대법원 1995. 10. 12. 선고 95다22283 판결
[전세금반환] <공 1995, 3733>


[판시사항]
가.주택임대차보호법이 적용되는 임대차계약에서 기간을 2년 미만으로 정한 임차인이 스스로 기간 만료를 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있는지 여부

나.주택의 소유자는 아니지만 적법한 임대 권한을 가진 명의신탁자와의 사이에 임대차계약을 체결한 경우 주택임대차보호법의 보호를 받을 수 없는지 여부

[판결요지]
가.주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한 바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정 임대기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수 있다.

나.주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수는 없고 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한(적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다.

참조조문 : 가.주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조
나.주택임대차보호법 제3조 제1항, 민법 제618조
참조판례 : 가. 대법원 1995. 5. 26 선고, 95다13258 판결 (공1995하, 2264)
나. 대법원 1987. 3. 24 선고, 86다카164 판결 (공1987, 708)
1991. 3. 27 선고, 88다카30702 판결 (공1991, 1252)

[전 문]
원고, 피상고인 이영렬
피고, 상 고 인 황영순 소송대리인 변호사 조소현
원심판결 서울고등법원 1995. 4. 27 선고, 94나23007 판결
주 문 원심판결을 파기하고 사건을 서울고등법원으로 환송한다.
이 유 상고이유를 본다.

1. 제1점에 관하여

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어보면 임차인의 보호를 위한 규정이라고 할 것이므로, 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효하고 할 것은 아니고, 위 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당한 바, 임대차기간을 2년 미만으로 정한 임대차의 임차인이 스스로 그 약정임대차기간이 만료되었음을 이유로 임차보증금의 반환을 구할 수도 있다고 할 것이다 (당원 1995. 5. 26 선고 95다13258 판결 참조).

같은 취지의 원심판결은 정당하고 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법 제4조 제1항 소정의 임차기간에 관한 법리오해의 위법이 있다고 할 수 없다.

논지는 이유 없다.

2. 제2점에 관하여

(1) 원심은 피고가 소외 권택규에게 등기부상의 소유명의를 신탁하고 있던 이 사건 주택에 관하여 1992. 9. 16 원고와 사이에 임대차계약을 체결하였고 이에 따라 원고가 피고에게 임차보증금을 교부하고 위 주택을 인도받아 현재에 이르기까지 이를 점유, 사용하고 있는 사실과 이 사건 주택에 관하여 1993. 11. 17 소외 김동원 명의의 소유권이전등기가 마쳐진 사실을 인정한 다음 피고의 다음과 같은 주장, 즉 주택임대차보호법 제3조 제2항의 규정에 의하여 임차주택의 양수인인 소외 김동원이 위 임대차계약상 임대인의 지위를 승계하고 피고는 임대인의 지위에서 이탈하였으므로, 피고로서는 원고에 대하여 더 이상 임차보증금 반환의무를 부담하지 아니한다는 취지의 주장에 대하여 주택임대차보호법 제3조 제2항은 같은 조 제1항의 대항력을 갖춘 경우에만 적용되는 것이고 등기건물의 경우 주택임대차보호법 제3조 제1항에 의하여 제3자에 대하여 대항력을 가지는 임차권은 등기부상 소유자와의 임대차계약에 의하여 취득한 임차권에 한하다 할 것이므로 명의신탁의 법리에 따라 대외적인 소유권을 가지는 등기명의자가 아니고 명의신탁자에 불과한 피고와의 사이에 체결된 이 사건 임대차계약에 의한 임차권은 위 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득할 수 없다고 하여 피고의 위 주장을 배척하였다.

(2) 그러나 주택임대차보호법이 적용되는 임대차로서는 반드시 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우에 한정된다고 할 수 없고, 나아가 주택의 소유자는 아니지만 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한 (적법한 임대권한)을 가진 임대인과 사이에 임대차계약이 체결된 경우도 포함된다고 할 것이므로 원심이 확정한 바와 같이 이 사건 임대차계약상의 임대인인 피고가 비록 이 사건 주택의 소유자가 아니라고 하더라도 주택의 명의신탁자로서 사실상 이를 제3자에게 임대할 권한을 가지는 이상, 임차인인 원고는 등기부상 주택의 소유자인 명의수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있다고 할 것이고, 그리하여 원고가 주택의 인도와 주민등록을 마쳤다면 원고는 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력을 취득하였다고 할 것이다.

(3) 따라서 주택의 명의신탁자와 사이에 임대차계약을 체결한 임차인은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에도 제3자에 대한 대항력을 취득할 수 없다고 판단한 원심은 결과적으로 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력에 관한 법리를 오해하였다고 할 것이다.

이 점을 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고, 사건을 원심법원으로 환송하기로 하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관 이 돈 희
주심대법관 김 석 수
대법관 정 귀 호
대법관 이 임 수