대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결
[전세보증금] <공 1994, 2068>


[판시사항]
주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 임차인이 대항력을 취득하는지 여부

[판결요지]
주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다.

참조조문 : 주택임대차보호법 제3조 제1항
참조판례 : 대법원 1988. 4. 25 선고, 87다카 2509 판결(공 1988, 893)

[전 문]
원고, 상 고 인 김형상 소송대리인 변호사 기세룡
피고, 피상고인 허동걸
원심판결 광주지방법원 1993. 12. 2 선고, 92나6101 판결
주 문 원심판결을 파기하고 사건을 광주지방법원 합의부에 환송한다.
이 유 상고이유를 본다.

1. 원심판결 이유에 의하면 원심은 거시증거에 의하여 원고는 1990. 10. 1 소외 박성재로부터 그의 소유인 이 사건 주택을 임차보증금 15,000,000원, 임차기간은 1990. 10. 15 부터 1년간으로 정하여 임차하기로 하는 임대차계약을 체결한 사실, 원고가 이 사건 주택을 임차한 이유는 원고가 그의 소유인 다른 주택을 소외 한동원에게 매도하였으나, 그 주택이 비워지지 않아 위 한동원이 살 곳을 마련하기 위한 것이었는데 위 임대차계약 당시 임대인인 위 박성재에게 그와 같은 사정을 모두 이야기하여 그로부터 위 한동원이 이사건 주택에 거주하는데에 동의를 받은 사실, 위 한동원은 1990.10.26경 이 사건 주택으로 그의 주민등록을 이전하고 이 사건 주택에 거주하다가 1991. 8. 20경 퇴거한 사실, 한편 피고는 1991. 6.25경 위 박성재로부터 이 사건 주택을 매수하고 같은 해 7. 29 그의 명의로 소유권이전등기를 경료한 사실을 인정한 다음,주택임대차보호법 제3조 제1항의 규정에 의하면, 주택임차인이 그 주택의 양수인 등 제3자에 대하여 대항력을 취득하기 위하여는 임차인이 그 자신 또는 그의 동거가족 등 이른바 점유보조자에 의하여 임차주택을 점유하면서 본인 또는 점유보조자의 주민등록을 마치지 아니하면 아니된다고 해석되고, 다만 위와 같은 대항력을 갖춘 주택임차인이 임대인의 동의를 얻어 적법하게 임차권을 양도하거나 전대하여 그 양수인이나 전차인이 주민등록을 마치고 주택을 인도받아 점유를 계속하고 있다면 임차인의 위 대항력은 그 양도나 전대이후에도 존속되는 것이라 할 것이지만 이 사건의 경우와 같이 이 사건 주택의 임차인인 원고가 그 자신은 이 사건 주택에 입주하거나 주민등록을 마친 바 없어 위 법 소정의 대항요건을 갖추지 못하였음이 명백하고 또한 이 사건 주택에 관한 위 한동원의 점유가 단지 가사상, 영업상 기타 유사한 관계에 의하여 원고의 지시를 받아한 점유보조자로서의 사실상 지배에 불과한 것이라 인정되지 아니한다고 판단하여 원고가 위 한동원의 점유와 주민등록만으로 위 법 소정의 대항력을 취득하였음을 전제로 하는 원고의 이 사건 청구를 배척하였다.

2.그러나 주택임차인이 임차주택에 직접 점유하여 거주하지 않고 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 보아야 할 것이다.

왜나하면 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정한 취지는 주택의 인도와 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 공시될 수 있기 때문이라고 할 것인데 설사 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대를 하고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실을 충분히 공시될 수 잇고 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없으므로 승낙있는 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다고 볼 것이고 그렇게 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없고 또한 이렇게 해석하는 것이 시민의 주거생활의 안정을 보호하려는 위 법의 취지에도 부합하기 때문이다.

따라서 이 사건에 있어서는 원고가 임대인인 위 박성재의 승낙을 받아 위 한동원에게 이 사건 주택을 전대하고 위 한동원이 이 사건 주택을 인도받아 그 주민등록을 마친 때로부터 원고는 제3자에 대하여 대항력을 취득하였다고 보아야 할 것임에도 원심은 원고 자신이 이 사건 주택을 점유하거나 자신의 주민등록을 마친 바가 없어 제3자에 대하여 대항력을 취득할 수 없다고 판단하였음에는 주택임대차보호법상의 대항요건에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 것이고, 이를 지적하는 논지는 이유 있다.

3. 그러므로 원심판결을 파기하고 사건을 원심법원에 환송하기로하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관 김 상 원
대법관 윤 영 철
주 문 대법관 박 준 서