.

또한 구역별로 가격과 수요 차이가 큰 편이다. 용산구 내 모든 재개발 구역이 전부 거래가 활발하고, 높은 가격에 거래되는 것은 아니다.

한남뉴타운 지역과 가까이 있는 재개발구역과 그렇지 않은 곳은 사뭇 다른 모습을 보이고 있다.



- 한남뉴타운 내 재개발 구역, 경기 침체 속에서도 높은 가격에 거래 유지
- 서울시, 용산구청 용적률 협의점 못찾아 지연, 지분쪼개기도 많아

한남뉴타운 내에 있는 재개발 구역은 한강조망권, 편리한 교통 등 주변 여건이 좋고, 뉴타운이라는 호재로 지속적으로 거래가 있어왔다. 한남동의 경우 문의가 끊이지 않고 있고, 20~30평형 지분이 평당 1,500만원이 넘는 가격에 거래되고 있다. 한남뉴타운의 경우 평균적으로 평균 2000만원선 안팎에 지분 시세가 책정되고 있다. 매물은 많지 않지만, 전반 경기가 안 좋은 것을 감안하면 비교적 거래가 잘 되고 있는 편이다.

그러나 한남뉴타운의 경우 다른 뉴타운에 비해 추진속도가 느린 편이다. 너무 좋은 입지여건이 오히려 사업속도를 늦추고 있다. 한강과 남산 조망권을 고려해 용적률, 층고 등의 계획을 세우는 것에 대해 서울시와 용산구의 협의가 잘 이루어지지 않고 있기 때문이다. 용산구청 측에서는 높은 용적률을 요구하는 데 반해, 서울시에서는 용적률을 규제하려고 해 협의점을 못 찾고 있다. 게다가 자체 재개발이 무산될 정도로 지분쪼개기가 많은 점도 문제점으로 지적되고 있다.

- 한남뉴타운 밖 재개발 구역 중 신계구역만 다소 높은 가격에 거래
- 다세대, 다가구 많고, 주민들 개발의지 적어, 분양 세대수 적은 점도 걸림돌

한남뉴타운 내에 있지 않은 용산구 서부권 재개발 구역들은 상황이 또한 사뭇 다르다. 용산구 내 재개발 지역 중 가장 추진 상황이 빠른 효창3구역과 신계구역, 용문구역이 이에 속하는 데 신계구역을 제외하고는 가격도 상대적으로 낮은데다, 거래도 활발하지 않다.

효창3구역의 경우, 20~30평형대가 평당 1,200만원까지 거래가 되고 있다. 평균적으로는 평당 1,000만원을 조금 넘는 수준이다. 다른 재개발 구역에 비하면 가격이 비싸지 않은 편인데도 거래는 쉽지 않다. 용문구역도 상황이 별반 다르지 않다.

가장 큰 이유는 전반적으로 경기가 안 좋은 상황에서, 지분 호가가 지나치게 높은 까닭이다. 또한 대부분 이 지역에서 장기간 거주한 고령자가 많은 편이어서 재개발 자체에 대한 지역 주민의 개발 의지가 다른 지역에 비해 부족한 편이다.

효창3구역 외에 신계, 용문구역 모두 다가구, 다세대 주택이 많아 주택 소유자들의 반대가 심한 문제도 있다. 달마다 일정 수입이 들어오는 상황에서 재개발이 되면, 그 소득을 포기해야 하기 때문이다. 이 때문에 신계구역은 재개발 추진 12년 만에 겨우 구역 지정만 된 상태다. 용문구역의 경우는 이주비 선지급 조건에도 개발 동의율이 80%를 못 넘긴 상태다.

또한 일반적으로 총세대수가 큰 단지가 입주 후 가격 상승폭이 더 큰데, 이 구역들은 구역자체가 넓지 않아 세대수도 많지 않다. 오히려 지분을 구입 후에 추가부담금을 더 내야 하는 경우도 있다. 이런 여러 가지 상황이 투자를 망설이게 하는 요인으로 작용하고 있다.

한편 상대적으로 신계구역은 가격대가 다소 높고 거래상황도 조금 낫다. 지분시세는 평당 1,500-1,600만원 선이다. 20-30평형대 매물의 경우는 평균 평당 1,800만원선까지 거래가 된다. 신계구역이 비교적 높은 가격에 거래될 수 있는 이유는 면적이 넓어, 세대수가 많기 때문이다. 하지만 재개발 구역 지정까지 10년이 넘는 기간이 걸린 만큼, 앞으로 사업 추진속도에 대해 확신할 수만은 없는 상황이다.

- 용산 재개발, 어떻게 투자해야 할까?

용산구 재개발 시장은 뛰어난 입지여건과 주변 개발 호재 집중으로 여전히 관심의 대상이 되고 있다. 그러나 관심도에 비해 사업 속도면이나 각 구역별 조건 자체는 다소 열악한 구역도 있는 것이 사실이다. 따라서 꼼꼼한 분석과 투자 결정이 중요하다. 현장 방문과 재개발 사업 현황 조사는 필수.

현 시장 상황으로는, 여유자금이 좀 있고, 큰 차익을 목적으로 한다면 한남뉴타운 내에 있는 재개발 지역에 투자하는 것이 유리하고 거주목적 우선에 자금이 적은 편이라면, 용산 서부권 재개발 구역에 투자하는 것이 다소 수월할 것으로 보인다.

기본 적으로 유념할 것은 재개발 투자 자체가 장기간 자금이 묶일 염려가 있고 사업 진행 속도가 느려 투자 리스크도 큰 편이라는 점이다. 또한 용산 재개발 시장이 매스컴 보도 등에 비해 사업속도가 더디게 나타나는 등 투자 주의사항이 많고 구역별 양극화 경향이 엿보여 신중한 결정이 요구된다.

[부동산114 황지영]