대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결
[건물명도ㆍ임차권존재확인] <공1996상, 1721>


[판시사항]
가.주택임대차보호법 제4조 제1항에 정한 최소 2년간의 임대차기간 보장규정의 의미

나.임차인이 주택임대차보호법이 적용되는 주택에 관하여 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는경우

[판결요지]
가.주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어 보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이므로 그 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고,그 규정에 위반하는 약정이라도 임차인에게 불리하지 않은 것은 유효하다.

나.임차인이 주택임대차보호법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정되고, 임차인이 2년미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다.

참조조문 : 가.주택임대차보호법 제4조 제1항, 제10조
나.주택임대차보호법 제4조 제1항, 제6조 제1항
참조판례 : 대법원 1995. 5. 26 선고 95다13258 판결 (공1995하, 2264)
1995. 10. 12 선고 95더22283 판결 (공1995하, 3733)

[전 문]
원고(반소피고), 피상고인 퇴계원2리 개발위원회
소송대리인 세방종합 법무법인 담당변호사 남윤호 외 2인
피고(반소원고, 선정당사자), 상고인 이성근
원심판결 서울지방법원 1995. 12. 20 선고 95나37901, 37918 판결
주 문 상고를 기각한다.
상고비용은 피고(반소원고)의 부담으로 한다.
이 유 상고이유를 본다.

주택임대차보호법 제4조 제1항은 같은 법 제10조의 취지에 비추어보면 임차인의 보호를 위하여 최소한 2년간의 임대차기간을 보장하여 주려는 규정이라고 할 것이므로 위 규정에 위반되는 당사자의 약정을 모두 무효라고 할 것은 아니고 위 규정에 위반되는 약정이라도 임차인에게 불리하지 아니한 것은 유효하다고 풀이함이 상당하다.

따라서 임차인이 같은 법 제4조 제1항의 적용을 배제하고 2년 미만으로 정한 임대차기간의 만료를 주장할 수 있는 것은 임차인 스스로 그 약정 임대차기간이 만료되어 임대차가 종료되었음을 이유로 그 종료에 터잡은 임차보증금 반환채권 등의 권리를 행사하는 경우에 한정된다 할 것이고 (당원 1995. 5. 26 선고 95다13258 판결,1995. 10. 12 선고 95다2283 판결 등 참조), 이 사건과 같이 임차인이 2년 미만의 약정 임대차기간이 만료되고 다시 임대차가 묵시적으로 갱신되었다는 이유로 같은 법 제6조 제1항, 제4조 제1항에 따른 새로운 2년간의 임대차의 존속을 주장하는 경우까지 같은 법이 보장하고 있는 기간보다 짧은 약정 임대차기간을 주장할 수는 없다 할 것이다.

원심이 같은 취지에서 이 사건 주택에 대한 임대차가 약정 임대차기간 만료 후 묵시적으로 갱신되어 결국 원심 변론종결일까지 임대차기간이 만료되지 아니하였다고 하는 피고(반소원고)의 주장을 배척한 것은 정당하고, 거기에 소론과 같은 주택임대차보호법의 법리를 오해한 위법이 있다 할 수 없다.

논지는 이유 없다.

그러므로 상고를 기각하고 상고비용은 패소자의 부담으로 하기로하여 관여법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

재판장대법관 이 용 훈
대법관 박 만 호
주심대법관 박 준 서
대법관 김 형 선