ID저장  보안접속
결제하기
 
-
   
 
주택임대차보호법 - 해설
7138
1. 목적
주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활의 안정을 보장합니다.

2. 적용범위
(1) ‘주거용 건물’의 전부 혹은 일부의 임대차에 관하여 적용합니다. 또한 그 임대주택의 일부가 주거 외의 목적으로 사용되는 경우도 포함합니다.
(2) 일시사용을 위한 임대차임이 명백한 경우에는 적용하지 아니합니다.
(3) 주택에 대하여 등기하지 아니한 전세계약(채권적 전세)에 관하여 준용합니다.

3. 대항력과 우선변제권
(1) 대항력 : 임차권은 채권에 불과하므로 제3자에 대하여 대항할 수 없음이 원칙입니다. 그러나 주택임차인을 보호하기 위하여 주택의 ‘인도’와 ‘주민등록’을 마친 주택임차인에 대하여 대항력을 인정하고 있습니다.
요건으로는 주택의 인도와 주민등록이 대항력의 요건입니다. 그리고 대항력의 취득시기는 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음날입니다.
주택의 인도는 점유의 이전을 말하며, 현실의 인도뿐만 아니라 간이인도, 목적물반환청구권의 양도에 대한 인도, 점유개정에 의한 인도 모두 포함합니다(다수설, 점유개정과 목적물반환청구권의 양도에 의한 양도에 대하여는 반대견해 있음).
주민등록은 전입신고를 한 때에 갖춘 것으로 봅니다. 판례는 주민등록의 요건은 반드시 임차인 자신의 주민등록일 필요는 없고 임차인의 배우자나 자녀의 주민등록으로 충분한 것으로 보고 있고, 임대인의 승낙을 얻은 경우에는 전차인의 인도와 주민등록으로도 임차인에게 대항력이 발생한다고 하고 있습니다.
그리고 다세대연립주택의 경우에는 동.호수의 표시가 정확하여아 하나 호수의 표시가 없거나 잘못 기재되어도 유효한 주민등록으로 보고 있습니다.
인도와 주민등록은 대 항력 취 득시에만 필요한 것이 아니고 그 대항력을 갖춘 후 주민등록을 잠시 옮겼다가 재전입하였다면 처음의 대항력은 소멸하고 재전입할 때에 그 때부터 다시 새로운 대항력이 발생합니다.

대항력의 내용으로는 임차주택이 양도된 경우, 임차인이 양수인에게 임차권을 주장할 수 있다는 것이 대항력 본래의 내용인데, 법은 여기에서 더 나아가 임차주택의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보고 있습니다. 따라서 임차인에게 대항력이 있는 경우에는 종전의 임대인은 임대차관계에서 탈퇴하고 양수인이 임대차관계에서 발생하는 모든 지위를 승계합니다. 이러한 결과 양도인은 임차보증금반환채무 등의 일체의 채무를 면하고 양수인이 이러한 채무를 부담하게 됩니다.
임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계는 존속하는 것으로 보므로, 임대차 종료 후 보증금반환 전에 임차목적물을 양수한 양수인도 임대인의 지위를 승계하게 됩니다.
대항력 있는 제3자와의 관계는 대항요건의 선후를 기준으로 우열관계가 정해짐은 당연합니다. 따라서 근저당권이 설정된 후에 대항력을 취득한 임차인은 경락인에 대항할 수 없습니다.

(2) 우선변제권 : 확정일자와 대항력을 갖춘 임차인의 우선변제권 - 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 민사소송법에 의한 경매 또는 국세징수법에 의한 공매시 임차주택(대지 포함)의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다.
이러한 우선변제권을 취득하는 시기는 대항요건과 확정일자를 모두 갖출 때이다. 따라서 대항요건을 갖춘 후 확정일자를 받으면 그때부터 우선변제권이 발생합니다. 확정일자를 갖춘 것이 대항력 취득시보다 빠르면 대항력을 취득하는 순간부터 우선변제권을 취득합니다.
임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 우선변제받는 보증금을 수령할 수 없습니다.

소액보증금의 우선변제권 - 주택에 대한 경매신청 전에 대항력을 취득한 소액보증금의 임차인은 그 보증금 중 일정액에 관하여 다른 담보물권자보다 우선변제를 받을 수 있습니다. 확정일자는 그 요건이 아닙니다. 소액보증금과 소액보증금 중 우선변제를 받을 수 있는 금액은 주택가액(대지가액 포함)의 1/2의 범위 내에서 대통령령으로 정합니다.
     

   
   
             
           
Copyright ⓒ 1999 - 2018 한국경매. All rights reserved.
통신판매업신고번호 : 2015-서울서초-0292 / 특허권번호 : 10-0727574호 / 서비스등록번호 : 41-0203141
IT사업부 : 129-86-39455 / 법률경매사업부 : 214-13-11260 / 중개경매사업부 : 220-04-79583
개인정보책임자 : 정재철 / 대표소재지 : 서울특별시 서초구 반포대로30길 39, (서초동 1554-10) 덕촌빌딩 6층
전국고객센터 : (代)1577-5686, 02-3431-0101 / 팩스 : 02-582-5686 / 입사지원 : Webmaster@hkauction.co.kr
한국경매에서 사용되는 모든 시스템, 정보내용, 자료형식은 특허권 및 저작권이 등록되어 있습니다. 이를 무단복제 및 도용 시 민,형사상의 형사처벌을 받게 됩니다.