대법원 1990. 1. 23. 자 89다카33043 결정
[가옥명도] <공 1990, 516>


[판시사항]
가.선순위 저당권설정 후에 대항력을 취득한 주택임대차권보다 후에 설정된 저당권의 실행으로 목적물을 경락받은 자에 대한 임차권의 대항력 유무(소극)

[결정요지]
가. 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산이 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권자보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸하므로 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에포함되지 않는다고 할 것이고 따라서 임차인은 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다.

참조조문 : 경매법 제3조, 주택임대차보호법 제3조
참조판례 : 1987. 2. 24 선고, 86다카1936 판결

[전 문]
원고, 상대방 서경산업주식회사
피고, 신청인 이상옥 소송대리인 변호사 이석범
원심판결 서울민사지방법원 1989. 11. 8 선고, 89나25907 판결
주 문 상고허가신청을 기각한다.
이 유 피고 소송대리인의 상고허가신청이유를 본다.

경매법 제3조에 의하여 경매의 목적인 부동산 위에 존재하는 권리로서, 경매인의 권리보다 후에 등기된 권리는 경락대금의 완납으로 인하여 소멸되고, 한편 저당권의 경유는 경매인의 권리보다 먼저 등기한 것도 소멸하는 것이므로 후순위 저당권의 실행으로 목적부동산의 경락되어 그 선순위 저당권이 함께 소멸한 경우라면 비록 후순위 저당권자에게는 대항할 수 있는 임차권이더라도 소멸된 선순위 저당권보다 뒤에 등기되었거나 대항력을 갖춘 임차권은 함께 소멸한다고 해석함이 상당하고 따라서 이와 같은 경우의 경락인은 주택임대차보호법 제3조에서 말하는 임차주택의 양수인 중에 포함되지 않는다 할 것이므로, 경락인에 대하여 그 임차권의 효력을 주장할 수 없다 할 것이다(당원 1987. 2. 24 선고, 86다카1936 판결참조).

원심이 확정한 사실에 의하면 원고는 이 사건 부동산의 2번 근저당권자로서 그의 경매실행으로 이를 경락 취득하였고, 피고는 2번 근저당관자보다는 앞서서 주택임대차보호법상의 대항력을 갖춘 임차인이 되었으나 위 경락부동산 위에는 피고가 위 대항력을 갖추기 이전에 1번 근저당권설정등기가 마쳐져 잇엇고 그 1번 근저당권도 위 경락으로 인하여 함께 소멸하였다는 것이니 피고가 그 임차권의 효력을 경락인인 원고에 대하여 주장할 수 없다고 한 원심판단은 적법하고, 거기에 소론과 같은 경매법 제3조나 주택임대차보호법 제3조의 법리를 오해한 위법이 없다.

논지는 이유 없다.

그러므로 상고허가신청을 기각하기로 관여법관의 의견이 일치되어 주문과 같이 결정한다.

재판장대법관 이 회 창
대법관 배 석
대법관 김 상 원
대법관 김 주 한