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광 주 지 방 법 원
제 1 민 사 부
결 정
사 건 2003라98 부동산강제경매
항 고 인 김 ○ ○ (5 5 1 0 1 0 -1 6 7 0 2 2 3 )
대구 달서구 송현1동 1967-3
신청대리인 대한법률구조공단 소속 변호사 김평호
원 심 결 정 광주지방법원 2003. 6. 19.자 2002타경41365 결정
주 문
원심결정을 취소한다.
이 유
1. 기초사실
기록에 의하면 다음과 같은 사실이 인정된다.
가. 소외 A회사가 1994. 9. 26. 전남 장성군 북이면 수성리 산 65 임야 21,504㎡(이하,
‘이 사건 토지’라 한다)의 소유권을 취득한 후 1999. 3. 19. 소외 B회사 앞으로 위 토지
의 소유권이 이전될 때까지 이 사건 토지에 대하여 청구채권 합계 490,000,000원의 3건
의 가압류 등기가 경료되었고, 또한 1996. 9. 11. 이 사건 토지에 대하여 채권최고액
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300,000,000원, 채무자 A회사, 근저당권자 김○○로 한 근저당권설정등기가 경료되었다.
나. A회사는 2001. 4. 4. B회사로부터 이 사건 토지의 소유권을 다시 취득하였다.
다. 항고인은 2000. 12. 19. A회사에 입사하여 2001. 8. 25. 퇴사하였는데 퇴사 당시
2001. 4.부터 2001. 8.까지의 임금 합계 15,038,500원을 지급받지 못하였다.
라. 항고인은 2002. 11. 26. 대구지방법원 2002가소134512 임금 사건의 집행력 있는
판결정본에 기하여 이 사건 토지에 대하여 광주지방법원 2002타경41365호로 부동산강
제경매신청을 하였고, 이에 원심법원은 2002. 11. 27. 이 사건 토지에 대한 강제경매개
시결정를 하였으며, 위 강제경매절차에서 입찰기일인 2003. 5. 22. 김○○가 101,000,000
원에 최고가매수신고를 하였다.
2. 항고인의 주장
B회사가 A회사로부터 이 사건 토지의 소유권을 취득할 때 위 토지에 경료된 위 근
저당권설정등기의 피담보채무를 인수하지 아니하였고, 이후 A회사가 B회사로부터 다시
위 토지의 소유권을 취득함에 따라 위 토지의 소유권은 위 근저당권의 피담보채무의
채무자에게로 회복되었고(항고인은 이로써 실질적인 위 토지에 대한 소유권의 변동은
없는 것이라고 주장한다), 그에 따라 위 임금채권과 위 근저당권에 의하여 담보된 채권
은 그 채무자인 A회사 소유의 위 토지에 대하여 개시된 이 사건 부동산강제경매절차
에서 경합하여 변제받는 경우에 해당하므로, 근로기준법 제37조 제2항에 따라 항고인
이 A회사에 대하여 가지는 위 임금채권 중 최종 3월분의 임금채권(이하, ‘이 사건 임금
채권’이라 한다)은 A회사 소유의 위 토지에 대하여 위 근저당권에 의하여 담보된 채권
에 우선하여 변제받을 수 있어 이 사건 부동산강제경매는 민사집행법 제102조 제1항
소정의 남을 가망이 없는 경우의 경매에 해당하지 아니함에도 불구하고, 원심법원이
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이 사건 부동산강제경매는 민사집행법 제102조 제1항 소정의 남을 가망성이 없는 경매
에 해당한다고 보고서 항고인이 민사집행법 제102조 제2항에 의한 매수신청을 하지 아
니하였다는 이유로 이 사건 강제경매개시결정을 취소하고 항고인의 이 사건 강제경매
신청을 기각한 것은 위법하므로 원심결정은 취소되어야 한다는 취지로 주장한다.
3. 판단
가. 근로기준법 제37조 제2항은 근로자의 최저생활을 보장하고자 하는 공익적 요청
에서 일반 담보물권의 효력을 일부 제한하고 임금채권의 우선변제권을 규정한 것으로
서, 그 규정의 취지는 근로자가 최종 3월분의 임금과 최종 3년간의 퇴직금, 재해보상금
에 관한 채권을 질권, 저당권에 의하여 담보된 채권, 조세공과금 및 다른 채권과 동시
에 사용자의 동일재산으로부터 경합하여 변제받는 경우에, 그 각 채권의 성립의 선후
나 질권 또는 저당권의 설정 여부에 관계없이 그 임금, 퇴직금 등을 우선적으로 변제
받을 수 있는 권리가 있음을 밝힌 것이며 사용자가 재산을 특정승계 취득하기 전에 설
정된 담보권에 대하여까지 그 임금채권의 우선변제권을 인정한 것은 아니라고 할 것인
바(대법원 2004. 5. 27. 선고 2002다65905 판결 참조), 이는 담보권설정 당시에는 담보권
설정자에 대한 우선변제권이 있는 임금채권에 의하여 담보물의 가치가 제한받는 사정
이 존재하지 아니하였다가 임금을 체불하고 있는 사용인에게 담보물이 양도되었다는
우연한 사정에 의하여 사용인에 대한 임금채권자가 담보권자에 비하여 우선하여 채권
을 변제받게 됨으로써 담보권자에게 그가 예측하지 못하는 부담을 지우는 것을 방지하
기 위한 것이라 할 것이다.
나. 그러나 근로기준법 제37조 제2항 규정은 담보권설정자와 담보권자의 관계를 기
본으로 하고 담보권설정자의 임금채무를 기준으로 적용하여야 하는 규정으로서, 사용
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자인 근저당권설정자가 임금채무를 부담하지 아니한 상태에서 그 소유 부동산에 근저
당권을 설정한 후 저당부동산을 제3자에게 양도하였다가 다시 제3자로부터 저당부동산
의 소유권을 취득한 다음 근로자들에 대하여 임금채무를 부담하게 된 경우에는 최초
저당부동산에 근저당권을 설정한 자가 곧 임금채무자이므로, 이 경우에 근저당권설정
자가 부담하는 임금채무를 근저당권에 의하여 담보되는 채무에 우선하여 변제하더라도
근저당권자에게 불측의 손해를 입히지 아니하고, 오히려 이 경우 임금채권에 우선변제
권을 인정하지 않는다면 근저당권자는 저당부동산의 양도라는 우연한 사정에 의하여
근로기준법 제37조 제2항 규정에도 불구하고 근저당권설정자가 부담하는 임금채무에
우선하여 근저당권에 의하여 담보되는 채권을 변제받게 되어 부당한 이득을 얻게 되는
결과를 초래하게 되어 부당하므로 위와 같은 경우에는 앞서 살펴본 법리가 그대로 적
용될 수 없다고 할 것이며, 위와 같이 해석하는 것이 근로자의 최저생활을 보장하고자
하는 공익적 요청에서 예외적으로 담보물권의 효력을 제한하는 근로기준법 제37조 제2
항의 규정 취지에도 부합한다고 할 것이다.
다. 돌이켜 이 사건에 관하여 보건대, 항고인에 대하여 임금채무를 부담하는 A회사
가 B회사로부터 이 사건 토지의 소유권을 취득하기 이전에 위 토지에 위 근저당권이
설정되어 있었다 하더라도, 위 근저당권의 설정자는 A회사로서 이 사건 임금채무의 채
무자와 동일하므로, 이러한 경우에는 근로기준법 제37조 제2항에 따라 이 사건 임금채
권은 위 근저당권에 의하여 담보되는 채권에 우선하여 변제받을 수 있다고 할 것이고,
따라서 이 사건 부동산강제경매는 민사집행법 제102조 제1항 소정의 남을 가망성이 없
는 경매에 해당하지 아니하므로, 항고인의 주장은 이유 있다.
4. 결론
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그렇다면 원심결정은 부당하므로, 항고인의 이 사건 항고를 받아들여 원심결정을 취
소하기로 하여 주문과 같이 결정한다.
2006. 6. 7.
재판장 판사 선 재 성
판사 신 신 호
판사 정 영 하