대법원 1987. 2. 10. 선고 86다카2076판결
[건물명도] <공 1987, 426>


[판시사항]
가.주택임차인의 대항력과 우선변제권과의 관계

[판결요지]
가.주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 동법의 취지에 비추어 볼 때, 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두 가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 하며 임차인이 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를 취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없다.

참조조문 : 주택임대차보호법 제3조, 주택임대차보호법 제8조
참조판례 : 1986.7. 22 선고, 86다카 466, 467, 468, 469 판결

[전 문]
원고, 상고인 안연근
피고, 피상고인 정유경
원심판결 서울민사지방법원 1986. 8. 20 선고, 85나2274판결
주 문 상고를 기각한다.
상고비용은 원고의 부담으로 한다.
이 유 상고이유를 본다.

원심판결 이유에 의하면 원고는 원심판결 별지 목록기재의 건물에 관하여 1983. 2. 4자로 근저당권설정등기를 경료한 소외 기유진의 근저당권 실행으로 인한 경매절차에서 1984. 12. 4 서울민사지방법원으로부터 위 건물을 경락받아 그 소유권을 취득한 사실과 피고는 위 소외인이 위 건물에 관하여 담보물권을 취득하기 이전인 1980.8. 15 원고 이전의 위 건물소유자인 소외 최경섭으로부터 원심판결별지도면표시 가, 카, 바, 사, 아, 가 위 각 점을 순서로 연결한 선내부분 건평 4평(방 1칸, 부엌 1칸)을 금 2,500,000원의 보증금으로 임차하여 이를 명도받아 주거로 사용하면서 1980. 9. 2 주민등록전입신고를 마치고, 다시 1983. 1. 5 위와 같은 보증금에 임차기간을 1년으로 하는 내용의 임대차계약을 새로이 체결하면서 계속하여 위 건물부분을 점유 사용하고 있는 사실을 그 거시의 증거에 의하여 인정한 다음 피고와 위 최경섭 사이의 위 임대차계약은 그 가간 만료후에도 묵시적으로 갱신되어 왔다 할 것이고, 원고는 피고의 주민등록전입신고일 이후에성립된 위 근저당권의 실행에 따른 경락인으로서 위 건물의 전소유자인 위 최경섭의 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 보아야 할 것이므로 원고는 피고에 대하여 임차보증금을 반환함과 상환하여서만 임차목적물의 명도를 구할 수 있는 것이고, 위 경락당시 피고의 임대차계약이 유효하게 존속하고 있었던 이상 피고가 위 건물의 경매절차에서 그 보증금을 우선변제받아야 할 의무가 있다고 할 수는 없으므로 비록 피고가 위 경매절차에서 그 배당요구를 하지 아니하였다 하여 그것만으로 그 보증금 반환청구권을 포기한 것이라고 단정할 수는 없으니 원고의 위와 같은 포기의 주장은 그 이유가 없다고 판단하고 있는 바, 주택임대차보호법 소정의 요건을 갖춘 임차인은 임차인의 보호를 위한 같은법의 취지에 비추어 볼 때 임차주택의 양수인에게 대항하여 보증금의 반환을 받을 때까지 임대차관계의 존속을 주장할 수 있는 권리와 소액의 보증금에 관하여 임차주택의 가액으로부터 우선변제를 받음과 동시에 임차목적물을 명도할 수 있는 권리를 겸유하고 있다고 해석되고 이 두가지 권리중 하나를 선택하여 행사할 수 있다고 보아야 할 것이고(당원 1986. 7. 22 선고, 86다카 466, 467, 468, 469 판결참조)피고가 위 경매절차에서 배당요구신청을 하였다가 이를취하하였다 하여 이를 그 권리의 포기라고 볼 수는 없으므로 같은 취지의 원심판단은 정당하고 거기에 논지가 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 있다거나 체증법칙을 위배하여 사실을 오인한 위법 또는 심리미진, 이유불비의 위법이 있다고 할 수 없으므로 논지는 이유 없다.

따라서 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관 이 병 후
대법관 정 기 승
대법관 황 선 당