한국경매 - 주택유형별 리모델링

의약분업의 핵심은 조제와 처방을 분리하는 것이기 때문에 약국은 가능한한 1층에 입점시키야한다. 또한 약국을 각 과별 입점 병원에서 공동 출자해 운영하는 것도 한 방법이다. 리모델링할 때 가장 먼저 신경을 써야할 부분은 원스톱서비스가 가능하도록 각 과목별 병원을 입점시켜야 시너지 효과를 높힐 수 있으며, 이를 바탕으로 외장 공사를 진행해야 한다. 병원에서 주로 사용되는 외장재는 타일이나 복합판넬 등이다. 요즘은 주 출입구 정면을 대리석 계통으로 시공하고 나머지 면은 드라이 비트로 마감하는데 이렇게 하면 시공비도 저렴하고, 딱딱한 병원 이미지에서 벗어나 전체적으로 화사한 분위기를 연출할 수 있다. 또한 사전에 싸인몰을 각 병원별로 상징적이고 특징적인 칼라를 선정하고, 디자인은 CI작업을 통해 통일적으로 구성하고 내부의 인포메이션 보드판도 CI작업과 연계해 환자들의 편이성을 높히는 것이 좋다. 마지막으로 환자들을 위한 통합시스템을 갖추는 것이다. 각 입점 병원의 의사 처방전을 약국에서 자동으로 조제처리할 수 있도록 시스템을 구축해야 한다. 또한 각 입점 병원별로 환자들을 관리하는 것이 아니라 통합 관리함으로써 환자의 편이성 증진과 병원 관리를 할 수 있도록 하는 것이 좋다.

요즘 핵심 상권에 위치한 상가를 제외하고는 공실인 상가가 적지 않다. 이러한 경우 먼저 외장 및 내부 리모델링을 통해 상업적 기능성을 높여 임차인을 확보하는 방법이 있다. 외장을 변경할 경우 주변 여건과 현 상가 입주시설과의 연계성을 감안해 디자인 및 외장재료 등을 선택 해야한다.
또한 임차인들과 협의하여 지저분한 간판을 새 외장재와 통일적으로 교체하면 효과를 극대화 할 수있다. 다음으로 용도변경을 통해 새로운 수익 시설로 전환하는 방법이 있다. 근린 상가의 용도를 변경할 경우에는 먼저 철저한 상권 분석을 통해 업종을 선택해야 하며, 이를 근거로 공사의 범위 등을 선정해야 한다. 요즘 빈 사무실을 활용할 수 있는 아이템을 보면 상가를 원룸으로 리모델링하는 것이다. 원룸으로 용도변경할 때는 대학가와 오피스 밀집 지역, 역세권 내 반경 4KM 이내의 위치한 상가의 경우는 사업성이 있다. 또한 건축법 개정으로 근린생활시설의 용도를 신고만으로 변경 가능하다.

그러나 상가를 원룸으로 리모델링 할 때 먼저 주차장 확보가 가능한지를 확인해야 한다. 서울시 경우는 가구당 0.7대의 주차장을 확보해야 한다. 또한 내부 시설은 원룸 이용자의 특성에 맞게 마감재를 선택하고 기본 시설재인 침대, 가구 및 공용 세탁실 등을 제공하면 임대수익 및 공실을 최소화 할 수 있다.

용도변경을 수반한 리모델링할 때 가장 우선시 되야 할 점은 상권분석이다. 그러나 일반인들에게 상권분석을 한다는 것은 어려움이 많으므로 전문가와 상의하는 것이 좋다. 다음으로 변경할 용도가 정해지면 시공업체와 함께 설계 도면을 기초로해 공사의 범위 및 방향 등을 정해야 한다. 특히 구조안전진단 비용을 줄이고자 육안 검사만으로 공사를 하는 경우가 있는데 이는 가급적 피해야 한다. 그리고 시공시에는 시공회사와 신뢰를 바탕으로 공사를 진행하는 것도 중요하지만 견석서에 적시된 자재와 물량을 제대로 사용하는지 등을 꼭 확인해야한다.

철거 건물 리모델링을 통해 새롭게 변신
이씨 부부는 보도선 확장 공사로 인해 서울 서대문구 홍제동에 있는 근린상업 건물 일부분이 철거되는 상황에서 전면 철거 후 신축 방안을 고려했으나 신축시에 주차장 및 건축선을 확보할 경우 경제성이 떨어진다는 점과 옆집이 철거 후 신축을 했으나 임대면적 축소에 따라 실익이 없는 것을 확인했다. 그 후 리모델링을 통해 시설물을 활용하는 것으로 결정했다.

리모델링 전의 건물상태
일부는 근린생활 시설로 사용했고, 구조는 철근 콘크리트조이며, 현재 여관용도로 사용중인 1층 및 2층은 조적식 구조로써 증축된 건축물이었다. 철거부분은 근린생활시설 일부와 2층 출입 계단이 철거대상이었다. 또한 여관이 초등학교 앞에 위치해 여관으로써의 기능이 상실된 상태여서, 새로운 용도로의 전환이 요구되는 시점이었다. 그리고 철거에 따른 민원을 제기하는 동안 장기간 방치되어 있어 여관 내부시설은 거의 멸실된 상태였다.

용도변경 포인트
여관으로의 상업적 기능을 상실한 여관은 원룸시설로 용도변경을 하기로 했다.
먼저 여관은 조적식으로 건축되었기 때문에 내부 벽체 전면을 철거할 경우 구조적인 안전문제가발생할 수 있다는 구조안전진단 결과에 따라 현재의 구조를 최대한 활용할 수 있는 원룸으로 결정했다. 또한 마을버스로 약 10분 정도면 홍제역을 이용할 수 있어 지하철 이용이 용이한 지역이고, 주변이 주택밀집지역으로 생활편의시설들이 많고, 상명대, 서울간호대학 등이 있어원룸 수요가 풍부한 것으로 조사되었다.
또한 원룸 입주자는 여성만을 대상으로 하기로 했다. 현재 내부 구조 상태로는 남녀가 함께 공간을 사용하기에는 생활공간이 분리가 되지 않기 때문이었다.

리모델링 포인트
1. 안전한 철거를 위해 철거 부위에 철골 보강재를 먼저 설치해 건물 전체의 구조 보강공사를 했다.

2. 철거후 1층 근린생활시설은 통유리로 외부 마감을 했고, 내부도 깔끔하게 정리를 했다. 2층은 조적으로 마감을 했고, 부분 철거되는 2층 계단은 추가공사를 통해 사용상 무리가 없도록 했다.

3. 기존 여관 옆에 창고 공간은 씽크대 및 수납공간 등을 배치해 공간활용을 극대화 했다. 특히 신경을 쓴 시설은 화장실이었다. 여성들이 주 수요층이므로 이들이 선호하는 파스텔톤의 화사한 분위기가 연출되도록 고려를 했고, 화장실문은 기존의 여닫이 문이 아닌 주름문으로 설치를 해 공간을 좀더 효율적으로 사용할 수 있도록 했다.

4. 1층에서 부분 철거되는 106호는 관리실로 배치를 했고, 다용도실은 공용세탁실로 변경을 했다.

5. 실내 가구로는 1인용 침대와 책상과 의자, TV, 소형 냉장고를 설치했고, 주방시설(씽크대, 가스레인지)과 수납형 화장대를 배치했다.

6. 실내 및 복도 조명은 가능한 밝게 했고, 공용 복도의 마감재를 환한 분위기가 나도록 연출했다.

7. 특히 본 시설물은 도로가에 면해 있어 소음이 많이 발생해 소음을 차단을 할 수 있도록 창호는하이샤시 이중창으로 했고, 외부도 단열시공과 함께 방음시설을 해 외부 소음을 차단하는데 주력했다.

8. 기존 복도 및 계단이 목재로 되어 있어 이동시 바닥에서 소음이 발생해 카페트로 마감을 해 내부 이동시 소음을 차단했다. 옥상은 방수가 제대로 되지 않아 방수보강공사를 했다. 특히 옥상 방수시에는 단순히 방수만이 아니라 단열효과를 낼 수 있도록 먼저 스치로폼을 바닥에 대고, 그 위에 비닐을 깔고, 용접망에 몰탈로 마감을 해야한다.

공사비용
공사기간은 모두 2개월이 걸렸다. 공사비는 철거공사 및 기둥보강공사 1천40만원, 창호, 유리공사비 1천8백만원, 조적/미장/방수공사비로 1천6백만원, 설비공사1천7백만원 등 총 1억1천2백만원이 소요되었고, 평당 160만원(시설 면적 71평)이 들었다. 본 시설물은 기존 여관내부 설비가 거의 멸실된 상태였기 때문에 내부 마감재 및 전기, 설비공사가 추가되었고, 여성전용 원룸 시설인 침대, 주방기기 등이 설치되었다. 외부 및 내부 시설 철거에 따른 철거비용과 구조 보강을 위한 기둥보강공사, 도장 및 단열공사비용 등이 소요되었다.