【 아파트 전 소유자가 체납한 관리비 최근 판례 】
-- 새 입주자는 공용부분만 승계 --

새로 이사온 아파트 입주자는 전주인이 체납한 관리비 가운데 공용부분
에 대한 부분만 내면 된다는 대법원전원합의체판결이 나왔다.이로써 그
동안 아파트 체납관리비 승계여부를 둘러싸고 서로 엇갈리던 견해를 보
이던 하급심판결들이 최종 정리되게 됐다.

대법원전원합의체(주심 윤재식·尹載植 대법관)은20일 법원경매를 통해
아파트를 구입한 박모씨(56)가 아파트입주자대표회의를 상대로 낸 채무
부존재확인소송 상고심(2001다8677)에서 이같이 판시, 원고승소판결을
내린 원심을 파기하고 사건을 서울지법으로 돌려보냈다.

재판부는 판결문에서"입주자대표회의가 입주자의 지위를 승계한 사람에
대해 (전유부분과 공용부분을 구분하지 않고) 체납관리비 전체 채권을
행사할수 있도록 한 이 사건 공동주택관리규약 제13조1항은 입주자들의
자치규범인 관리규약 제정의 한계를 벗어나는 것인 점,개인의 기본권을
침해하는 사항은 법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반
하는 점 등에 비춰 특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승
인하지 않는 이상 효력이 없다"고 밝혔다.

재판부는 또 "관리규약 제6조와 공동주택관리령 제9조4항, 집합건물법
제42조1항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 관리규약으로 정한 내용
은 그것이 승계 이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대해 효력
이 있다는 뜻으로서, 관리비와 관련해서는 승계인도 입주자로서 관리규
약에 따른 관리비를 납부해야 한다는 의미일 뿐 승계인이 전 입주자의
체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다"고 덧붙였다.

하지만 재판부는 "이 사건 관리규약 제13조1항 가운데 공용부분 관리비
에 관한부분은 집합건물법 제18조에 터잡아 유효한 것이므로, 아파트의
특별승계인인 원고는 전 입주자의 체납관리비 중 공용부분에 관하여는
이를 승계해야 한다고 보는 것이 타당하다"고 설시했다.

98년 법원경매를 통해 아파트 한 채를 구입한 박씨는 입주 이후 입주자
대표회의가 전 소유자가 체납한 관리비 2백70여만원을 내라고 독촉하자
이사건 소송을 내 1심에서는 패소판결을,2심에서는 승소판결을받았었다

--법률신문 기사내용

<<<< 판 례 >>>>

대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결 ★
【채무부존재확인】 [공2001.11.1.(141), 2258]
판시사항】
아파트의 전 입주자가 체납한 관리비가 아파트 관리규약의 정함에 따라
그 특별승계인에게 승계되는지 여부(=공용부분에 한하여 승계)

【판결요지】

[다수의견] 아파트의 관리규약에서 체납관리비 채권전체에 대하여 입주
자의 지위를 승계한 자에 대하여도 행사할 수 있도록 규정하고 있다 하
더라도, '관리규약이 구분소유자 이외의 자의 권리를 해하지 못한다.'
고 규정하고있는 집합건물의소유및관리에관한법률(이하 '집합건물법'이
라 한다) 제28조 제3항에 비추어 볼 때, 관리규약으로 전 입주자의 체
납관리비를 양수인에게 승계시키도록 하는 것은 입주자 이외의 자들과
사이의 권리·의무에 관련된 사항으로서 입주자들의 자치규범인 관리규
약 제정의 한계를 벗어나는 것이고, 개인의 기본권을 침해하는 사항은
법률로 특별히 정하지 않는 한 사적 자치의 원칙에 반한다는 점등을 고
려하면,특별승계인이 그 관리규약을 명시적, 묵시적으로 승인하지 않는
이상 그 효력이 없다고 할 것이며, 집합건물법 제42조 제1항 및 공동주
택관리령 제9조 제4항의 각 규정은 공동주택의 입주자들이 공동주택의
관리·사용 등의 사항에 관하여 관리규약으로 정한 내용은 그것이 승계
이전에 제정된 것이라고 하더라도 승계인에 대하여 효력이 있다는 뜻으
로서, 관리비와 관련하여서는 승계인도 입주자로서 관리규약에 따른 관
리비를 납부하여야 한다는 의미일 뿐, 그 규정으로 인하여 승계인이 전
입주자의 체납관리비까지 승계하게 되는 것으로 해석할 수는 없다.다만
집합건물의 공용부분은 전체 공유자의 이익에 공여하는 것이어서 공동
으로 유지·관리해야 하고 그에 대한 적정한 유지·관리를 도모하기 위
하여는 소요되는 경비에 대한 공유자 간의 채권은 이를 특히 보장할 필
요가 있어 공유자의 특별승계인에게 그 승계의사의 유무에 관계없이 청
구할 수 있도록 집합건물법 제18조에서 특별규정을 두고 있는바, 위 관
리규약 중 공용부분 관리비에 관한 부분은 위 규정에 터잡은 것으로서
유효하다고 할 것이므로, 아파트의 특별승계인은 전 입주자의 체납관리
비 중 공용부분에 관하여는 이를 승계하여야 한다고 봄이 타당하다.

[별개의견] 아파트 관리규약은 자치법규로서 집합건물법제42조 제1항및
공동주택관리령 제9조제4항에 따라 구분소유자는 물론 그 특별승계인에
게도 효력이 미치는바, 집합건물은 다수의 사람이 공동으로 소유·사용
하는 건물이므로, 헌법이나 다른 법령의 규정에 어긋나지 아니하는 한,
규약을 통하여 구분소유자나 그 특별승계인의 권리에 일정한 제한을 가
하는것이 허용된다. 규약으로 '구분소유자 이외의 자'의 권리를 해하지
못하도록 한 집합건물법 제28조 제3항의 규정에서 말하는 '구분소유자'
에는 규약 제정 당시의 구분소유자뿐만아니라 규약이 제정된 뒤 구분소
유자가 된 사람도 포함되므로, 규약으로 구분소유자의 특별승계인의 권
리를 제한하는 것이 위 규정에 어긋나는 것이 아니다. 집합건물법 제18
조는 특별승계인으로 하여금 전유부분에 관한 관리비를 승계하도록 할
수 없다는 근거규정이 될 수 없으며, 다수의견과 같이 전 입주자의 체
납 관리비중 공유부분에 관한 것만 특별승계인에게 승계된다고 보는 경
우, 공유부분과 전유부분에 관한 관리비의 명확한 구분이 어려워 또다
른 분쟁을 일으킬수 있고, 전 소유자로부터 전유부분에 관한 체납 관리
비의 징수가 사실상 불가능하여 그 부담이 관리비의 상승 등을 통하여
당해 전유부분과 아무런관련이 없는 다른 구분소유자들에게 전가된다는
현실적인 문제도 발생하므로,아파트의 전 입주자가 체납한 관리비는 공
유부분과 전유부분을 구분하지아니하고 전부 그 특별승계인에게 승계된
다고 할 것이다.

[반대의견] 집합건물법제18조가 구분소유자의 특별승계인의 채무부담을
근거지우는 규정이라고 보는 것은 입법 취지에 맞지 않는 해석이고, 집
합건물법 제27조 제1항에서 관리단이 그의 재산으로 채무를 완제할 수
없는 때에는 구분소유자는 지분비율에 따라 관리단의 채무를 변제할 책
임을 진다는 취지를 규정하고,제2항에서 구분소유자의 특별승계인은 승
계 전에 발생한 관리단의 채무에 관하여도 책임을 진다는 취지를 규정
하고 있는점에 비추어 볼 때, 우리 집합건물법은 승계 전의 구분소유자
의 미납관리비를 공용부분의 것이든지 전유부분의 것이든지 묻지 않고
그의 특별승계인에게 개별적으로 채무부담 지우지 아니하되, 관리단의
재산으로 변제불능의 결과가 야기될 때에야 구분소유자 전원에게 분할
변제책임을 지우는 제도를 택하고 있는 것으로 해석된다. 특별승계인에
대하여 승계 전 구분소유자의 관리비채무를 부담시키는 것은 일면의 구
체적 타당성에 치중한 나머지 위헌적 소지가 우려되는 등 법적 안정성
을 해치게 될 것이다.

【참조조문】
집합건물의소유및관리에관한법률 제18조,제27조,제28조,제42조 제1항,
공동주택관리령 제9조 제4항

--대법원 판례