[건물명도] 대법원 2001다76427




【 당 사 자 】
원고, 피상고인 겸 상고인 최○○
피고, 상고인 겸 피상고인 장○外 1人
【 원심판결 】
서울지방법원 2001.11.1.선고 2001나26742 판결
【 주 문 】
상고를 모두 기각한다. 상고비용은 각자의 부담으로 한다.
【이 유】
상고이유(기간 경과 후에 제출된 상고이유보충서들은 상고이유를 보충하는 범위 안에서)를 본다.
1. 원고의 상고이유 제2점에 대하여
담보물권인 근저당권은 부동산 등기부상 그 설정등기가 경료됨으로써 효력을 발생하는 것이므로, 당사자 사이에 그 효력을 소급시키기로 약정하더라도 제3자에게는 그 약정의 효력이 미치지 아니한다.
같은 취지의 원심 판단은 정당하고, 거기에 상고이유로 주장하는 바와 같은 법리오해의 위법이 없다. 이 점을 탓하는 상고이유는 받아들이지 아니한다.
2.원고의 상고이유 제1점에 대하여
가. 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 이 사건 건물에 관한 원고와 피고들 사이의 임대차는 원고가 이 사건 건물을 경락받음으로 인하여 소멸하였고, 따라서 피고들은 원고로부터 임대차보증금을 반환받음과 상환으로 이 사건 건물 부분을 명도할 의무가 있다고 판단하고서, 원고가 지급하여야 할 보증금의 액수에 관하여 다음과 같이 판단하였다.
우선변제권이 있는 임차인이 경매절차에서 배당요구를 하였을 경우 그는 낙찰대금으로부터 임차보증금을 배당받을 수 있으므로, 이와 같은 경우에 일반 매수희망자(낙찰자 포함)는 그 주택을 낙찰받게 되면 그 임차인이 배당받은 보증금 부분에 대하여는 임대차에 관한 권리?의무를 승계하지 않을 것이라는 신뢰 아래 입찰에 참가하게 되는 것인바, 이러한 믿음을 기초로 하여 낙찰자가 임대차보증금을 인수하지 않을 것이라는 전제 아래 낙찰이 실시되어 최고가 매수희망자를 낙찰자로 하는 낙찰허가결정이 확정되었다면, 이러한 매수인의 신뢰는 보호되어야 한다(대법원 2001. 9. 25선고 2000다24087판결 참조)
증거에 의하면, 피고 박○○가 이 사건 임의경매절차에 실제의 확정일자가 1998. 8. 31.임에도 그 보다 2년 앞선 1996. 8. 31에 확정일자를 받은 것으로 허위 기재된 임대차계약서에 의하여 권리신고 겸 배당요구를 하였으나, 배당기일에 그 확정일자가 1998.8.31.인 것으로 밝혀져 배당에서 배제되고, 확정일자가 1996. 8. 31. 보다 뒤이나 1998. 8. 31. 보다는 앞선 이△△(전입신고일 1995. 2.
27. 확정일자1996. 10. 10. 임대차보증금 3,300만원)과 이○○(전입신고일 1996. 9.23. 확정일자 같은 해 10.12. 임대차보증금 3,600만원)에게, 선순위 근저당권자인 주식회사 국민상호신용금고 및 1996.8.31.보다 확정일자가 앞선 이 사건 건물의 임차인들에게 배당되고 남은 나머지 낙찰대금 38,140,861원이 배당된 사실(이△△에게 3,300만원, 이○○에게 5,140,861원이 배당되었다)을 인정할 수 있는바, 원고는 피고들이 1996.8.31.자 확정일자를 기준으로 배당을 받고 그 이후에 확정일자를 받은 이△△, 이○○은 그 전입신고일자가 이 사건 근저당권설정 일자보다 후순위이므로 대항력이 없어 원고에게 대항할 수 없을 것으로 판단하고 낙찰대금을 정하여 이 사건 건물 등을 낙찰받았다고 볼 수 있으므로, 적어도 피고들의 확정일자가 피고들이 당초 신고한 대로 1996.8.31.이라고 가정하였을 경우 피고들이 이 사건 경매절차에서 배당받을 수 있었던 금액에 상당하는 보증금액 부분에 한해서는 원고에게 대항할 수 없다고 하는 것이 임차인의 선행행위를 신뢰한 낙찰자의 신뢰를 보호하는 것이 될 것이다 .
그런데 피고들이 임대차를 갱신하면서 보증금을 증액한 경우에는 근저당권설정 전의 보증금에 한하여 경락인에게 대항할 수 있을 뿐이므로(대법원 1990.8.24. 선고 90다카11377판결 참조), 피고들의 임대차보증금 6,000만원 중 이 사건 건물에 대한 근저당권설정등기일인 1994.2.7. 이후 증액된 2,000만원 부분에 먼저 충당되는지에 관하여는, 피고 박○○가 보증금을 6,000만원으로 하여 배당요구를 하였고, 이때 제출한 임대차계약서에도 보증금이 6,000만원 기재되어 있었으므로, 원고는 이 보증금 중 피고들이 경매절차에서 1996.8.31.자 확정일자 순위에 따른 배당을 받고 남은 부분에 대해서는 원고에게 그 대항력을 주장할 수 있다고 판단하였을 것으로 추정되는 점, 만일 피고들이 배당요구를 하지 않았다 하더라도 4,000만원에 대하여는 원고에게 대항할 수 있었던 점 등에 비추어 보면, 배당요구를 한 주택임차인의 보호차원에서 그 배당금은 원고에게 대항할 수 없는 2,000만원부분에 먼저 충당된다고 보아야 하고, 이것이 원고의 신뢰를 해친다고도 볼 수 없다. 그렇다면 피고들이 갖춘 확정일자가 1996.8.31.이라고 가정한다면, 피고들이 원고에게 대항할 수 없는 증액된 보증금 2,000만원 부분과 대항할 수 있는 당초의 보증금 4,000만원 중 일부인 18,140,861원 부분에 충당되어 변제되었을 것이고, 위와 같이 변제되었을 보증금액 부분에 대하여는 원고에게 대항할 수 없다고 봄이 상당하므로, 결국 피고들이 원고에게 대항할 수 있는 보증금은 21,859,130원 (60,000,000원 - 38,140,861원)이 된다.
나. 기록과 원심이 참조한 대법원 판결들에서 밝힌 법리에 비추어 보면, 원심의 위와 같은 사실 인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 낙찰자와 임차인 사이의 임대차보증금 반환 범위에 관한 법리를 오해하는 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
이 점을 다투는 상고이유도 받아들이지 아니한다.
3.피고들의 상고이유에 대하여 원심판결 이유를 기록에 비추어 살펴보면, 피고 박○○가 이 사건 경매절차에서 자신의 임대차보증금에 대한 배당요구를 한 경위와 그 내용에 관한 사실인정과 그에 터잡은 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 채증법칙 위배나 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다.
이 점을 다투는 상고이유는 받아들이지 아니한다.
4. 그러므로 상고를 모두 기각하고, 상고비용은 패소자 각자의 부담으로 하기로 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

2002년1월25일
재판장 대법관 윤 재 식
주 심 대법관 송 진 훈
대법관 변 재 승
대법관 이 규 홍