대법원 1996. 7. 12. 선고 96다7106 판결
[부당이득금반환] <공1996하, 2478>


[판시사항]
경락인이 경매목적물에 대항력 있는 임대차가 존재함을 알지 못하였음으로 인하여 경락 목적을 달성할 수 없게 된 경우 그 권리구제 방법

[판결요지]
경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나 그 계약해제와 함께 또는 그와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐 계약을 해지함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다.

참조조문 : 주택임대차보호법 제3조 제3항, 민법 제575조 제1항, 제578조, 제741조

[전 문]
원고, 상 고 인 신오균
피고, 피상고인 송영애 외 4인
원심판결 서울지방법원 1995. 12. 20 선고 95나49638 판결
주 문 상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이 유 상고이유를 판단한다.

1.원심판결 이유에 의하면 원심은 그 판결에서 채용하고 있는 증거들을 종합하여 원래 소외 김병무 소유인 이 사건 토지와 주택에 관하여 1992. 11. 13 채권최고액 금 195,000,000원, 채무자 위 김병무, 근저당권자 피고 송영애, 김길옥 2인으로 된 근저당권설정등기가 경료되었고, 그 후 위 김병무의 채권자인 피고 박헌정의 신청에 따른 강제경매절차에서 원고가 1993. 9. 24 이 사건 토지와 주택을 금 180,050,000원에 낙찰받아 그 대금을 납부하고 1994. 5. 23 원고 앞으로 소유권이전등기를 경료하였는데, 위 경매절차에서 경매법원은 1994. 5. 31 배당기일을 열어 실제 배당할 금 175,637,800원을 가지고, 위 주택의 소액임차인인 소외 최운기 외 5인에게 제1순위로 각 금 7,000,000원씩, 이 사건 토지에 대한 압류권자인 피고 서울특별시 강동구에게 제2순위로 금 1,804,010원, 이 사건 주택의 확정일자 있는 임차인인 소외 김종문, 최운기에게 제3순위로 각 금 10,000,000원씩을 각 배당한 다음, 제4순위로 가압류권자인 피고 고광택에게 금 2,596,540원, 위 경매신청 채권자인 피고 박헌정에게 금 3,725,230원, 근저당권자인 피고 송영애, 김길옥에게 금 105,512,020원을 각 배당하였으며 위와 같이 이 사건 토지와 주택을 경락받은 원고가 이사건 주택에 세들어 살던 소외 박순덕 외 2인을 상대로 서울지방법원 동부지원 94가단22782호로 제기한 건물명도 청구소송에서 위 법원은 위 박순덕이 1991. 11. 7 위 김병무와 사이에 이 사건 주택 중 일부를 임차보증금 25,000,000원, 기간 1991. 11. 10로부커 12개월간으로 정한 채권적 전세계약을 체결하여 같은 달 12 위 김병무로부터 위 임차목적물을 인도받아 이에 입주하고 같은 날 이 사건 주택의 소재지로 자신의 주민등록전입신고를 마쳤다는 이유로 위 박순덕은 임대인으로서의 지위를 승계한 원고로부터 금 25,000,000원을 지급받음과 동시에 원고에게 위 임차목적물을 명도하라는 내용의 판결을 선고하였고, 위 판결은 그 무렵 그대로 확정되어 원고가 위 박순덕에게 임대차보증금 25,000,000원을 지급한 사실을 인정한 후, 원고는 이 사건 주택에 관한 소유권취득의 원인된 계약(경락)을 해제함이없이 바로 배당채권자인 피고들을 상대로 임대차보증금 상당의 부당이득반환을 청구할 수 없고 또한 경매신청권자가 아닌 배당채권자에 불과한 피고 송영애, 김길옥, 고광택, 서울특별시 강동구는 원고에게 그 손해를 배상할 지위에 있지도 아니하며, 한편 이 사건 경매신청 채권자인 피고 박헌정이 이 사건 경매신청 당시 이 사건 주택에 주택임대차보호법상 대항력 있는 임차인이 존재한다는 사실을 알았는지 여부에 관하여 이에 부합하는 갑 제6호증을 그 판시와 같은 이유로 배척하고 그 외에 이를 인정할 만한 증거가 없다는 이유로 원고의 청구를 기각한 제1심판결을 그대호 유지하고 있다.

2.경매의 목적물에 대항력 있는 임대차가 존재하는 경우에 경락인이 이를 알지 못한 때에는 경락인은 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 계약을 해제하고 채무자 또는 채무자에게 자력이 없는 때에는 배당을 받은 채권자에게 그 대금의 전부나 일부의 반환을 구하거나 위 계약해제와 함께 또는 이와 별도로 경매목적물에 위와 같은 흠결이 있음을 알고 고지하지 아니한 채무자나 이를 알고 경매를 신청한 채권자에게 손해배상을 청구할 수 있을 뿐(주택임대차보호법 제3조 제3항, 민법 제575조 제1항, 제578조), 계약을 해지함이 없이 채무자나 경락대금을 배당받은 채권자들을 상대로 경매목적물상의 대항력 있는 임차인에 대한 임대차보증금에 상당하는 경락대금의 전부나 일부를 부당이득하였다고 하여 바로 그 반환을 구할 수 있는 것은 아니다.

같은 취지의 원심의 판단은 정당하고 거기에 상고이유에서 지적하는 바와 같은 경매에 있어서의 담보책임에 관한 법리를 오해하였거나, 원심의 사실인정에 채증법칙을 위배한 잘못이 있다고 할 수 없다.

상고이유는 받아들일 수 없다.

3. 그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 상고인인 원고의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관 박 준 서
대법관 김 형 선
주심대법관 이 용 훈