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1.탐색단계
입찰매각공고 또는 한국경매에서 대상물건을 1차탐색.(각종 물건의 낙찰,취하, 변경, 대납등 한국경매에서는 이모든것이 체크가 가능 합니다. 심지어는 전국입찰공고도 한국경매에서 편하게 보세요
 
2.물건분석, 권리분석
대상물건의 각종 서류상의 모든 분석은 현장을 나가기 전에 끝나야 한다. 많은 물건이 있는 관계로 자칫 하자있는 물건을 조사하느라 시간을 허비하는 일 이 종종 있다. 또한 입찰7일전에 물건목록을 열람 할 수 있으므로 상세정보를 체크 하는 것이 좋다.
 
3.경매 입찰전 현장 답사는 필수
반드시 현장을 답사하여야 한다. 토지의 경계/형태, 건물의 경우는 보존상태, 진입로가 있는지 등을 살펴야 한다. 아무리 값이 싸다 하더라도 맹기(사방이 막힌 땅)와 같은 경우에는 당장은 아무 쓸모가 없기 때문에 개발하기도 어려우며 매매를 한다는 것도 어렵기 때문에 결국은 돈이 잠기는 꼴이 된다. 그러나 개인이 측량을 할 수는 없으므로 개괄적이라도 알아보기 위하여는 시.군.구청에서 지적도를 발급 받아 땅의 모양을 살피고 평수가 맞는지 확인하여야 한다.
 
4. 부동산 시세조사 및 경매업찰 불능자
감정가는 경매개시및 낙찰되기 최소 수개월전에 감정을 하므로 현재 입찰을 참여하는 사람이라면 반드시 현지 부동산을 방문 정확한 시세를 조사 하여야 한다.또한 감정도 사람이 하기때문에 주관이 개입되지 않을 수 없다
농지의 경우 입찰매각조건에 농지취득자격증명을 요하는 경우가 있다.
해당 법원에 따라서 농지취득자격증명을 낙찰 허가일 전에 해당 경매계에 제출치 못하면 보증금을 반환하지 않는 법원도 있기 때문에 입찰 예정자는 농지취득자격증명을 받을 수 있는지를 사전에 알아 본 다음에 입찰에 응하는 것이 좋다.
그밖의 특별매각조건및 일괄경매/ 분할경매 등 입찰의 방식을 충분한 숙지가 필요합니다.
 
 
(주의 사항) 경매행위(입찰)에 참가할 수 없는 사람
채무자, 소유자, 무능력자(미성년자), 채무자겸 소유자
재경매의 경우 종전경락자
이해관계집달관 및 그 친족 (집달관법 제11조)
경매부동산의 감정인 및 그의 친족
이해관계 집행법원의 법관, 담당법원 직원(주사)
외국인(단, 외국인토지법시행령 제 5조에 의해 내부장관의 허가가 있을 때는 가능함)
강제집행면탈죄(형법 제327조)
부당하게 타인과 담합하거나 경매를 방해한자 및 교사자
공무상 비밀표시무효죄(형법 제140조)
공무집행방해죄(형법 제136조)
위계에 의한 공무집행방해죄(형법 제137조)
공무상보관물의 무효죄(형법 제142조)
경매·입찰의 방해죄(형법 제315조), 권리행사방해죄(형법 제323조)
타인의 경매행위(매수신청)을 방해한 자 및 교사자
위와 같이 법률에 규정된 유죄판결을 받고 그 판결 확정일로부터 2년을 경과하지 아니한 자들은 부동산 경매절차의 경매행위(입찰행위)에 참가할 수 없으며 만약 참가하였다 하더라도 무효처리 됩니다.
또한 위에서 나열한 항목에 해당되는 자는 民訴 제 539조의 2에 의해 경매법정에 입장을 금(禁)하거나, 퇴장, 매수신청을 금할 수 있다라고 완곡하게 명시되어 있으나 실질적으로 이들의 경매매수신청은 금지되고 있습니다. 그러므로 이러한 사람을 대리인으로 하여 경매를 대행하게 하였더라도 입찰자체가 무효처리 되든지 또는 경락일에 가서 법원에 의하여 경락허가를 받을 수 없으므로 주의를 요합니다.
 
 
5.입찰전 입찰기록 열람확인
입찰 1시간전에 법원에서 조사한 명세서를 열람시키고 있다. 입찰자는 이 자료를 반드시 확인할 것.
감정서뿐만 아니라 등기부등본. 임대차 계약서. 임차금액. 임차인의 주민등록등본등 권리분석에 필요한 서류가 첨부되어 있으므로 본인이 조사한 내용과 비교하여 권리관계를 따지면 된다.
 
경매기록을 최종 열람시 체크사항
사건번호, 채권자, 채무자 파악
등기부상 권리관계가 미리 조사한 내용과 같은지 파악
채권청구금액 파악
주민등록 등본상의 세대합가 및 새로운 임차관계여부 파악
송달관계 파악
입찰당일날 입찰법정에 가면 입찰상세기록이 있는데 이를 보려면 신분증과 사건내용을 간략히 적을 수 있는 메모지와 연필(볼펜은 안됨.)이 필요하므로 미리 준비하십시요. 특히 이날은 혼잡스러우니 일찍가서 열람해야 합니다.
 
 
6.경매 입찰방법
법원에 가실 때는 도장과 주민등록증, 그리고 보증금을 지참하십시오.입찰표에 사건번호, 입찰자의성명, 주소, 응찰가격, 보증금액을 기재하고 날인하여 보증금과 함께 입찰봉투에 넣어 입찰함에 투입하면 됩니다. 한 사건에서 여러개의 물건이 개별적으로 입찰에 부쳐지는 경우에는 그 중 응찰하고자 하는 물건의 번호도 반드시 기재하여야 합니다.
입찰표는 입찰기일에 해당법원의 경매계 또는 입찰법정에 비치하여 놓습니다.
입찰보증금은 특별매각조건으로 달리 정한 경우가 아닌 한 최저가액의 1할에 해당하는 금액이어야 하며 금 융기관발행의 자기앞수표 또는 현금으로 준비하여야 합니다.
2인 이상이 공동으로 입찰하려고 하는 경우에는 상호관계 및 각자의 지분을 명확히하여 미리 집달관의 허가를 받아야 합니다.
입찰봉투의 투입이 완료되면 곧 개찰을 시작 최고가격을 응찰한 사람이 낙찰받게 된다. 하지만 두사람 이상이 같은가격을 썼을 경우 그자리에서 다시 응찰을 함으로 최고가격을 쓴사람을 경락자로 선정한다.
최고의 가격으로 응찰하지 아니한 자가 제출한 보증금은 절차가 종결되는 즉시 반환합니다.
 
7. 입찰후가 중요
보통 1시간- 2시간이면 경매결과가 발표된다. 이 시간은 매우 초조하게 보내는 시간이 될 것이다.
그러나 이 시간에 화장실을 간다든가 해서 자리를 비우게 되면 낭패를 보기 쉽다.
따라서 반드시 입찰한법정에서 집달관이 경매경과를 발표할 때까지 기다리는 것이 최우선이요.
설사 자리를 비우더라도 반드시 본인이 입찰한 물건이 결과를 몇번째 남았는가를 체크 할 필요가 있다.
또한 신분증및 입찰표는 분실하지 않도록 조심해야 한다.
 
   
   
             
           
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